任意売却にデメリットはある？メリット・手続きの流れを解説

任意売却は住宅ローンなどを滞納してしまい、返済に窮した場合の解決方法の１つです。本来住まいを売却するなら、住宅ローンを完済し、抵当権の登記など抹消してから売却します。しかし、住宅ローンが残っている場合には抵当権も当然残っているため、売却をする際には返済先である金融機関や保証会社の同意が必要です。

住宅ローンは滞納し始めた当初は、督促状や連絡を受けるに留まります。しかし、それでも返済できない場合、これ以上分割では返済できない債務者とみなされ、残債の一括返済を求められます（期限の利益喪失）。
高額の住宅ローンの一括返済はとても難しいため、任意売却で住まいを売却し返済に充当することが現実的な選択の１つでしょう。

この記事では任意売却のデメリットに注目します。知っておきたい手続きの流れや、メリットもあわせて紹介しますので、ぜひご一読ください。

任意売却とは

任意売却とは、わかりやすく言うと「住宅の所有者が住宅ローン債権者の同意を得た上で、住宅の所有者・不動産業者の主導で売却する手続き」です。多くの方が住まいを購入される際に、金融機関の審査を経て住宅ローンを利用しています。住宅ローンには長期返済・低金利という特徴がありますが、長期間にわたって安定した返済を続ける必要があり、返済に窮する方も決して少なくありません。病気や収入の減少などで悩んでいる方も多いでしょう。

どうしても返済が難しくなってしまったら、債権者（住宅ローンの借入先の金融機関など）の許可を得て、住宅ローンの残債がある住まいを売却すれば、まとまった金額を返済に充当できます。

任意売却時の抵当権

住宅ローンの残債がある住まいには、抵当権が付いています。住宅ローンを融資する場合、金融機関としては返済ができなくなる事態を予め想定しています。もしも返済がされなくなったら、不動産を差し押さえるために保証会社が抵当権を付けるのです。そのため本来なら、住宅ローンの返済ができていないなら抵当権は抹消されません。抵当権を実行し、競売にかけようとします。

しかし、任意売却は競売よりも高く住まいが売れます。競売よりもメリットがあるため、金融機関は交渉に応じます。そのため、交渉が成立すれば抵当権の抹消をしてくれます。

競売との違い

では、任意売却と競売の違いとはどのような点でしょうか。競売とは、住宅ローン返済が滞った際に住宅ローン債権者（主に保証会社）が裁判所へ申立てを行い、裁判所主導で売却を進める手続きのことです。競売は強制力があり、任意売却と以下のように異なります。

■競売は市場価格より売却金額が安い
競売は不動産の売却時の金額が、市場の価格よりも安くなっています。一方で、任意売却は市場価格に近い金額で売却できます。債権者への返済金額も大きくできます。

■任意売却は住宅ローンの滞納が周囲に知られにくい
競売は官報に競売物件の情報が告知されます。これは一人でも多くの方に知らせる必要があるためで、裁判所の掲示板やホームページなどで情報が開示されます。
住所がわかっている相手には競売物件となった事実が知られ、ローン滞納が周囲にも知られる可能性があります。任意売却は競売のような周知の手続きはないため、知られる可能性は低いでしょう。

■競売は連帯保証人に大きな影響を与える
住宅ローンの返済に困り、競売に至った場合には連帯保証人に大きな影響を与えてしまいます。連帯保証人が返済に責任を負う必要があり、資産の差し押さえにあう可能性もあるのです。多くの方が連帯保証人をご家族に依頼しているため、ご家族の間で大きなトラブルに発展する可能性もあります。

任意売却のデメリット

やむを得ない事情で任意売却を行う場合、知っておきたい5つのデメリットがあります。

デメリット１　自宅を手放すことになる

任意売却は生活を営んでいるお住まいを手放すことを意味します。リースバック（※１）という手法を併用することもできますが、もしも選択しないなら引っ越し先を探す必要があります。

（※１）リースバック
「セールスアンドリースバック」の略称。不動産物件を親族や投資家、企業などの第三者に売却した後も住み慣れた自宅に家賃を支払ってそのまま住み続ける事ができる方法。

（リースバックについては、こちらで詳しく解説しています。「リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説」）

デメリット２　連帯保証人に連絡が行く

住宅ローンには連帯保証人がいるケースが多いでしょう。連帯保証人に延滞している事実を連絡されて、返済不能状況が知られてしまいます。

例えば、夫が住宅ローンの債務者、妻が連帯保証人となっている契約で離婚後に元夫が返済に困った場合、元妻にも督促の通知が送られています。任意売却をする場合、元妻に住宅ローンの滞納の事情を説明した方が賢明でしょう。

デメリット３　交渉に時間や手間がかかる

任意売却は債権者（保証会社など）との間でお金に関する交渉や購入希望者との交渉、内覧、といったさまざまな対応をこなす必要があります。強制的に進んでいく競売とは異なり、時間と手間をかけてより好条件で任意売却できるように、努力する必要があります。

競売と違い、任意売却は自らが交渉して物件を売り渡す事ができる方法ですが、成功させるためには競売に至ってしまう前に交渉を成立させなければいけません。しかし、債務超過で手放す際にはほとんどが時間的に切迫している状態です。限られた時間の中で売却を成功させるためには、専門家の力も必要でしょう。

デメリット４　任意売却業者選びに今後を左右されてしまう

任意売却は不動産売却の一種です。そのため不動産業者に依頼をするケースが多いでしょう。しかし、任意売却は一般的な不動産売買とは異なり、複雑な交渉や手続きを経る必要があります。任意売却を断っている不動産会社も多く、会社選びに難航するケースも少なくありません。

特にオーバーローン物件（任意売却後もローンの残債が残る場合）の場合、売却後にも生活が困窮する可能性があり、慎重に交渉を行う必要があります。任意売却の専門を謳う不動産会社もいますが、適正な処理ができるかどうかは未知数であり、今後を大きく左右されてしまうおそれもあります。

デメリット５　信用情報に傷が付く

任意売却は、競売にように競売物件の情報が広く流布されてしまうことはありません。しかし、住宅ローンなどを滞納している事実は信用情報機関（※２）に登録されます。

信用情報機関に滞納に関する事実が登録されると、新たなローンが組めない、クレジットカードが使えなくなるなど、実生活に支障をきたします。

（※２）信用情報機関
信用情報機関とは、各金融機関などから情報を集めて登録し、求めに応じて照会結果を回答している機関。日本には3つの信用情報機関がある。クレジットカードやローンの契約時などに、金融機関は過去や現在の取引事実を調べた上で審査の可否を決定するために、情報照会を行っている。

任意売却のメリット

任意売却にはデメリットがあるものの、以下に挙げる4つのメリットもあります。

メリット１　売却金額が一般的な売却と同等または近い

債権者である保証会社と債務者（ローンを借りた方）との間に、交渉の専門家に入ってもらうことにより、市場価格に近い売却額で物件を売ることができます。競売よりも高く売れるのです。また、ご不安な方も多い不動産業者への仲介手数料は、売買代金から支払われるため安心です。引っ越し費用などの交渉もできます。

マンションの場合、滞納していた管理費なども同様に売買代金から支払ってもらえます。住宅に税金滞納処分の差押さえがある時は、固定資産税や住民税の支払いも交渉できます。

メリット２　残債は返済可能な金額を交渉できる

任意売却後にも残債がある場合（オーバーローンの場合）、返済義務は残されます。しかし、返済していく金額については弁護士に相談すれば交渉可能な場合がございます。
この場合は債務整理となり、費用が掛かります。

メリット３　費用がかからない

任意売却では通常の不動産取引では発生する、仲介手数料（不動産会社へ支払う）や登記費用などは、債権者側が負担しています。金融機関側に任意売却の交渉を行う際に、費用負担の交渉を行えるためです。引っ越し費用に関しても交渉できるほか、固定資産税などの滞納がある場合も交渉の上で売却費用の中から控除してもらえます。

メリット４　売却後新しい家の持ち主との交渉もできる

任意売却で新しい家主になった人との交渉次第では、「あと数ヶ月転居を待ってほしい」などの事情を伝え、交渉をする余地があります。
家主がすぐに住むつもりはなく、投資目的の購入などの場合には、一定の家賃を支払うことで継続して住まわせてもらうことも可能です。この方法をリースバックと言います。（ただし、住める期間には期限があります。）
物件を売却した後はすぐ引っ越ししなければならない、と決まっているわけではありません。競売よりも自由に交渉できます。

メリット５　近所の人や会社の同僚などにバレにくい

任意売却は競売とは異なり、秘密裏に物件を手放すことができます。競売の場合にはその性質上、不特定多数の方々が閲覧可能な場所で公示がなされます。しかし、任意売却はあくまで個人と個人の取引なので、不動産関係者を介した極めて非公開なやり取りで売買を完結させる事ができます。
引っ越しをする場合も通常の売却にしか見えないため、住宅ローンの滞納の事実を知られることもありません。

任意売却手続きの流れ

任意売却の基本的な流れは以下のとおりです。

■１．お問い合わせ

住宅ローンなどの返済に行き詰まっていると、金融機関や保証会社から督促が続きます。放置しておくと競売に発展してしまうため、返済が苦しいと感じたら早期の弁護士相談がおすすめです。

■２．面談相談

弁護士との間で、滞納に至った経緯などのヒアリングを行います。任意売却の方針が決まったら交渉・手続きに移行します。弁護士法人リーガル東京でも対応しています。

■３．物件査定・方針決定・契約締結

現在のお住まいを不動産会社が査定し、方針が固まったら弁護士との契約を締結します。

■４．売却活動・債権者との交渉など

弁護士が債権者と任意売却に関する交渉を行います。連帯保証人への事情説明が必要な場合も対応しています。
任意売却を依頼された物件については、不動産情報を扱うデータベースへの登録や広告などの販売活動を行われ、早期の売却を目指します。

■５．物件売却手続・債務整理手続・税務申告相談

買主が決まると売買契約を結び、債権者に依頼し抵当権や差押を解除し、代金決済をします。

リーガル東京にご相談いただく場合の流れは、こちらでご紹介しています。
不動産のリースバック・任意売却の無料相談室 「相談から解決までの流れ」

まとめ

この記事では、「任意売却のデメリット」に焦点を当てて、詳しく解説を行いました。任意売却にはデメリットはあるものの、競売と比較するとメリットが多い手続きです。

任意売却は金融機関への交渉が必要であり、連帯保証人などへの対応も必要です。オーバーローンの場合には相当額の債務が残ってしまい、債務整理が必要となるケースもあります。そのため任意売却のご相談は、当初から弁護士を選ばれることがおすすめです。住宅ローンなどの返済に困ったら、まずはお気軽に弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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