任意売却にかかる税金の種類：譲渡所得税の発生有無等も解説

住宅ローン等の支払いができなくなった時に、その住宅の所有者が債権者（銀行など）の同意を得て住宅を売却することを、「任意売却」と呼びます。

任意売却はローン返済等に困窮したときに選択される対応ですが、そのような場合でも税金の支払いが発生しないこともあれば、発生することもあります。

では、任意売却では、どのような税金がどのような場合に発生するのでしょうか。

今回は、任意売却でかかる税金の種類とケースによる発生の有無についてわかりやすく解説します。

 

任意売却で発生する税金の種類

任意売却でも、状況によっては税金の支払いが発生する点には注意しなければなりません。

任意売却で発生する可能性のある税金は、以下の3種類です。

①譲渡所得税・譲渡住民税

・不動産の売却で譲渡所得（利益）を得た場合に、その利益分に対しかかる税金
・所得税と住民税から成る

※売却額が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合は、譲渡所得が発生しないため課税されない。

②印紙税

・印紙税法上の課税対象である文書を作成する際に、印紙という形で支払う税金
・売却価格が高いほど、印紙の金額は高くなる

③登録免許税

・不動産の登記手続きにあたって支払う税金
・任意売却では抵当権抹消の手続きに登録免許税（土地の場合一筆1件につき1,000円、土地一筆と建物一棟併せて2件とみなされ2,000円）がかかる

任意売却では、不動産の売主は「譲渡所得税」「譲渡住民税」「印紙税」「登録免許税」の3種類の税金を支払う可能性がありますが、状況によっては一部の税金が発生しないこともあります。基本的に、個人による不動産売却の場合、消費税はかかりません。

次に、譲渡所得税がどのような場合に発生するのか詳しく見ていきましょう。

 

任意売却に譲渡所得税・譲渡住民税は発生する？

所有する不動産を任意売却した場合には、譲渡所得税・譲渡住民税が発生する可能性があります。

しかし、どのような場合でも譲渡所得税が発生するとは限りません。譲渡所得税・譲渡住民税は限られた条件下でのみ発生する税金のためです。

任意売却で譲渡所得税・譲渡住民税が発生するのは、「不動産の売却で譲渡所得（売却益）が出た場合」のみです。さらに、マイホーム売却で一定の条件を満たした場合であれば、3,000万円の特別控除を受けることもできます。控除によって譲渡所得がゼロになった場合、譲渡所得税・譲渡住民税は発生しません。

不動産の任意売却では、譲渡所得が出ないケースが多く見られるため、実際に譲渡所得税・譲渡住民税が課税されるケースは少ないといえます。

 

任意売却で譲渡所得税・譲渡住民税が発生しないケース

任意売却で譲渡所得税・譲渡住民税が発生しないのは、以下のケースです。

・譲渡所得がなかった場合
・特別控除によって譲渡所得が発生しなかった場合
・強制換価等による特例が適用された場合

各ケースについて詳しくみていきましょう。

譲渡所得がなかった場合

既にご紹介したとおり、任意売却に際して譲渡所得がなかった場合には、譲渡所得税・譲渡住民税は発生しません。つまり、譲渡所得税・譲渡住民税が発生するか否かを判断するには、まず譲渡所得の有無を確認する必要があります。

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった、または今後も困難になると判断された場合に検討されます。 売却を急ぐ必要があるため、買い手を早期に見つけるために価格を下げるケースも見受けられます。ただし、売却価格が必ずしも購入時の価格を下回るとは限りません。特に、地価の上昇があった場合や、取得費の減価償却によって帳簿上の取得費が低くなった場合には、譲渡所得・譲渡住民税が発生する可能性があります。

不動産売却時の譲渡所得の有無、またその金額は、次の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ 不動産の売却価格 ー （不動産の取得費+譲渡費用）

「不動産の取得費」とは、売主が不動産を取得した際に支払った費用のことです。譲渡費用とは、不動産の売却に際してかかる仲介手数料や印紙税などを指します。

例えば、2,500万円で取得した不動産を、75万円の譲渡費用をかけて1,500万円で売却したとします。その場合、1,500万円-（2,500万円+75万円）の計算結果はマイナスとなり、譲渡所得は発生しません。

ただし、上記の計算例では省略されている点として、実際の譲渡所得の計算では、「不動産の取得費」のうちの「建物の取得費」について、経過年数に応じた減価償却費（建物の価値が時間とともに下がる分）を差し引く必要がありますので、注意してください。減価償却費の金額は、取得後の経過年数と償却率（建物の種類ごとに決められた、毎年どの程度価値が減るかの割合）によって異なります。特に、築年数が長い物件では、減価償却によって帳簿上の取得費が大幅に低くなり、売却価格がそれを上回ることで譲渡所得が発生しやすくなります。

特別控除によって譲渡所得・譲渡住民税が発生しなかった場合

前述の計算式で譲渡所得があった場合でも、譲渡所得税・譲渡住民税は必ず発生するとは限りません。それは、不動産の譲渡所得には3,000万円の特別控除を適用できる場合があるためです。

譲渡所得が3,000万円以下である場合、特別控除を適用することで譲渡所得がゼロとなり、売主が支払う譲渡所得税は発生しません。

ただし、特別控除を受けるには条件があります。特別控除が適用されるのは、基本的に自分が住んでいるまたは住んでいたマイホームとその敷地のみです。

特別控除の適用には他にも条件が設定されているので、詳細は国税庁ホームページ『マイホームを売ったときの特例』で確認するようにしてください。

強制換価等による特例が適用された場合

「強制換価等による特例」とは、借金の返済が極めて困難な場合に、資産を売却しても、その売却による利益（譲渡所得）に税金がかからないようにする制度です。

住宅ローン等の債務の返済が困難になり、債務超過の状態で行う任意売却でも、この特例が適用される場合があります。

ただし、この特例が適用されるかどうかは、個々の状況を考慮した上で税務署が判断します。

 

任意売却で譲渡所得税・譲渡住民税が発生するケース

任意売却の場合、不動産の売却金額は低くなりやすく、また特別控除や特例が適用されることも多いため、譲渡所得が発生しないケースが多いといえます。

ただし、以下のようなケースでは譲渡所得税・譲渡住民税が発生する可能性があるので注意が必要です。

・売却により得た代金でローンを完済できる場合
・マイホームではない不動産を売却する場合
・取得費が不明である場合

取得費が不明な不動産については、原則として売却価格の5%を取得費として計算します。 ただし、売主が取得費を証明できる資料を用意できれば、実際の取得費を適用できる場合もあります。

売却価格の5％では、取得費は実際の費用よりも大幅に低くなるケースが多く、譲渡所得税・譲渡住民税が発生する可能性は高くなります。

 

税金を滞納している場合でも任意売却は可能？

任意売却を検討する方の中には、税金を滞納してしまっている方もいるでしょう。

税金を滞納している場合でも、任意売却を行うことはできます。ただし、次の点には注意しなければなりません。

差し押さえの解除手続きが必要

税金の滞納で不動産を差し押さえられている場合、差し押さえを解除しなければ、任意売却を行うことはできません。

差し押さえ解除には、行政と交渉し、滞納税の分割納付や売却代金の一部充当などの条件を満たす必要があります。

任意売却が認められないこともある

売却代金だけでは住宅ローンや滞納税をすべて返済できない場合や、滞納している税金に関する行政の通知を無視している場合などは、任意売却自体が認められない可能性があります。

また、税金の滞納が長期間にわたる場合や、滞納額が多額である場合も、任意売却が難しくなることがあります。

 

まとめ

任意売却では、譲渡所得税や印紙税、登録免許税といった税金の支払いが発生します。

このうちの譲渡所得税については、必ず発生するとは限りません。譲渡所得がなければ譲渡所得税・譲渡住民税は発生せず、生じても特別控除や特例適用により所得税の支払いが免除される場合もあります。

通常の売却よりも相場が低くなりやすい任意売却であれば、譲渡所得税・譲渡住民税が発生する可能性は低いでしょう。

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監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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