任意売却の悪徳業者の特徴10選｜相談先の選び方等も解説

任意売却は住宅ローンの返済が困難となっている方が、住まいを売却する方法です。任意売却を検討する方の多くは、生活資金も不足していることが多く、「早く問題を解決したい」と思っていらっしゃるでしょう。任意売却は競売よりも高額で住まいを売却できるため、競売になる前に任意売却を行うことがおすすめです。

しかし、任意売却は「誰に依頼をするか」によって結果が変わってしまう可能性があることをご存じでしょうか。

任意売却を行う業者の中には、残念なことに悪徳業者が潜んでいることがあります。そこで、この記事では任意売却の悪徳業者について、10個の特徴を挙げてご紹介します。あわせて、住宅ローンの返済に困ったときに相談先の選び方も紹介しますので、ぜひご一読ください。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの滞納がある住まいを売却することです。住宅ローンの返済が困難になり、滞納状態が継続すると金融機関は債権の回収に本格的に乗り出します。任意売却などの方法で解決できない場合は、競売が行われ、債務が残されたまま、住まいも失ってしまいます。

任意売却は不動産市場に近い価格で住まいを売却でき、住宅ローンの残債を競売よりも減らすことができます。また、セールス＆リースバックという方法を選択すれば、自宅から引っ越すことなく、将来的に住まいをもう1度買い戻すことも可能です。

任意売却については、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却とは？わかりやすく解説｜競売・通常売却との違いも」

任意売却の悪徳業者の特徴

返済に苦しんでいる債務者をさらに追い詰めるような、悪徳業者には一体どのような特徴があるでしょうか。この章では任意売却の悪徳業者の特徴を10個に分けて紹介します。

特徴１　「残債を消す」と謳っている

任意売却を行って残債が無くなるような不動産価値がある場合は、そもそも任意売却をしなくても問題の解決が目指せます。任意売却はほとんどのケースで住宅ローンの残債が残るため、返済計画を立てて、分割返済を続けます。できないことをできる、と謳うような業者への依頼は避けましょう。

特徴２　多額の引っ越し費用などを保証している

任意売却は交渉次第では、不動産売却代金の中から引っ越し費用や再出発の資金を受け取れることがあります。しかし、それは債権者が同意をしたケースに限られ、「絶対」受け取れるということはありません。
それにもかかわらず、引越し費用や再出発資金を100万円単位の高額な金額で保証している場合は、誇大広告の可能性が高いです。

特徴３　「担保が無くなるから怖くない」と宣伝する

任意売却を扱う業者の中には、「担保が無くなる」と宣伝するケースもあります。抵当権のある住まいを売却する行為を意味していますが、売却後も残債の返済を続ける必要があり、適切な表現とは言えません。

特徴４　仲介手数料以外の費用を請求する

悪徳業者の中には仲介手数料以外の費用を求めてくるケースもあります。本来、任意売却で債務者側が支払う費用は、宅地建物取引業法によって「仲介手数料のみ」と決められています。
しかし、顧問料や相談料などの名目で、手数料を求めてくる場合があります。こうした行為は、あたかも必要な費用に見せかけて、不正にお金を得ようとする手口ですので、注意してください。

特徴５　任意売却や競売の情報公開後に訪問してくる

任意売却や、競売開始の情報を嗅ぎつけて、訪問してくる不動産会社は悪徳業者である可能性があります。訪問業者は極端な宣伝文句を振りかざし、強引な営業を行うこともあります。訪問による業者はなるべく避けることがおすすめです。

特徴６　任意売却のメリットしか話さない

任意売却は、競売と比較するとメリットがありますが、オーバーローン物件では債権者の同意が必要であり、100％の成功を保証できるものではありません。
また残債がある場合、債務者側が求めるような条件では分割返済が認められないこともあります。任意売却のメリットばかりを強調する業者は注意が必要です。

特徴７　専任媒介や専属専任媒介での契約を強要してくる

任意売却は不動産会社を通して売却活動を行います。その際には、いくつかの契約方法があります。しかし、悪徳な業者は選択肢を明示せず、専任媒介や専属専任媒介契約を求めてきます。その他の不動産会社に依頼できないように囲い込む悪質な行為です。

特徴８　契約を急かす

任意売却はどうしても早期の解決が必要となるため、依頼者側も気が焦っているでしょう。しかし、早急に契約をさせようとする業者は悪徳業者の可能性があります。メリットだけを謳い、契約書に印鑑を押すように急かしてくる会社とは取引しないことが大切です。

特徴９　具体的な任意売却の実績が提示されない

任意売却に実績のある専門家は、さまざまな過去の解決事例を紹介できます。しかし、悪徳業者は具体的な任意売却の実績は示さないまま、強引に契約しようとします。

特徴１０　質問や相談に対する返事が遅い

任意売却は住まいを売却するものであり、不安を感じて当然です。引っ越しや今後の見通しなど、相談や質問したいことも多いでしょう。
しかし、悪徳業者はこうした質問や相談に応じてくれず、返事も遅い傾向があります。任意売却はタイムリミットがある手続きのため、迅速に解決へと動いてくれない業者への依頼はおすすめできません。

任意売却の相談先の選び方

悪徳業者をしっかりと見極め、安全な相談先を見つけるためには、一体どうすれば良いでしょうか。そこで、この章では任意売却の相談先について、「選び方」を紹介します。

１　任意売却の実績があるか

任意売却はオーバーローンの場合、金融機関や保証会社との交渉を行う必要があります。そのため、交渉力によって結果が左右される側面があります。
そのため、売却を成功させるためには「実績」がある相談先を選んだ方が安全です。しっかりと実績を開示している専門家を選びましょう。

２　任意売却以外の解決方法も提案してくれるか

住宅ローンが返済できなくなった場合の解決方法として知られる任意売却ですが、この方法以外にも解決できる場合があります。親子間売買、セールス＆リースバックはもちろんのこと、ご家族の協力を得られることで、任意売却を回避できるケースもあります。安心できる任意売却の専門家なら、様々な解決策を提案してくれます。

３　不利益になる話もしてくれるか

先にも少し触れましたが、任意売却は決してメリットばかりある手続きではありません。住宅ローンの返済に行き詰まった以上、売却の完了後も残債が残されるケースがあるため、不利益なこともしっかりと把握する必要があります。住宅ローン滞納により任意売却に臨む場合は、事故情報が信用情報機関に登録されるため、クレジットカードが使えなくなったり、新たな借入ができなくなったりするなどのデメリットもあるからです。

不利益なことを知らされずに任意売却をしてしまうと、思わぬ生活の支障を実感することになってしまいます。必ずデメリットも説明してくれる専門家を選ぶことがポイントです。

任意売却を弁護士に相談するメリット

任意売却を相談するなら、任意売却に詳しい弁護士が最もおすすめです。弁護士がおすすめの理由は以下の2つが挙げられます。

メリット１　債務整理なども依頼できる

任意売却後は残債が残るケースがあるため、あらかじめ金融機関や保証会社との間で返済に関する交渉を行う必要があります。残債の金額によっては債務整理も必要となるため、債務整理の実績がある弁護士へのご依頼がおすすめです。不動産会社だけでは、任意売却に関連するトラブルの解決には至りません。
やはりこのような問題は、法律のプロに依頼をするのが一番安心できるのです。住宅ローン以外の借金についても相談できるため、多重債務の解消にもつながります。

メリット２　依頼者にとっての有利を優先してくれる

弁護士が依頼を受けると、依頼者にとって有利になるように交渉や売却手続きのサポートを行ってくれます。不動産会社の場合、債務整理などの法的な手続きを見据えた売却手続きを行ってくれるとは限りません。
弁護士なら、依頼者の生活が再建できるようにアドバイスを行い、有利になるように尽力してくれるでしょう。

まとめ

任意売却は不動産売買の知識だけではなく、法的知識も要するため、任意売却実績がある弁護士へのご相談がおすすめです。弁護士法人リーガル東京には、経験豊富な専門相談員が在籍しており、任意売却に関する無料相談に対応しています。不動産会社もグループ内にあり、リースバックや親子間売買の実績も豊富です。

任意売却予定の不動産は無料査定も可能です。債務整理のご相談にも対応していますので、まずはお気軽に弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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