2026.09.03

おまとめローンの抵当権が付いても個人再生で自宅を残せる？対処法を解説

通常、個人再生ではすべての借金が整理の対象となります。
※税金・担保権付債権は除く
住宅ローンも対象であるため、手続きの過程では、金融機関によって抵当権が行使され、住宅は競売にかけられるおそれがあります。

しかし、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を利用すれば、住宅ローンだけを整理の対象から外し、これまでどおり返済を続けながら自宅を残すことが可能になります。
これは個人再生ならではの大きな利点であり、「何としても自宅に住み続けたい」という方にとって非常に心強い制度といえるでしょう。

ただし、注意すべき点があります。おまとめローンを利用していると、この住宅資金特別条項を使えないケースがあるのです。

おまとめローン利用時は住宅資金特別条項が使えないことがある

なぜ、おまとめローンを利用していると住宅資金特別条項が使えないことがあるのでしょうか。

その理由は、住宅資金特別条項を利用するための要件の一つとして「自宅に、住宅ローン以外の債務を担保する抵当権が設定されていないこと」が定められているためです。

根拠となるのは、民事再生法第198条第1項です。同項は次のように定めています。

住宅資金貸付債権（中略）については、再生計画において、住宅資金特別条項を定めることができる。ただし、住宅の上に第五十三条第一項に規定する担保権（第百九十六条第三号に規定する抵当権を除く。）が存するとき、又は住宅以外の不動産にも同号に規定する抵当権が設定されている場合において当該不動産の上に同項に規定する担保権で当該抵当権に後れるものが存するときは、この限りでない。

詳しい説明は省きますが、上記の条文には「自宅そのものに、”住宅の建設・購入・改良のための資金”以外の債務を担保する抵当権が付いている場合には、住宅資金特別条項は利用できない」ということが書かれています。

例えば、おまとめローンの中には「住宅ローンも含めてすべての債務を一本化するタイプ」があります。
この場合、おまとめローンのために設定される抵当権は、住宅ローンだけでなく、その他の借金もまとめて担保することになります。つまり、純粋な「住宅の建設・購入・改良のための資金」を担保する抵当権とはいえません。
その結果、住宅資金特別条項の要件を満たさず利用できない、ということになります。

また、「住宅ローン以外の債務を一本化するタイプ」のおまとめローンを利用するケースもあります。
このときおまとめローンの抵当権を自宅に設定すると、住宅ローンの抵当権に続く「2番抵当権」が付くことになります。
この2番抵当権も、「住宅の建設・購入・改良のための資金」を担保する抵当権ではありません。したがってこの2番抵当権を抹消しない限り、住宅資金特別条項は利用できないのです。

おまとめローンを債務整理した当事務所の解決事例

ただ工夫次第では、おまとめローンをご利用であっても、自宅を残した債務整理が可能になる場合があります。
ここでは、弁護士法人リーガル東京で担当した事例を2つご紹介します。

事例①おまとめローンの2番抵当権を抹消し、住宅を残した個人再生に成功

4,000万円以上の住宅ローンでマンションを購入された会社員の方から、住宅ローン以外の借金が膨らみ返済が苦しいとご相談を受けました。
歩合制の給与収入が落ちたことをきっかけに消費者金融からの借入が増え、5社以上の借入を「おまとめローン」で完済したものの、その後もカードローンなどの利用が重なり、住宅ローン以外の債務が1,000万円以上に達していました。

依頼者は自宅マンションの売却と自己破産をどうしても避けたいとの強い希望があり、自宅を残せる個人再生を望まれていました。しかし、おまとめローンを利用した際に自宅マンションを担保に入れていたため、住宅ローンの抵当権の後順位に消費者金融の2番抵当権が付いており、このままでは住宅資金特別条項付個人再生の手続きが利用できないという問題がありました。

弊所弁護士はまず、おまとめローンで完済した消費者金融5社に過払い金返還請求を行い、約100万円の過払い金を回収しました。
そのうえで2番抵当権を持つ消費者金融A社と抵当権抹消の交渉を行い、「回収した過払い金で債務額の3割相当を内入れ返済し、残債務は保証人を立てて全額返済する」という条件を提示。自己破産・任意売却になればA社への配当がほとんど見込めない点も説得材料とした結果、A社は提案を受け入れ、2番抵当権の登記を抹消しました。

これにより依頼者は住宅資金特別条項付個人再生の申立てが可能となり、自宅マンションを手放すことなく、住宅ローン以外の債務も大幅に軽減することができました。約1年かけて粘り強く交渉した末の解決です。

下記のページにてより詳しく解説しています。
解決事例③　おまとめローンで、住宅ローン返済が苦しくなり・・・

事例②おまとめローンの借金1,200万円を「リースバック」と「過払い金回収」で解消

消費者金融数社からの借入で、返済に追われていた会社員の方からのご相談です。
この方は「おまとめローン＋追加融資」を利用し、自宅を担保に大手消費者金融で約1,200万円を借り換えていました。しかし、毎月20万円以上の返済が苦しくなり、ご相談に来られました。
依頼者は自宅に住み続けたいと強く希望していたため、自宅を手放す自己破産は避ける方針で進めました。

弊所弁護士は、まずおまとめローンで完済した消費者金融の過払い金を調査しました。その結果、約200万円の過払い金を回収し、返済に充てました。しかし1,000万円近い債務が残り、任意整理での解決は難しい状況でした。

そこで、残る債務の解決方法として、買い戻し条件付きのセールス＆リースバックを提案しました。これは、自宅を任意売却したうえで、賃料を払って住み続ける方法です。

依頼者の了承を受け、弊所の提携不動産会社（㈱ワイ・エス・コミュニティ）が希望に合った買い手を見つけました。依頼者は自宅を1,000万円で任意売却し、売却代金で債務を完済しました。

その後は督促も来ることなく、毎月10万円の賃料を支払いながら、安心してその住宅に住み続けています。5年後には、ご子息が自宅を買い戻す予定です。

下記のページにてより詳しく解説しています。
解決事例①　抵当権付おまとめローンが、返済困難に・・・

住宅資金特別条項が適用できない場合の対処法

おまとめローンにより住宅資金特別条項が使えない場合には、以下のような方法で債務整理できることがあります。

①セールス＆リースバック
②親族による自宅の買い取り
③別除権協定の活用

上記3つの対処法について詳しくご説明します。

①セールス＆リースバック

セールス＆リースバックとは、所有する住宅を買取業者に売却してから、その買取業者と賃貸借契約を締結して、業者に賃料を支払いながら元の住宅に賃貸として住み続ける方法のことを指します。
略して「リースバック」とも呼ばれます。

セールス＆リースバックによる売却金で債務を完済できる可能性があります。
そしてその後は、賃料を払うことで、これまでどおり自宅に住み続けることができます。
また、買い戻し特約を付けておけば、一定期間内であれば住宅を買い戻すこともできます。

「自宅を手放したくない」という方は、セールス＆リースバックも検討してみましょう。

ただし、セールス＆リースバックの場合、住宅の売却価格は相場よりも安くなります。さらに、買い戻しの際の購入価格は売却価格よりも高くなるなど、デメリットについても理解しておくことが重要です。

リースバックについては、下記の記事にて詳しく解説しています。
リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

②親族による自宅の買い取り

可能であれば、親族に自宅を買い取ってもらうというのも一つの方法でしょう。

不動産の売買や賃貸借は個人間で行えるものであり、親族間でセールス＆リースバックを行うことも可能です。
親族に自宅を買い取ってもらって、その売却金で住宅ローンや他の借金を返済し、親族に賃料を支払いながら今までどおりマイホームに住み続けるという方法であれば、買取業者とセールス＆リースバック契約を締結する場合よりも、良い条件で手続きを進められる可能性があります。

③別除権協定の活用

住宅の債権者と別除権協定を締結するという方法も有効です。

別除権とは、個人再生などの法的手続きの影響を受けることなく抵当権を行使できる権利のことです。通常、個人再生を行うとすべての借金は原則的に手続きの対象となり、多くの債権者は債権を一部しか回収できなくなります。
しかし、別除権を持つ者（別除権者）に限っては、再生手続きの影響を受けずに抵当権を行使し、担保物を競売にかけるなどして債権を優先的に回収することが可能です。

マイホームに住宅ローン以外の抵当権が設定された場合、住宅資金特別条項の利用ができません。そこで、住宅ローン以外の抵当権者との間で、抵当債務の分割返済方法について合意するものが「別除権協定」です。

個人再生にあたって住宅資金特別条項が利用できず、それでもマイホームを残したいという場合には、個人再生の手続き外で別除権協定を締結することを検討します。住宅ローン以外の抵当権者を別除権者として交渉し、「債務者が一定額の返済を続ける代わりに抵当権を行使しない」という協定（別除権協定）に合意してもらうことで、問題を解決できる可能性があります。

ただし、債権者は必ず別除権協定の締結に応じてくれるわけではありません。返済条件の面でも専門的な内容の交渉が必要になるため、弁護士など専門家のサポートを受けながら手続きを進めるようにしましょう。