離婚時に発生し、今後の人生を大きく左右する問題のひとつに住宅ローン問題があります。

離婚をしたいがために、ローンの残った住宅をそのままにして離婚をする人たちが増えています。しかし、夫婦は離婚をしたとしても、住宅ローンは支払いが終わるまで、何年、年十年と支払いが続くのです。

離婚する際に住宅ローンをきちんと払うよう約束を交わしても、時間が経つにつれ、転職・失業・再婚などにより支払が滞り、結果として住宅を売却するというケースも多いといえます。

しかしながら、住宅ローンの返済には何十年とかかります。その間、元パートナーが再婚したり、再婚相手との間に子供ができたりすると、住宅ローンの返済にお金を回せず、支払いが止まってしまうといったケースは少なくありません。このようなトラブルを避けるためにも、早めの対処が重要となります。「離婚をしたいけれど、住宅ローンがネックで離婚できない・・。」そんな方はぜひお気軽にご相談ください。

離婚をする際の住宅問題は多くあります。「残りのローンは誰がどう支払うのか。」、「名義変更は変更できるのか。」「税金はどうなるか。」など様々な問題が発生しています。

自分ではどうしても処理しきれないことも多いですし、下手に動いてしまうと、とりかえしのつかない事態になりかねません。では実際にどのような問題があるのか見ていきましょう。

離婚の際、元パートナーが住宅ローンを支払い続けるという約束をして、別れることは多く見られます。例えば、上記のように、収入が少ない妻と幼い子供が自宅に住み、夫が自宅を出て、住宅ローンを支払っていくような場合です。

しかし、住宅ローンは毎月の返済額が高く、長期間に及ぶのが一般的です。それだけの支払いを継続的に、確実させるということは困難であり、途中から支払が滞ることが考えられます。

また、元夫が再婚してしまった場合には、尚更困難となるでしょう。

そこで、「公正証書」を作成したり、夫に保証人をつけてもらったりすることで、そのような支払いの滞りを防止することが考えられます。

「自宅の所有権を買い取られて、住む家がない！」そんなケースも起こりうるのがこの問題です。例えば、離婚後も元夫の名義の自宅に住んでいたら、元夫が第三者に自宅を売却したため、所有権がその第三者に移ってしまったという場合です。

また、元夫が再婚して亡くなった場合、自宅の所有権は、再婚相手に承継されるため、立ち退きを迫られることも考えられます。このような場合、妻は家を奪われ、自宅を出なければならないという問題が発生します。

特に、住宅ローンが残っている場合、通常、銀行はローンの支払いが終わるまでは元夫から妻への名義変更を承諾しないようです。もっとも銀行の承諾がなくとも抵当権付住宅として所有名義（登記名義）の変更ができますが、後日のトラブルになるケースもあります。

このような問題を未然に防ぐためにも、離婚協議にあたり自宅の財産分与についてきちんと合意書を作成しておくべきです。また、できれば「公正証書」を作成しておく方がよいでしょう。

「住宅ローン返済後、やっと名義変更ができると思い変更したところ、高額な贈与税を課せられた！！」そんなケースも見受けられます。離婚時に交わされる「財産分与」によって、得られたものに関しては、原則課税対象にはなりません。しかし、何十年後のローン完済時には離婚に伴う財産分与ではなく、ローン完済時点での贈与と見なされ、課税対象になることがあります。

不動産の名義を変更する場合、銀行は住宅ローン返済期間中の名義変更は認められないことが多いのです。

この場合、どうしたらよいのか分からない方がほとんどだと思います。例えば、金融機関に名義変更について悪質だと判断されれば、一括返済要求をされそのまま競売へと進ませるケースもあるようです。このようなことがないよう、しっかりとした銀行対策・住宅ローンに関する将来設計が必要なのです。

離婚前から住んでいた住宅のローンを支払えないという場合には、住宅を売却しなければなりません。そのような場合には、少しでも高く売りたいと思われるはずです。そのような場合には、住宅を債権者(銀行)の同意を得て売却する「任意売却」が有効です。

任意売却は秘密厳守での対応、市場の相場に近い価格で売却できることができることが多いです。

他方、競売は非常に時間と手間がかかり、任意売却に比べ、市場価格より相当低い価格でしか売れません。

そのため、早めに今後の人生設計を行い、住宅の売却をするかしないかを判断することが重要となります。