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リースバックの契約方法|普通借家契約と定期借家契約

リースバックの契約方法|普通借家契約と定期借家契約

自宅を売却した後も、賃貸借契約を交わすことで引き続き同じ住まいに住み続けられるリースバック。リースバックで賃貸借契約を結ぶ際には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。この記事では2つの契約方法について、詳細を解説します。ぜひご一読ください。

リースバックの契約方法

リースバックは住まいを売却した後に、買主(貸主)との間で賃貸借契約を交わすことで、同じ住まいに住み続けることができます。賃貸借契約には2つの種類があり、内容が大きく異なるため注意が必要です。それぞれ詳しく解説していきます。

普通借家契約

「普通借家契約」は、一般的な賃貸物件の契約に用いられる契約方法です。契約期間は2年になっていることが多く、契約期間満了時には更新が可能です。その際、借主から貸主に対して、約定更新の申し入れがありますが、約定更新しなくても自動的に契約更新されるケースもあります。また、借主の意志で契約期間の途中で退去することも問題はなく、契約更新しない(その物件から退去する)場合でも特に理由を説明する必要はありません。

一方、貸主側から契約更新を拒否する場合は、家賃の滞納などの正当な事由が必要になります。貸主側の一方的な都合で、契約更新を拒否することはできないのです。

つまり、普通借家契約は借主が住みたいだけ何年でも住むことができるため、借主側の権利が尊重される契約方法と言えます。

定期借家契約

「定期借家契約」は、契約更新がない契約方法です。普通借家契約とは異なり、契約期間が満了となったら退去しなくてはいけません。
ただし、定期借家契約であっても、貸主と「再契約」できれば引き続きその住まいに住むことが可能です。

リースバック時の賃貸借契約では、この定期借家契約を採用されることが多くなっています。貸主が再契約を拒んだら、借主は退去する必要があるため、借主側に不利な契約と言えますが、再契約が可能な約定を付けることで対応することが可能です。

普通借家契約のメリット・デメリット

この章では、普通借家契約のメリット・デメリットについて解説します。

普通借家契約のメリット

リースバック後に安心して暮らすために、借主側が保護されている普通借家契約を希望したい方は多いかもしれません。
では普通借家契約のメリットとは、具体的にどのような点でしょうか。主なポイントは以下の2つです。

契約更新が可能(長く住み続けられる)

普通借家契約は、借主が希望すれば住み続けることができます。そのため、リースバック後も住み慣れた家に暮らし続けることができるため安心でしょう。
短期間で引っ越す必要がないため、任意売却後であっても生活を立て直しやすくなります。

一方的に家賃を値上げされない
普通借家契約では、貸主・借主双方の合意が無ければ、基本的に家賃の金額が改定されることはありません。家賃の高額の値上げを要求されたとしても納得できなければ、拒否することが可能です。

普通借家契約のデメリット

普通借家契約は借主側に不利な点はほとんどないため、デメリットもあまりありませんが、あえて挙げるとすれば以下の点です。

定期借家契約と比較すると家賃が高額になる

定期借家契約と比較すると、普通借家契約は家賃が高額となる傾向があると言われております。

この理由を理解するには、「期待利回り」について知る必要があります。期待利回りとは、「リースバック物件の買主(貸主)にとって、どのくらいの家賃収入が見込めるのかの指標」を指します。貸主は、年間の家賃収入が買取価格に占める割合を計算しています。

定期借家契約の方が期待利回りが低くなる傾向にあるため、定期借家契約の方が普通借家契約より家賃は低くなると言われております。

ただし、家賃の金額については契約の段階で交渉することが可能です。複数の業者に見積もりを取って、最も希望に合う条件を探してください。

定期借家契約のメリット・デメリット

ここからは定期借家契約のメリット・デメリットを解説していきます。

定期借家契約のメリット

1年未満の契約期間にできる

定期借家契約は、短期間の契約期間が選べる契約方法です。普通借家契約は1年以上の契約期間が必要ですが、定期借家契約は期間の定めがないため、半年などの短期間での契約が可能です。
リースバック後すぐの引っ越しではなく、数か月後には引っ越しができるなどの場合には、有効な契約方法でしょう。

普通借家契約と比較すると家賃が抑えられる

定期借家契約は、普通借家契約と比較すると家賃が安くなる傾向があると言われております。定期借家契約は契約期間が決まっているため、貸主側としては物件の売却の予定が立てやすいためです。その分、期待利回りも低くなる傾向があり、家賃も抑えられるのです。

賃貸期間が短期間になる予定の方はメリットと言えるでしょう。

定期借家契約のデメリット

定期借家契約にはデメリットもあります。詳しくは以下のとおりです。

契約更新できない(長期間住み続けられない)

長期間安定して暮らしたい方にとっては、更新ができない点はデメリットと言えるでしょう。
定期借家契約であっても、貸主と再契約できれば住み続けることができますが、貸主が拒否すれば再契約はできません。再契約ができなければ退去する必要があります。

家賃が引き上げられる可能性がある

貸主が再契約の条件として「家賃の値上げ」を提示してくる可能性があります。再契約できなければ退去となってしまう借主は、退去を避けるためにこの条件を飲まざるを得ないこともあるでしょう。

リースバックした自宅に長く住み続けるには

リースバックをした後も、長く自宅に暮らし続けるためにはどうすれば良いでしょうか。この章では3つの方法を紹介します。

1 普通借家契約にする

解説してきたとおり、長期的に継続して暮らすためには、「普通借家契約」が望ましいでしょう。借主側に有利な契約であり、家賃の値上がりもありません。
特に任意売却時は、住宅ローンの残債も抱えていることが多いため、生活が安定しやすい普通借家契約を希望するといいでしょう。

2 定期借家契約の場合、契約期間・再契約について交渉する

定期借家契約となった場合は、契約締結の段階で契約期間、再契約時にはどのような方針になるのか、しっかりと交渉するようにしてください。交渉次第では、定期借家契約であっても長期間暮らせる可能性はあります。

3 契約期間満了後、買い戻す

賃貸借契約の契約期間が終了した際に、住まいを買い戻すことも検討しましょう。買戻しができれば、再び自宅の所有権が手元に戻ってくるため、賃貸借契約なしで暮らすことが可能です。

特に一時的な資金難などで住まいをリースバックするに至り、再び買い戻したいと考えている場合は、資金計画を早期に立てることが望ましいでしょう。

リースバックした自宅を将来的に買い戻すには

リースバックした自宅を将来的に買い戻すためには、どのようなポイントを押さえておくべきでしょうか。この章では3つのポイントを紹介します。

1 普通借家契約にする

買戻しを希望する方は、普通借家契約・定期借家契約に関わらず長期期間の契約を約定することをお勧めいたします。短期間で退去せざるを得ない定期借家契約ではなく、長期間暮らせる普通借家契約の方が望ましいです。

また買戻しを希望する方は、普通借家契約・定期借家契約に関わらず、買戻し条件を約定しておくことをお勧めいたします。
リースバックで家を買い戻す際の価格は、売却した金額以上の価格になります。数か月や1年程度でその金額の資金を準備することは簡単なことではありません。そのため、資金を準備するためには長期間の賃貸期間が良いでしょう。

2 買戻しできる契約にしておく

将来的に買戻しをする場合は、買戻しに関する条件を契約の段階できちんと明記しておくことが重要です。口約束だけでは、反故にされる可能性があります。

短期間で買い戻す計画にすると、資金が用意できなかった場合に買い戻せなくなるおそれがあります。できる限りゆとりのある買戻し条件になるように交渉しましょう。

加えて、複数のリースバック業者から相見積もりを取得し、自分にとってより良い条件を提示してくれる業者を選ぶことをお勧めいたします。

3 家賃を滞納しない

任意売却にともなうリースバックの場合、家賃の支払いが大きな負担になるおそれがあります。住宅ローンの残債の返済もある場合は、特に生活に大きい負担となる可能性があるでしょう。しかし、家賃を滞納してしまうと、買戻し以前に退去せざるを得なくなってしまいます。
支払い続けられる家賃かどうか、必ずリースバック後の支払いをシミュレーションしておくことがポイントです。

まとめ

リースバックにおいて賃貸借契約を交わす際は、必ず契約の種類を確認してください。「普通借家契約」であれば住みたいだけ住み続けられますが、再契約を認めない「定期借家契約」の場合はそうはいきません。

また、契約の種類は家賃の金額にも影響する可能性があるため、希望するリースバック条件を実現するにはリースバック取引に関する知識が必要不可欠です。

リースバックに関してご不安な点があれば、不動産売買にも豊富な知見がある弁護士に依頼されることがおすすめです。まずはお気軽に、弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

 

監修者


氏名(資格)
小林 幸与(税理士・弁護士)

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