任意売却に必要な費用とは｜引越し費用や競売との違い等を解説

住宅ローンの返済に行き詰まってしまったら、「任意売却」と呼ばれる方法で住まいを売却し、債権者への支払いに充当するという解決方法があります。金融機関や保証会社など、債権者の同意を得る必要がありますが、競売よりも高い金額で売却でき、住宅ローンの残債が大幅に減らせる可能性が高く、住宅ローンを完済できる場合があります。

では、実際に任意売却に臨む場合には、どのぐらいの「費用」を用意する必要があるのでしょうか。この記事では、任意売却に必要な費用について、債務者（売主）側の視点から詳しく解説します。引越し費用の有無や、競売との違いについても触れますので、ぜひご一読ください。

任意売却をする際に売主が負担する費用

任意売却が必要な方は経済的に困窮していることが多く、生活資金にも事欠く事態になっている方が少なくありません。そのため、任意売却に臨む際には、一体どの程度の費用を負担する必要があるのか、不安に感じるでしょう。

任意売却をする際には不動産会社に支払う仲介手数料、抵当権抹消に伴う費用などが発生しますが、こうした諸費用は「売主側」が負担します。しかし、任意売却では「不動産の売却代金」の中から差し引いて支払うため、あらかじめ現金を用意する必要はありません。

売却代金から支払われる任意売却の必要経費

任意売却を選択する方は経済的に困窮している場合も多いため、できる限り発生する費用は抑えたいと考えるでしょう。

では、住まいの売却代金から支払える費用とはどのようなものでしょうか。以下の5つは不動産の売却代金から支払える経費です。

１　仲介手数料

任意売却は不動産会社を介して行われるため、売却時には物件の売却に関する仲介手数料を支払います。仲介手数料は売却完了時に支払われるものです。

なお、宅地建物取引業法によって仲介手数料の金額には上限が決められており、不動産会社側は法外な金額を請求できません。
また、不動産会社によってはコンサルティング料などの名目で、その他の手数料も請求するケースがありますが、これは本来は請求できない費用です。もしも請求を受けたら、別の業者に任意売却の手続きをご相談されることをおすすめします。

２　印紙代

任意売却をはじめとする不動産売買には、印紙代を用意する必要があります。不動産売買契約書に貼る必要があるためです。

３　抵当権抹消費用

抵当権を抹消する費用も必要です。登録免許税などを用意します。ご自身で抵当権抹消を行うことも可能ですが、複雑な手続きを要するため、一般的には専門家へ依頼します。

４　滞納している税金

固定資産税・都市計画税の滞納がある場合は、任意売却時に支払う必要があります。ただし、債権者によっては売却代金からの清算を拒むケースもあります。

５　滞納しているマンションの管理費・修繕積立金

マンションを任意売却する場合、マンションの管理費・修繕積立金の滞納がある場合には清算をした上で売却します。売却後のマンション管理費・修繕積立金は、買主へ支払い義務が引き継がれます。

任意売却時の引越し費用

前章で説明したように、任意売却時に必要な費用は、売却代金から差し引いて支払うことができるため、売主が費用を準備する必要はありません。
しかし、引越し費用については、売主が用意しておく必要があります。

仲介業者によっては売却代金から引越し費用を支払ってくれる場合もあります。この場合は、売主が引越し費用を現金で用意する必要はありません。しかし、引越し費用は必ず支払ってくれるわけではありません。債権者が認めない場合もあるため、引越し費用は基本的にはご自身で用意する必要があるものと認識しておきましょう。

ただし、リーガル東京では、他の不動産会社や法律事務所とは異なり、引越し費用を貰えるように粘り強く交渉し、ほとんどのケースで引越し費用を支払ってもらっています。

任意売却と競売の違い

任意売却は競売と比較すると、どのような違いがあるでしょうか。ここでは、費用や金額に関連する３つの違いを解説します。

違い１　費用負担

競売では任意売却のように、滞納している税金やマンションの管理費などを売却代金から支払うことはできません。引越し費用を支払ってもらえないケースが多い為、自身で準備する必要があります。つまり、競売の場合は任意売却より費用負担が大きくなってしまうのです。

違い２　売却代金

任意売却による不動産の売却は、一般的な不動産市場に近い価格で売却できます。しかし、競売は不動産市場の7割程度で落札されるケースが多いと言われています。そのため、任意売却よりも残債が大きく残ってしまいます。

違い３　残債の返済

不動産売却後に残る住宅ローンの残債については、任意売却でも競売でも一括返済を求められますが、任意売却では分割返済の交渉が可能です。しかし、債務が残ってしまった場合、自己破産に至ることもあります。

任意売却と競売には、この他にも多くの違いがあります。詳しくはこちらをご覧ください。
「任意売却と競売の違いを比較｜メリット・デメリットも詳しく解説」

任意売却の相談費用

任意売却を弁護士などの専門家に相談するにあたって、多くの方が気になるのが「相談費用」ではないでしょうか。

任意売却は、すでに住宅ローンを滞納している状況にある方が選択する手段であるため、相談費用も大きな負担となる可能性が大きいでしょう。そのような背景もあり、任意売却の相談費用については、多くの相談先が基本的に無料としています。
弁護士の場合、法律相談料を請求する事務所もありますが、無料相談を実施している事務所を選べば費用負担はありません。

たとえば、リーガル東京では、問題の解決が少しでも早くできるように、任意売却に関する相談は何度でも無料としています。もし相談費用に不安がある場合は、相談前に相談費用の支払いが必要か確認するようにしましょう。

任意売却を決断するにあたっては、メリット・デメリットの両方を把握する必要があり、専門家に相談をした上で決めることが重要です。また、相談を急がなければ競売に発展するおそれもあるため、住宅ローンの返済に行き詰まったら早急に相談を開始されることがおすすめです。

任意売却を弁護士に依頼する費用

任意売却の相談先の1つに弁護士が挙げられます。弁護士に任意売却の手続きを依頼すると、金融機関や保証会社といった債権者への交渉をしてもらえます。

では、実際に任意売却を弁護士に依頼する場合、一体どのぐらいの費用が必要なのでしょうか。
弁護士によって法律相談料や依頼に関する費用は異なっていますが、任意売却に関する弁護士費用は売却代金の中から支払われない為、依頼者である売主が別途準備する必要があります。
ただし、リーガル東京のリースバックでは弁護士費用を売却代金から捻出できるように交渉しています。

なお、リーガル東京では債権者への交渉だけではなく、リースバックや親子間売買、債務整理などの手続きもなどにも対応しておりますので、多様な解決手段を選択できます。

債務整理を依頼する場合

現在住宅ローン以外の債務の返済にも苦しんでいる場合、債務整理を検討することもおすすめです。債務整理には任意整理・個人再生・自己破産などの手続き方法があります。債務整理は任意売却とは別の手続きが必要となるため、別途弁護士費用が必要です。

リーガル東京の費用については、こちらをご覧ください。
「リーガル東京　解決までの手続き費用」

まとめ

今回の記事では、任意売却に必要な費用について、競売との比較も交えながら詳しく解説を行いました。任意売却は競売とは異なり、さまざまな費用について売却代金の中から支払いが可能です。

少しでも有利に任意売却を進めるためには、交渉力に優れている専門家が携わることが重要です。任意売却の実績多数、相談料無料の弁護士法人リーガル東京におまかせください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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