リースバック～トラブル事例と回避するためのポイント解説～

リースバック（またはセールス＆リースバック）とは、いろいろな事情によりマイホーム（所有する戸建や区分マンション）を売却した売主が、マイホームから引越をしないで、買主に賃料を支払い住み続ける内容の契約を言います。

住宅ローンの返済に困り、自宅を売却して返済に充てたいが、ご家族の事情などの理由により自宅からは引っ越したくないという場合などに、利用を検討します。

「そんな都合のいい話があるのか？」「怪しい手法なのではないか？」と考える方もいらっしゃると思いますので、本記事ではリースバックのメリットとデメリット、リースバックのトラブル事例と回避方法について解説します。

１ リースバックのメリット

リースバックの主な特徴やメリットとして、以下の4つが挙げられます。1つずつ解説していきます。

・まとまった資金が得られる

・引越をしなくていい

・住宅ローンの返済が無くなる

・買い戻すことが可能

メリット１　まとまった資金が得られる

マイホームを売却して、多額の資金（売買代金）を取得できます。得た資金を住宅ローンの返済や老後の資金・教育費などに充てることができます。

メリット２　引越をしなくていい

マイホームから引越をしなくて済みます。

マイホームに住み続けられますので、子供は転校の心配がなく、家族の通勤に支障が出ることもありません。

通常の売買に比べ、マイホームを売却したことや売却の事情を、世間に知られるリスクがほとんどありません。

メリット３　住宅ローンの返済が無くなる

マイホームを売却するので、住宅ローン（不動産担保ローンも含む）の返済がなくなります。

但し、売買代金額によっては、住宅ローンが残るケースがありますので、そのような場合は弁護士に相談してください。当事務所では、無料でご相談可能です。

メリット４　買い戻すことが可能

売却したマイホームを、家族名義で買い戻すことができるケースがあります。

将来確実に買い戻したい場合は、リースバック契約に、買戻特約付（または再売買特約付）の契約条件を付加できるケースもあります。

2 リースバックのデメリット

リースバックにはデメリットもあります。

デメリット１　売却金額が相場より安くなる

通常の売買より、代金額が安くなる傾向です。

買主側は、投資物件として購入しますので、将来転売を計画していますし、賃料が回収できないリスクも考慮されますので、売買代金額は低額になるのが一般的です。通常の売却と比べると相場の6割から8割程度の金額になります。

なお、リーガル東京では、投資利回りを重視しつつ、売主の希望を可能な限り考慮するリースバックの契約条件をご提案しております。

デメリット２　家賃の支払いがあり、賃貸期間が有限

賃料の負担があります。また賃貸期間に制限を設けるのが一般的です。賃貸期間を2年から３年に制限するケースが多いようです。

リーガル東京のリースバックは、諸条件を考慮の上、売主の希望で賃貸期間についても最長１０年位を設定したケースがあります。

デメリット３　リースバックしたくてもできないこともある

売主がリースバックを希望しても、リースバックを断られることがあります。

売主側の賃料支払いに不安があるケースや、売買代金額よりローン残債務額が上回る（オーバーローン）ケースでは、リースバックを断られることが多いです。

但し、弁護士法人リーガル東京では、オーバーローンのケースでも、債務整理とセットのリースバックをご提案しています。

デメリット４　ローンが組めなくなる

リースバックする事情によっては、売主がカードローンや銀行ローンを組めないケースがあります。

売主が、住宅ローン等の延滞により債務整理する目的でリースバックするケースでは、売主は信用情報がブラックとなり、ローンを組めなくなるのです。

４ リースバックでよくあるトラブルと回避する方法

トラブル事例１　賃料が払えなくなり、マイホームから退去

住宅ローン等の既にある負債の支払いができないため、リースバックの契約をしたケースでは、無理な賃料設定が原因で（あるいはリースバックした後の収入減少が原因で）、家賃が払えなくなるケースがあります。

リースバックの場合、賃料設定を相場より高額にする会社も少なくありません。

一般的には賃料を２ヶ月滞納すると賃貸借契約を解除され、マイホームから退去を求められます。

トラブル事例２　契約更新（または再契約）時に賃料を値上げされる

リースバック取引で賃貸借契約を結ぶ場合、定期借家契約のケースが多いです。

定期借家契約とは、契約更新がない賃貸借契約であり、再契約の合意がないと賃貸期間満了後にマイホームから退去しなければならないのです。

そのことを誤解して当然に契約更新できると思っていたら、再契約を拒否され、「再契約したいなら賃料を値上げする」「再契約の賃貸期間を超短期にする」などのトラブルになることがあります。

また普通賃貸借契約（1年以上の賃貸借期間があり、更新が可能な契約）のケースでも「契約更新時に賃料の値上げはしない」などとの甘言を信じていたら、契約更新時に賃料の値上げをされるケースもあります。

トラブル事例３　リースバックの契約期間中に買主に無断転売される

「リースバックの間は勝手に売却しない」と約束していたにもかかわらず、買主（貸主）に勝手に売却されるケースがあります。特に口約束だけの場合がトラブルになります。

なお、買主が第三者に売ったとしても、賃貸借関係は第三者に引き継がれますので、第三者（新買主）に所有者が変更になったという理由で退去を求められることはありません。

トラブル事例４　マイホームの買戻しに応じない・買取り額が高額

リースバック契約をする際に、買い戻せることを口約束だけにしておくと、買主がマイホームの買い戻しに応じなかったとか、売値よりかなり高額な買戻し金額を言われるなどのトラブルが生じたりします。

トラブル事例５　買主の不動産会社が倒産した

リースバック契約をしている会社が倒産して、賃貸しているマイホームが競売になり、第三者に落札されて退去しなければならないケースもないわけではありません。

トラブル事例６　買取金額が適正価格を大きく下回った

リースバック売買は、通常の売買より代金額が安くなることが多いです。

買主は投資利回りを重視して買い取るので、代金額が高額になれば、賃料額もその分高くなってしまうからです。

トラブル事例７　契約時に高額な諸費用を請求された

リースバック取引をした際に、測量費用・事務手数料・仲介手数料などの名目で高額な諸費用を請求してくる会社が稀にあります。

トラブル事例８　リースバック契約ができない

リースバック契約を希望したが、契約できないことがあります。

契約できない原因としては、買取金額では住宅ローンの残債を全額返済できないケースや、賃料が高額であったり、賃貸期間が短期間であったりするケースなどがあります。

トラブル事例９　修繕費の負担で揉めた

通常の賃貸借契約では、借主の故意過失によらない設備の故障や内装の汚れ等は、貸主の負担とされます。

けれどもリースバック取引の賃貸借契約では、修繕費を借主負担としているケースが多いのです。売主家族が売却後も引き続き借主として居住するので、建物内の設備や内装のチェックが買主（貸主）にできないからです。

リースバックを弁護士に相談した方がいい理由

家を売却するとなると、その相談先としてまず不動産会社が思い浮かぶと思いますが、当事務所のようにセールス&リースバックに対応可能な弁護士事務所もあります。

不動産会社ではなく、弁護士事務所のご相談いただいた方が良い理由をご紹介します。

理由１　セールス＆リースバック以外の解決方法も提案できる

不動産会社にリースバックを相談すると、リースバックに適さない場合でもリースバックを勧められることがあります。

その点、リースバックに対応可能な弁護士にご相談いただくと、リースバック以外の解決方法を提案することが可能です。

実際に当事務所にご相談いただいた方でも、当初はリースバックを希望されていた方に対して、個人再生手続についてご提案をし、住宅を売却しなくて済んだケースがございます。

理由2　確実に買い戻せる契約内容にできる

将来的に買い戻すことができるのがリースバックのメリットですが、買い戻しを希望しても、不動産会社では買い戻す契約にしてくれないケースがあるようです。

買い戻せる契約にしてくれる不動産会社もありますが、優先的に購入できる程度の内容でしかないこともあります。

当事務所では、売主様が希望される場合、確実に買い戻せる（再売買できる）契約を提示できる買い手をご紹介しております。

当事務所のセールス＆リースバックの解決事例は、こちらでご紹介しています。

セールス＆リースバックの解決事例

リースバックのご相談は、弁護士法人リーガル東京へ

弁護士法人リーガル東京では、弁護士・税理士・宅地建物取引士の3資格を有する代表が、10年以上からリースバックのご相談に応じています。

当事務所であれば、買戻特約付（または再売買特約付）の契約をご用意できたり、長期の賃貸借が可能な買主様をご紹介できたりするなど、売主様のご希望を可能な限り考慮したリースバックの条件を提示することができます。

弁護士法人リーガル東京の紹介でマイホームをリースバックしたケースでは、５年から８年後に同居の家族がマイホームを買い戻したケースが１０件近くございます。

リースバックをご検討されている方は、ぜひ弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

ご相談は何回でも無料となっております。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。