2023.04.04

任意売却後の残債が払えない場合どうなる？返済方法や対処法を解説

大切な住まいを購入されるときは、高額の支払いを要するため住宅ローンを活用することが一般的です。住宅ローンは長期間にわたる返済が必要であり、社会情勢の変化や病気、収入の減少などによっては返済できなくなる場合があります。そんな時の選択肢の1つが「任意売却」です。

任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しくなった際に、住まいを売却して住宅ローンの返済に充て、返済の負担を無くす（または、大幅に軽減する）ことを指します。では、任意売却後に残ってしまった住宅ローンの残債は、その後どうなるのでしょうか。

今回の記事では、任意売却後の残債について詳しく説明します。現在住宅ローンの返済に困っている方、任意売却に関心があっても仕組みが分からない方は、ぜひご一読ください。

任意売却後の残債には返済義務がある

任意売却とは、住宅ローンの返済に困った方が検討する返済方法の１つです。住まいの抵当権を持つ債権者(金融機関など)の許可を得て売却し、その売却益を住宅ローンの残債務に充当します。任意売却を検討する、ということは住宅ローンの返済ができるほどの資金が手元になく、経済的に苦しい状態であることを意味します。

任意売却も行わずに住宅ローンの返済に行き詰った場合、購入した家を手放さなければいけない状況に陥ることも考えられます。
ローンをそのまま滞納し続けると、抵当権を持つ債権者(金融機関など)が家を差し押さえてしまい、競売にかけるということも考えられます。
一般的に任意売却を行えば競売よりもはるかに高い金額で売却が可能になり、売却益をローンの返済に充てることも可能です。では、任意売却後であっても残債が残ってしまった場合には、返済義務はどうなるでしょうか。

結論から申し上げると、任意売却をした後の残債にも返済義務は残ります。任意売却が済んだから債務も全て無しということにはなりません。
ただし、任意売却で得た売却代金のほうが債務よりも多ければ、その時点で債務を完済できます。

任意売却を行うと保証人には、どう影響する？

住宅ローンを組む際に連帯保証人を付けて契約した場合、任意売却をするとどうなるでしょうか。

連帯保証人は債務者（住宅ローンを借りた方）と同じ責任を負います。つまり、任意売却に至った場合には、連帯保証人にも責任が及ぶことを意味します。連帯保証人になっているなら、離婚した元配偶者や疎遠になっているご親族であっても、任意売却をすることを報告する必要が生じます。

任意売却後の残債を債務者が返済し続けられれば保証人に請求は及びません。しかし、延滞が続いた場合などには、保証人のほうへ返済請求が行われます。

残債はどこに返済する？

では、任意売却後の残債は、一体どこに返済するのでしょうか。返済先は、下記の2つです。

・住宅に抵当権を付けていた債権者(金融機関や保証会社など)
・住宅ローンの債権を取得したサービサー（債権回収会社）

従来の返済先と異なり保証会社に対して返済する場合もあれば、サービサー（債権回収会社）に返済を行う場合もあります。
サービサーとは、保証会社などから債権を買い取る専門業者のことです。この場合の債権とは、「債務者に住宅ローンの返済を請求できる権利」です。サービサーは債権を買い取り、債務者から残債を回収します。

もしも残債について悩んだら、減額や分割返済の交渉を金融機関や保証会社、サービサーに対して行うことになります。返済方法については次に解説します。

任意売却後の残債は分割で返済可能

任意売却後に残債が残っても、そもそも住宅ローンの返済ができない状態に陥っていたわけですから、残債の返済も困難な可能性が考えられます。
では、残債の返済に困ったらどうするべきでしょうか。実は残債については、交渉の余地があります。

残債はすぐに返済しなければいけないものではあるのですが、現実的にはすぐに返済できる人はほとんどいません。その点は保証会社やサービサー側も承知しており、少しでも返済してほしいと考えるため、できる範囲で、返せる時期に返済してもらうという方法になるのです。例えば、返済額を月々1万円、2万円ずつなど、話し合った上で無理なく返済していくという方法を取れる場合もあります。

金利や減額の交渉は可能？

任意売後の残債の減額の交渉は債務整理と同等になるので、金利・減額の交渉は難しいことが多いです。債務者の状況を考慮し、現実的で返済可能な金額での返済が認められる場合はとても稀です。

認められれば債務者にとっては不幸中の幸いですが、全ての債権者が応じてくれるとは限りません。減額される金額もケースバイケースです。
本人の希望通りにならない事が多いので弁護士に相談することをお勧めいたします。

残債の返済ができない場合は、どうなる？

任意売却後の残債が返済できない場合には、どうなるのでしょうか。返済できない場合には以下2つの方法を検討する必要があります。

個人再生

個人再生とは借金が返済できなくなった人が債務総額5000万円以下(住宅ローン除く)の場合に、債務総額を減額して収入の範囲内で分割返済する方法で、原則3年間で返済できるように計画を立てます。裁判所を通して行う方法で、民事再生法の定める手続です。

住宅ローンの残債務もその他の債務も全て含めて圧縮できます。裁判所を介さず交渉する任意整理よりも大きく減額をすることができるものの、返済義務は残されます。継続的な収入が無ければ個人再生手続きを裁判所が許可しない可能性があります。

■個人再生のメリット
・債務の元本を大きく減らすことができる
・住宅ローンのある自宅を守ることができる
・免責不許可事由（ギャンブル等）があっても制度を活用できる

■個人再生のデメリット
・税金などは減らすことができない
・官報に載るため、一定期間クレジットカードの使用や新たなローンは不可
・定期的な収入がないと使えない手続きである

自己破産

自己破産とは経済的再起を図ることを目的に、借金の返済ができないことを裁判所に認めてもらう手続きです。
強制的に返済を求められることが無くなり生活再建ができます。（免責）
住宅ローンの残債も、その他の債務もまとめて返済しなくてよくなる方法です。ただし、自己破産をする際には所有できなくなる財産があり、車や株式なども破産管財人によって換価処分される場合があります。自己破産は失うものもあるため、事前に弁護士に相談されることをお勧めいたします。

■自己破産の知っておきたいメリット
・弁護士が債権者へ受任通知を発送することで、つらい取り立てが止まる
・免責許可が下りれば返済を強制される事から解放される
・生活再建が目指しやすい

■自己破産の知っておきたいデメリット
・財産の所有状況によっては換価処分を受ける
・官報に載るため、一定期間クレジットカードの使用や新たなローン契約は不可
・税金や養育費などは免責許可の対象にならない（非免責債権）
・浪費や賭博が原因の場合、免責されない可能性がある
・資格制限がある（一定期間働けない職種がある）

自己破産は明るい未来への選択肢の１つ

住宅ローンを払えなくなってしまうということは日本中で起こっています。任意売却を行った後も返済のめどが立たず、個人再生や自己破産を検討するケースも多数存在しています。しかし、自己破産は悪いイメージが先行しており、避けるために無理な返済を続けてしまう方もいます。

自己破産は嫌だとか、借金は返さなければならないという責任感を持つ人もいますが、サービサーからの取り立てなどで神経をすり減らして生活をしていると、生きているだけで苦しいという非常に危険な状態にもなってしまいます。
未来は完全に予想できませんし、人間には限界がありますから、自己破産は明るい未来への選択肢の１つとして頭に入れておくといいでしょう。

まとめ

この記事では任意売却後に残ってしまった住宅ローンの残債について、返済方法や対処法を詳しく解説しました。任意売却を検討する段階の場合、住宅ローン以外の債務にも悩まされているのではないでしょうか。真面目に働いていても奨学金の返済に追われたり、急なご病気などがあったりすると、順調に返済できていた住宅ローンに行き詰まることは十分に考えられます。

現在債権者からの督促・取り立てにお困りの場合や、競売に怯えて返済に追われている場合には、お早めに弁護士法人リーガル東京にご相談ください。相談は何回でも無料です。
当法人は、任意売却はもちろんのこと、個人再生や自己破産の実績も豊富です。明るい未来を取り戻すためにも、解決に向けて一歩を踏み出しませんか。