任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説

住宅ローンの返済に困り、いろいろと調べてみると「任意売却」や「セールス＆リースバック」という言葉を目にすると思います。

本記事では、ローン返済などの悩みがある方に、「任意売却」と「セールス＆リースバック」を改めて説明し、自宅を売却後もそのまま住み続けられるということを解説していきます。

これからどこかに相談しようとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

任意売却とは

住宅ローンが支払えない状態が続くと、抵当権を持つローン債権者によって住宅が競売にかけられることがあります。

しかし競売では通常の売買取引より低額になる傾向があり、少しでも良い条件で住宅を売り、売買代金額を上げて住宅ローンの返済に充てたいと考えるなら、「任意売却」という方法がお勧めです。

任意売却とは、住宅ローンや事業用不動産担保ローンの返済が困難になり、融資先から一括返済を求められたり、競売になりそうになったり（または競売になったり）した際に、やむなく所有不動産を売却することを言います。

金融機関としては、任意売却する方が競売よりも高額で売却できるため、良い条件で販売できるのなら協力的に対応をしてくれることが多いです。

任意売却のメリット・デメリット

メリット１　競売よりも高額で売却できる

任意売却では、競売の落札価格より高額で売却することが可能です。任意売却をせず競売になると、市場価格の80%以下の金額になるケースが多いと言われています。

任意売却は競売とは異なり、通常の不動産売買に近い行為であるため、市場価格の金額で売却可能になり、競売よりも高い金額で売却できます。

メリット２　売却の事実が周囲に知られない

差押（競売）の事実は、不動産登記にも記載され、新聞やインターネット等で、どこのどういう不動産が競売となっているかの情報が公開されます。

そのため、競売となった住宅に見知らぬ第三者が様子を見に来るなど、煩わしいことになります。

一方、任意売却は、住宅ローン返済に困っていたなどの事実が公開されることはありません。つまり、売却の事情を周囲の人に知られることなく売却することができるのです。

デメリット１　交渉が大変

任意売却は、金融機関などの抵当債権者だけでなく、仮差押債権や税金滞納処分などがあるケースでは、さまざまな人との交渉をしなければならないことが少なくありません。購入希望者が現れれば、住宅内覧の対応もしなければなりません。

抵当債権者が任意売却を認めないケースや、購入者が直ぐに現れないケースや複数の購入希望者の対応をしなければならないケースなどもあり、交渉に手間と時間がかかります。

デメリット２　ローンを組めなくなる

住宅ローン（不動産担保ローン）を滞納した状況で、不動産を売却することになると、信用が棄損しているため、売却後にローンを組むことができなくなるケースが多いです。

任意売却とリースバックの違い

任意売却することになり、自宅を手放すことになったけど、「自宅に住み続けたい」という方もいるでしょう。子どもの転校の問題や、両親の介護、初めてのマイホームを手放したくないなど、さまざまな理由でマイホームに住み続けたい希望を持つ方が多いと思います。

そういった場合に検討していただきたいのが、セールス＆リースバック（略称：リースバック）です。

リースバックとは

リースバックとは、不動産を購入した買主に毎月家賃を支払うことで、売却した家に変わらず住み続けることができる仕組みのことです。

買主が貸主、売主は借主となって、建物賃貸借契約を結ぶのです。

なお賃貸期間や賃料等の条件は、リースバックを取り扱う会社によって異なりますので、複数の会社から条件提示をもらい、リースバックの条件がより良い会社を選択されることをお勧めします。

任意売却とリースバックは併用できる

任意売却とリースバックは、住宅ローンなどの返済に困り、不動産の売却を検討する際に、どちらの方法がいいかなと選ぶものではありません。

任意売却はローンの返済が滞り、競売になる前に、少しでも高い金額で売却できる手段として選択できる方法です。

一方、リースバックは任意売却後、自宅から離れたくないと希望する場合に限り、利用するものです。つまり、リースバックは任意売却後の選択肢の一つに過ぎないのです。

任意売却が成立し、リースバックを希望しない場合は、自宅から引っ越します。

また、リースバックは、資金調達や相続対策に活用されることもあります。したがって、リースバックはローンの返済以外の目的でも利用できるものなのです。

リースバックのメリット・デメリット

メリット１　自宅に住み続けられる

売却した自宅に引き続き住むことができるのがリースバックの最大のメリットです。引っ越す必要がないため、その手間や費用もかかりません。

自宅の所有権は無くなりますが、以前と変わらず生活できるので、売却した事実を周囲の人に知られることも、まずありません。

また、リースバックは店舗（店舗併用住宅を含む）にも適用できますので、同じ場所で引きつづき商売を行いたいという場合にも活用できます。

メリット２　買い戻すことも可能

リースバックは、将来的に不動産を買い戻したいと考えている場合に、買い戻す条件を付けた売買契約にすることができます。

ご本人の名義ではなく、家族の名義で買い戻すことも可能です。例えば、お子さんが就職した後に、お子さんの名義で住宅ローンを組み、買い戻すということも可能になります。

なお買戻しの条件は、リースバックを取り扱う会社によって異なりますので、複数の会社から条件提示をもらい、買戻しの条件を含むリースバックの条件がより良い会社を選択されることをお勧めします。

デメリット１　売却価格が相場よりも安くなる

リーバックでの売却価格は、売主の支払能力や賃料利回り（投資利回り）などから算出します。そのため、通常の不動産売買よりも売却価格が低くなる可能性があります。

一見デメリットでしかないように見えますが、毎月の家賃は売却金額をもとに算出されることが一般的ですので、売却価格が安くなることは、家賃が高額にならずに済むことであるため、一概にデメリットであるとは言い切れない側面もあります。

デメリット２　家賃の支払い

毎月の家賃の支払いが必要になります。家賃の支払いが滞った場合は、自宅から退去しなくてはいけなくなりますので、毎月の支払いができる収入の見込みがなくてはいけません。

特に将来買い戻しを希望される方は、家賃の支払いと並行して自宅を買い戻すための資金も確保する必要があり、それは簡単なことではありません。

しかし、自宅を買い戻したいという希望がある方にとっては、リースバックは有効な手段となります。

デメリット３　いつまでも賃貸で住めるわけではない

リースバックを行い、賃貸で住み続けられる期間は有限です。いつまでも賃貸で住み続けられるわけではないのです。

一般的に賃貸期間は２～３年となります。その間に、買い戻しを希望する方は、買い戻す資金を確保しなければなりません。

当事務所では、賃貸期間を５年～１０年の条件にできた事例もございます。可能な限り売主様のご希望を尊重いたします。

任意売却はどこに相談するのがいいのか？リーガル東京のメリット

不動産を売却したいと考えた時には、不動産会社（宅地建物取引業の免許を持つ業者）に依頼するのが、一般的だと思います。

しかし、任意売却の場合は弁護士に依頼するべきです。

任意売却では、金融機関などの抵当権者、差押（仮差押）債権者などを相手に交渉をしなければならないケースが多いのです。特にオーバーローン（不動産を売却した代金では抵当残債務額を全額返済できないこと）の場合、損切り交渉が不可欠です。「損切り交渉」とは、不動産を売却しても残ってしまうローン（抵当債務）の残債務額を減らしてもらうために行う交渉です。

不動産会社では「損切り交渉」が必要な物件は取り扱いません。また、金融機関も不動産会社が「損切り交渉」を行うことを好みません。「損切り交渉」は、法律事務の一つであるため、非弁行為（弁護士法７２条違反）が疑われるからだと思われます。

そのため、任意売却であれば、経験豊富な弁護士に依頼した方がいいでしょう。

弁護士法人リーガル東京にご相談いただくメリット

また、弁護士が代表をしている不動産会社（㈱リーガル･プロパティ）がありますので、ワンストップで販売活動まで行えます。

自宅に住み続けたいと希望される方には、セールス＆リースバックや親子間売買等などの方法で解決方法をご提案することが可能です。

任意売却・リーバックのご相談は、弁護士法人リーガル東京へ

当事務所では、任意売却やリースバックに関するご相談を多数いただいており、相談者様のご事情やご希望に沿った解決方法をご提案しております。

任意売却のご相談に来られた方であっても、不動産を売却しないで解決できるケースがあれば、その解決方法もご提案いたします。

また、不動産会社にできない損切り交渉も、当事務所なら対応可能です。

ご相談は何回でも無料、住宅の査定も無料となっております。住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。