個人再生を行うと住宅ローンはどうなる？住宅ローン特則等を解説

個人再生は、債務整理の手段の一つです。
個人再生では、裁判所を通して手続きを行い認可を受けることで、抱えている借金を大幅に減額させることができます。

では、個人再生を行う場合、住宅ローンはどうなるのでしょうか。自宅を所有し続けることは可能なのでしょうか。

今回は、個人再生時の住宅ローンについて、わかりやすく解説していきます。

個人再生を行うと住宅ローンはどうなる？

個人再生では、任意整理と異なり、債務者が整理対象とする債権者を自由に選ぶことはできません。全ての債権者を平等に扱うことが原則となっているためです。
そのため基本的には、残っている住宅ローンも個人再生における整理の対象となります。

通常の個人再生手続の開始決定が行われれば、抵当権を持つ住宅ローンの債権者（銀行など）は、別除権（優先的に弁済を受ける権利）を行使し、対象の不動産を競売にかけることが可能になります。

ただし、個人再生手続には住宅資金特別条項（住宅ローン特則）という特例があり、要件を満たせば自宅の処分を回避できます。
次章からは、この特例について詳しくご説明します。

住宅ローン特則により自宅の処分を回避できる可能性がある

個人再生では、一定の要件を満たす場合、住宅ローン特則を利用できます。
（正式には、住宅資金貸付債権に関する特則といいます。）

住宅ローン特則は、住宅ローンのみを通常の再生債権とは異なる扱いとする制度です。この特例を利用した場合、個人再生後も住宅ローンは減額されずそのまま残りますが、債権者による競売を避け、自宅や土地を残すことができます。

ただし、住宅ローン特則を利用するには、一定の要件を満たす必要があります。（詳しくは後述します。）
加えて、住宅資金特別条項を盛り込んだ再生計画を裁判所に提出し、その認可を受けなければなりません。
また、個人再生の申立て時には住宅ローンの弁済許可申立てをし、裁判所の許可を得る必要があります。その後も、住宅ローンは利息とともにきちんと返済していかなければなりません。
自宅を残したいという希望があり、住宅ローンを返済する能力もある場合であれば、住宅ローン特則の利用は大きなメリットになります。

住宅ローンが残っている場合に個人再生を利用するメリット

住宅ローンが残っている場合に個人再生を選ぶと、以下のメリットがあります。

・借金を減額しながら自宅を残せる
・住宅ローンの返済を月払いにできる
・住宅ローンの返済期間を延長できる
・住宅ローンの保証人に請求が及ぶのを避けられる

住宅ローン特則を利用して個人再生を行った場合、住宅ローン以外の借金を大幅に減額しながら、自宅を残すことができます。

また、住宅ローンは滞納すると、残債の一括返済を請求されることがあります（期限の利益の喪失）。
ただし、住宅ローン特則を利用した個人再生を申し立てる前に、住宅ローン債権者の同意を得られれば、住宅ローン特則を利用して再び分割で返済できる可能性があります。
返済期間を延長できる可能性もあるので、支払い能力を踏まえて検討するとよいでしょう。

さらに、個人再生後も住宅ローンの返済を継続できれば、通常は保証人に請求が及ぶことはありません。保証人に迷惑をかけずに済む点も、住宅ローン特則を利用して個人再生を行うメリットでしょう。

住宅ローンが残っている場合に個人再生を利用するデメリット

住宅ローンが残っている場合に個人再生を選ぶ際は、以下のデメリットも理解しておく必要があります。

・信用情報機関のいわゆる「ブラックリスト」に入る
・住宅ローンはそのまま残る

個人再生をはじめとした債務整理を行った場合、信用情報機関に事故情報が登録されます。
信用情報機関の事故情報は、5〜7年経過しないと消えず、登録がある間は、クレジットカードの作成やローンの契約ができなくなります。

また、住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローンの返済義務は原則としてそのまま残ります。住宅ローンが個人再生による減額の対象にならない点も、デメリットの一つです。

個人再生の住宅ローン特則の利用要件

個人再生で住宅ローン特則を利用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
ここでは、基本となる4つの要件をご紹介します。

要件①住宅ローンで建築・購入・リフォームした建物(区分所有マンション含む)であり、債務者本人が居住用にしていること

住宅ローン特則の対象となるのは、住宅ローンを利用して建築・購入・リフォームした住宅です。
そして、対象となる住宅を債務者本人が所有し、原則として居住していることが求められます。
債務者本人が転勤などにより、家族と同居していた住宅以外の赴任先に居住している場合でも、いずれ家族のいる住宅に戻る予定であれば、住宅ローン特則特則が適用できます。

住宅と店舗を兼ねている場合は、建物の床面積の2分の1以上が債務者本人の居住用である必要があります。

たとえば債務者本人名義でない物件や投資用物件は、原則として特則の対象外となります。

要件② 住宅ローン債権者以外のための抵当権が設定されていないこと

金融機関で住宅ローンを組む場合には、建物に抵当権が設定されるのが通常です。
ここで重要なのが「対象の物件に住宅ローン以外の借金の抵当権が付いていてはいけない」ということです。

たとえば「自宅を担保に事業資金を借りている」といった場合は、住宅ローン以外の借金の抵当権が付いている状態にあり、住宅ローン特則は利用できません。
このような場合は抵当権者と協議して別除権協定を結べれば個人再生手続を利用できます。

要件③公租公課の滞納で差押えを受けていないこと

税金などを滞納して、住宅が差押登記されている場合には、住宅ローン特則を利用することはできません。
ただし、滞納した税金について税務署等に相談し、未納分を解消した場合や、解消の見込みを具体的に示せる場合には、住宅ローン特則を利用できる可能性があります。

要件④代位弁済から6ヶ月以内である

代位弁済とは、住宅ローンの滞納を受け、保証会社が債務者の代わりに金融機関などに返済を行うことです。代位弁済後は、保証会社が債権者となります。

代位弁済が行われた場合、代位弁済から6ヶ月以内でなければ、住宅ローン特則は利用できません。
特則を利用するためにも、代位弁済が行われた場合には、期限を意識して速やかに個人再生の手続きを進めることが大切です。

個人再生の住宅ローン特則の利用にあたっては、上記に加え、個人再生の要件（支払不能であること、裁判所の認可を得ることなど）も満たす必要があります。自分の条件が要件を満たすかどうか判断しにくい場合は、借金問題を扱う弁護士に相談することをおすすめします。

住宅ローン特則の利用後に滞納するとどうなる？

住宅ローン特則を利用した後に住宅ローンの返済を滞納すると、期限の利益を失い、債権者から残債の一括請求を受ける可能性があります。
これを支払えなければ、債権者が抵当権を実行し、住宅は競売にかけられる可能性があります。その結果、自宅を失うおそれがあります。

また、個人再生後に住宅ローン以外の返済を滞納すると、再生計画どおりの履行ができないとして、再生手続の廃止などにつながる可能性があります。
そうなれば、借金は元の金額に戻ってしまいます。

これらのことを避けるためにも、再生計画の策定および住宅ローン特則の利用については、個人再生手続に詳しい弁護士に相談することをおすすめいたします。

個人再生後にローン返済が困難になった場合の対処法

次に、個人再生後にローン返済が困難となった場合の対処法を解説します。

再生計画の変更

返済計画どおりの弁済が困難になった場合、債務者は再生計画の変更を申し立てることができます。
再生計画の変更では、残債務そのものをさらに減額することは原則としてできません。しかし、返済期間を最長2年延長できるため、毎月の返済負担を抑えられる場合があります。
再生計画の変更にあたっては、裁判所に申し立てを行い、債権者の決議を経て、認可を受ける必要があります。

ただし、再生計画の変更が認められるのは、やむを得ない事情により再生計画の遂行が著しく困難になった場合に限られます。
たとえば、浪費やギャンブルを事情とした変更は認められないので注意しましょう。

ハードシップ免責の利用

ハードシップ免責とは、個人再生後の返済が困難になった場合に、一定の要件を満たすことで、残りの返済義務を免責してもらえる制度です。ただし、ハードシップ免責を利用するための要件は厳しく、誰でも簡単に利用できるものではありません。

【ハードシップ免責の利用要件】
・再生計画の遂行が困難である
・責めに帰すことができない事由である
・計画返済額の4分の3以上を返済済みである
・債権者の一般の利益に反しない

個人再生で住宅ローン特則を利用した場合、住宅ローンはハードシップ免責の対象になりません。もっとも、その他の再生債務が免責されれば、その分だけ住宅ローンの返済継続がしやすくなる可能性があります。

自己破産

自己破産とは、裁判所を通じて破産手続と免責許可の申立てを行い、借金の支払義務の免責を受ける手続です。
住宅ローンや、個人再生によって減額後の返済額であっても支払えない場合は、自己破産を検討する必要があります。

ただし、自己破産では一定の自由財産を除き財産の換価対象となるため、持ち家は原則として手放すことになります。

住宅ローン返済中に弁護士へ個人再生を相談するメリット

住宅ローン返済中に支払いが困難となり、個人再生を検討する場合は、まず個人再生に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。
個人再生や住宅ローン特則の利用には、専門的な法律知識と煩雑な手続きが伴うためです。

弁護士に依頼すれば、複雑な手続きを任せられるほか、適切な法的助言やサポートも受けることができます。

また、状況によって適した債務整理の方法は異なります。「自分にどの方法が合っているか」を法的視点から判断してもらえるのも、弁護士に相談する大きなメリットでしょう。

まとめ

住宅ローン特則は、住宅を残しながら借金を減額できるという点で、メリットの大きな制度です。そして、住宅ローンそのものは原則として減額されないことを理解しておく必要があります。

住宅ローン特則については、自分の返済能力を見極める目的で個人再生手続に詳しい弁護士に相談をすることが重要です。

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