2023.04.20

任意売却ができない８つのケース｜任意売却できなかった場合も解説

住宅ローンの返済に行き詰まってしまった場合、物件が差し押さえられ、裁判所を介して競売にかけられます。競売は不動産の一般的な市場相場よりも低い価格で売却されるため、自宅を失うだけでなく、高額の債務が残されます。ローンの滞納をし続け競売にまで至ってしまっているため、残された債務の分割返済も交渉が難しく、自己破産に至るケースも少なくありません。

そこで、競売に至る前に「任意売却」という方法が使われることがあります。任意売却は裁判所を介さないため、周囲に返済困難に陥ったことが知られにくく、競売よりも遥かに有利な形で売却出来るという大きなメリットがあります。しかし、全てのケースで任意売却ができるという訳ではなく、条件が揃った時のみ行える方法です。

そこで、この記事では「任意売却ができない8つのケース」について紹介します。任意売却ができなかった場合に考えられる事態についても、あわせて解説します。ぜひご一読ください。

任意売却ができない８つのケース

任意売却とは、「住宅の所有者が債権者（住宅ローンの返済先など）の同意を得た上で、住宅の所有者・不動産業者の主導で売却する手続き」です。競売よりも高額で売却できることが多く、引っ越し費用や物件の引き渡し時期なども交渉できます。

では、任意売却ができないケースとはどのようなものでしょうか。以下8つのケースを挙げて解説します。

１．住宅ローンを滞納していない

任意売却は、すでに住宅ローンの返済が行き詰まった時に使用できる売却方法です。現在返済が苦しい状態であっても、住宅ローンを滞納していない場合、オーバーローン物件では任意売却はできません。
滞納が無い場合は金融機関や保証会社側に任意売却の許可を求めても、返済を続けるようにと返答されるでしょう。滞納はしていなくても返済が苦しい場合には、以下の対処法が考えられます。

・住宅ローン以外の債務がある場合には、債務整理をして住宅ローンの返済はそのまま続ける
・住宅ローンの借り換え
・住宅ローンの返済金額・返済期間(リスケ)の変更を金融機関や保証会社に交渉する

２．債権者が認めない

任意整理は住宅ローンの返済先である債権者（金融機関や保証会社）が認めない場合、進めることができません。金融機関や保証会社は住宅ローンを貸付する際に、不動産に抵当権をつけているため、債務者側が無断で売却することはできないのです。

３．任意売却後の残債額が大きい

任意売却は競売と比較すると高額で物件が売れやすいですが、任意売却後も高額の残債が残されると予想されるケースでは、金融機関や保証会社側が認めてくれないケースがあります。

現在家族が無収入の状態で返済が継続できない、など残債への打開策が無い場合、売却後の返済策を用意しなければ任意売却に応じない金融機関や保証会社があるのです。

４．共同名義人の同意が得られない

住宅ローンには共同名義人が連帯保証人兼担保提供者になっているケースが多いので任意売却を行うには同意が必要です。
そもそも任意売却に反対、あるいは売却金額に不満があるケースには同意が得られないケースがあります。

ご家族が円満な状態なら同意は得やすいですが、離婚しているケースでは連帯保証人や共同名義人が元妻・夫であり、話が難しい状態の方もいるでしょう。関係がこじれてしまった方に任意売却の許可を求めても、快諾してもらえない事も予想されます。

５．競売までに十分な時間がない

任意売却は競売手続きが始まるまでに行う必要があります。滞納が始まってから時間が経過している場合、金融機関や保証会社側はすでに強制執行の申立てを進めている場合があります。差し押さえが成立してしまうと、任意売却の交渉は非常に難しくなるのです。

ただし、実際に競売にかけられた後でも、債権者の承諾が得られれば任意売却が可能です。諦めずに交渉を弁護士に依頼することがおすすめです。

６．不動産所有者本人が手続きできない

任意売却は不動産を所有している本人が手続きする必要があります。売買時には本人確認が行われており、売却に同意することが求められています。

しかし、所有者が病気や失踪などで不在にしており意思確認できない場合には、売却手続きができません。
また、認知症などで意思確認が難しい場合には、任意売却以前に成年後見人の申立てを必要とするため、時間がかかります。

７．税金を滞納している

住宅ローンの返済に苦労している方の中には、税金の滞納を抱えているケースがあります。長期間にわたって税金の滞納を放置している場合、国や地方自治体側が物件を差し押さえ、競売にかけてしまう可能性があります。税金の滞納にともなう差し押さえを受けると、任意売却は困難になるケースが多いです。

８．買い手がつかない

好立地のお得な物件なら売却がスムーズかもしれませんが、任意売却の手続きを急いでもすぐに売れるとは限りません。物件など高価な買い物は簡単に成約するものではありません。特に不動産会社が販促活動に十分な時間を掛けられない場合、売却が難航する可能性があります。
また、不動産市場にも波があるため、強気の価格設定であると販売が困難になるケースがあります。

任意売却できなかったら、どうなる？

もしも任意売却ができなかった場合には、どのような事態が想定されるでしょうか。以下2つのパターンで解説します。

１．競売が行われる

任意売却ができなかった場合、金融機関や保証会社は競売の手続きを進めます。たとえ売却の販促活動中であっても、売却が成立しなければ強制的に競売にかけてしまうのです。

競売に至ってしまうと任意売却よりも低い価格で物件が売却され、大切な住まいを失ってしまいます。また、競売を行っても住宅ローンの残債は残ってしまうため、返済していく必要があります。

２．自己破産をする

競売は不動産の市場価格よりも低い金額で売却されてしまうため、任意売却時よりも大きな金額の債務が残されてしまいます。住宅ローンの滞納から競売に至る方の多くは、この時点で返済が困難になり自己破産をしています。

自己破産をすれば住宅ローンの残債やその他の債務から解放されますが、税金の滞納などの非免責債務は免除されません。クレジットカードなどの審査も通らなくなり、所有できる財産の範囲を超えるものは処分されてしまいます（換価処分）。
連帯保証人にも影響が及ぶため、自己破産はデメリットが大きい手続きです。

任意売却後に残った残債はどうなる？

任意売却を経ても、住宅ローンの残債が残されてしまう場合があります（オーバーローン）。
残債が残ると返済義務があるため、ローンの返済を続けなければいけません。競売時とは異なり、任意売却なら残債の返済について交渉の余地がありますが、再度返済が困難になった場合には、個人再生や自己破産を検討する必要があります。

任意売却後の残債については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却後の残債が払えない場合どうなる？返済方法や対処法を解説」

任意売却をして住み続けるという方法もある

任意売却は基本的に不動産会社を通して第三者に物件を売却しますが、売却後にも同物件に住み続ける方法もあります。方法は以下のとおりです。

・リースバック
・親子間売買、親族間売買
・個人再生

個人再生は債務整理の方法の１つです。同じく債務整理の１つである自己破産の場合、住まいを失ってしまいます。しかし、個人再生なら「住宅資金特別条項」（住宅ローン特則）を使うことで住まいを残すことができます。しかし、住宅資金特別条項を使う場合はローンの返済を継続する必要があります。
その他にもさまざまなデメリットがあるため、手続きの際には慎重な判断を要します。適切なアドバイスを受けるためにも、弁護士への相談が必須です。

リースバックについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説」

個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）については、こちらで詳しく解説しています。
「個人再生の住宅ローン特則を利用できる要件を解説」