リースバックのメリット・デメリットを解説｜後悔しないためのポイント等も解説

住宅ローンが払えなくなった際の打開策として知られている「リースバック」ですが、実際に活用する場合には、どのようなメリット・デメリットがあるでしょうか。
魅力的なメリットばかりが目に入るかもしれませんが、きちんとデメリットも把握しておかなければ、適切な判断はできないでしょう。

そこで今回の記事では、リースバックのメリット・デメリットをわかりやすく解説します。ぜひご一読ください。

リースバックとは

リースバックとはセールス＆リースバックの略称で、住まいである不動産を売却し、賃貸として借りることで、同じ場所に住み続けることができる方法です。
自宅などの不動産を活用した資金調達方法として知られていますが、住宅ローンの返済が困難となった際の打開策としても応用することができます。

住宅ローンの支払いが困難になった場合、競売を避けるための方法として任意売却が挙げられます。任意売却では、住まいを売却することになるため、新たな住まいを探し、引っ越しをする必要があります。
任意売却と併せてリースバックを活用すれば、売却後は住まいを「賃貸化」できるため、新たな住まいを探す必要は無くなるというわけです。

リースバックのメリット

任意売却をするタイミングで、リースバックを行うメリットには、どのような点が挙げられるでしょうか。この章ではリースバックのメリットについて、5つの視点から詳しく解説します。

メリット１　売却後も住み続けられる

リースバックの最大のメリットとして、「売却後も住み続けられる」という点が挙げられます。住み慣れた住まいを売却しても、新たな住まいに引っ越しをする必要がありません。そのため、お子さまの通学先などを変更するリスクも避けられます。

賃貸化するため賃料は支払う必要がありますが、生活環境を変えずに暮らしを継続できるのは大きなメリットと言えます。

メリット２　家の売却を周囲に知られない

先に述べたように、引っ越しをする必要が無いため、家を売却した事実を周囲に知られることはありません。もちろん、住宅ローンの支払いが困難になったなどの経済的な事情も、周囲からは知ることはできないでしょう。

メリット３　将来的に買い戻すことができる

リースバックには「将来的に買い戻すことができる」というメリットもあります。
現在は住宅ローンの返済が難しくても、将来的には買い戻せる見込みがある場合、不動産売買時に再売買に関する特約を記載することで、円満に我が家を買い戻すことができるのです。

ただし、買い戻す場合は、売却した時よりも高い購入代金を用意する必要がある点に注意が必要です。

メリット４　家を所有するために必要なランニングコストを軽減できる

住宅ローンを支払っている住まいに発生するランニングコストは、住宅ローンの返済だけではありません。固定資産税、区域によっては都市計画税などを納付する必要があります。マンションの場合は修繕積立費なども納める必要があり、ランニングコストとして重く生活にのしかかっています。

住まいをリースバックすると、「不動産を所有」していたがゆえに発生していたコストがカットできるため、生活を再建しやすくなります。

メリット５　短期間で資金調達できる

リースバックは任意売却以外の場面でも活用できます。売却すれば、ある程度まとまった資金を手に入れることができるためです。
リースバックの売却代金には使用制限がないため、事業用などに短期間で資金調達を行いたい場合もリースバックを選択できます。ただし、売却先を見つける必要があります。

リースバックのデメリット

メリットの多いリースバックですが、デメリットにはどのような点が挙げられるでしょうか。

デメリット１　売却価格が市場価格よりも安くなる傾向にある

リースバック物件を購入する不動産会社などの買主は利回りを重視しており、売却価格は市場価格より低くなる傾向にあります。売主側（リースバック後は貸借人側）の支払能力に懸念があるなど、家賃が回収できなくなるリスクも想定するためです。

リースバックの場合、売却価格が高くなれば、その分賃料も高くなります。そのため、売却価格が低いということはデメリットであるとは言いきれないということも理解しておいた方がいいでしょう。

デメリット２　家賃が周辺相場よりも高くなる可能性がある

先に述べたように売却価格に左右される部分ではありますが、周辺の賃貸物件の家賃相場よりも、家賃が高くなってしまうことがあります。

家賃が高い場合、住宅ローンの返済時と同様に家賃の支払いに行き詰まってしまうおそれがあるため注意が必要です。

デメリット３　借りられる期間には制限がある

リースバックは賃貸化できるというメリットがありますが、いつまでも賃貸借契約が継続できるわけではありません。通常、売却後リースバックで住み続けられる期間は、２～３年です。

一般的にリースバック物件では「定期借家契約」が採用されています。定期借家契約とは、更新の定めがない契約形態のことで、契約期間が満了したら買い戻すか退去するかのどちらかになります。
ただ、買主（貸主）の承諾が得られれば、定期借家契約でも再契約することで住み続けることは可能になりますし、定期借家契約ではなく、更新可能な普通賃貸借契約にするという選択肢もあります。

リーガル東京では、リースバックの期間を５～１０年にできた事例もございます。売主様のご希望を最大限考慮いたしますので、賃貸期間に懸念があるかたはぜひご相談ください。

デメリット４　買い戻し金額は売却価格よりも高額になる

リースバックで自宅を買い戻す際、買い戻し価格は売却価格よりも高くなるのが一般的です。つまり、賃貸物件として住んでいる間に、賃料を支払いながら、売却価格以上の資金を用意する必要があるのです。

買い戻し金額の目安は、売却時の価格×1.1〜1.3程度、リースバック時の売却金額が仮に3,000万円の場合、3,000万円×1.1〜1.3＝3,300万円〜3,900万円程度が買い戻し金額の目安だと言われております。

ご紹介したように任意売却後にリースバックで賃貸できる期間は、一般的に２～３年です。その期間内に賃料の支払いと並行して、買い戻すための金額を準備することは容易ではないでしょう。

リーガル東京では買い戻しを希望される場合、売買契約時に買戻し条件を提示し、ご納得いただいたときにはじめて契約となります。

デメリット５　自由にリフォームできなくなる

同じ家に住み続けられるとはいっても、住まいを売却するため所有権は売却先へと移転します。
「子ども部屋を作りたい」「寝室を修繕したい」と思っても、賃貸物件であるため自由にリフォームやリノベーションをすることはできません。
（所有者の許可が得られればできる可能性はあります）

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックは「リバースモーゲージ」と比較されることがよくあります。

リバースモーゲージとは、自宅を担保に銀行などからお金を借りる方法です。契約者が亡くなった段階で、自宅は売却されるため買い戻すことはできません。自宅に住みながら融資を受けられるため、高齢者の生活資金の獲得を目的に行われることが多くなっています。

リースバックは、自宅などの不動産を売却する方法になりますので、自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージとは、まず資金を得る手段が異なります。

リースバックは個人・法人を問わずに利用できるほか、任意売却時にも使用できるため抵当権がある不動産でも活用できます。
一方のリバースモーゲージは個人の利用しかできず、抵当権のある不動産に活用することはできません。融資で得た資金については使用用途に制限があることも多くなっています。

リースバックとリバースモーゲージの違いについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
「リースバックとリバースモーゲージの違い｜メリット・デメリットも解説」

リースバックで後悔しないためのポイント

メリットもデメリットもあるリースバックを活用する際に、後悔しないようにするためには、一体どのようなポイントを押さえておくべきでしょうか。

リースバックは賃貸借契約をする際に、普通借家契約と定期借家契約のいずれかで契約することになります。自宅に長く住みたい場合は、契約前にしっかりと交渉することが大切です。また、長期的に本当に支払っていける家賃なのか、売約代金に問題はないかなども、きちんと確認をしながら進めましょう。

リースバックはトラブルが起きる場合もあります。トラブル事例を把握しておくことで、トラブルを避けることもできますので、ぜひこちらの記事もご覧ください。
「リースバック～トラブル事例と回避するためのポイント解説～」

リースバックを利用できるケース

リースバックを利用できるケースには、一体どのような例があるでしょうか。

ケース１　住宅ローンの返済

住宅ローンの返済に行き詰まってきたら、早めにリースバックを検討することがおすすめです。
自宅を売却した代金を、住宅ローンの返済に充当できるうえ、引き続き自宅に住むことが可能です。ただし、家賃の支払いは必要になりますので、住宅ローンの返済金額と家賃を比較したうえで判断するといいでしょう。

ケース２　老後資金の調達

老後の生活のためにお金を用意したいと感じたら、自宅を使ってまとまった資金が得られるリースバックは解決策の1つでしょう。高齢者となり、働くことやお金を借りることが難しくなった場合でも、リースバックなら資金を用意できます。
短期間で高額の資金が用意できるため、医療費などに使うことも可能です。

ケース３　相続の準備

今後、相続が予想される場合は、住宅を売却して資金を用意しておくこともおすすめです。
現金化できていれば均等に相続することができ、相続人間での争いは起きづらいでしょう。

このようにリースバックは相続対策としても活用することが可能です。

ケース４　離婚した時

離婚する場合にもリースバックの検討が可能です。たとえば、夫婦が一緒に住宅ローンを返済していたとしても、離婚後には配偶者の一方が返済をやめ、住まいを出たいと考える場合があるでしょう。
この場合、一人での返済は困難となるおそれがあるため、リースバックをすれば、住まいに残りたい方は賃貸化した我が家に引き続き暮らすことが可能です。リースバックなら引っ越しをしなくて良いため、子どもも転校をせずに暮らせます。

リースバックの事例

リースバックを活用した事例は、こちらのページでご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。
リーガル東京グループ　リースバック相談センター「セールス＆リースバックの解決事例」

まとめ

今回の記事では、リースバックについてのメリット・デメリットを詳しく解説を行いました。リースバックはメリットが多いですが、活用後に後悔しないためにも事前にしっかりと仕組みやデメリットを知っておくことが重要です。

リースバックや任意売却については、活用を検討される前に経験豊富な弁護士にご相談いただくことがおすすめです。弁護士法人リーガル東京では、弁護士・税理士・フィナンシャルプランナー、そして宅地建物取引士の資格を持つ複数の専門家が在籍しています。まずはお気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

-コメント-
弁護士法人リーガル東京は弁護士・税理士などの専門家集団です。当法律事務所に相談依頼するだけで、購入先紹介・売買契約締結交渉・残債務整理・登記手続・税務申告のワンストップサービスを比較的低額の料金でご提供致します。