リースバックでの買戻しは難しい？買戻し特約、買戻し価格の相場等を解説

任意売却時にも検討されることが多い「リースバック」は、自宅を売却した後にも同物件に住み続けることができます。買主と賃貸借契約を結ぶことで、家賃を払いながら暮らせる方法です。また、リースバックは資金を用意できれば、自宅を再び買い戻すことができます。しかし、買戻しは難しいとも言われており、不安な方も多いでしょう。

そこで今回の記事では、リースバック時の「買戻し」について解説します。買戻し特約や買戻し価格の相場についてもわかりやすく解説しますので、ぜひご一読ください。

リースバックの買戻しができる仕組み

通常の任意売却では、物件を売却したら退去する必要があります。しかし、リースバックであれば自宅を賃貸化できるため、引き続き家賃を支払うことで同じ物件での暮らしを継続できます。では、リースバックではなぜ買戻しができるのでしょうか。

リースバックは「セール＆リースバック」という名称の不動産売却方法です。一般的な不動産売却とは異なり、「売却と賃貸化」がセットになっている売却方法です。そのため、不動産売却時の査定の段階から、賃貸になる前提で交渉が進みます。

この時、「買戻し」についても協議が行われます。売却の段階から再度物件を買い戻すのはいつなのか、金額はいくらで買い戻すのかなども話し合い、「売買契約書」を作る際に条件として記載するのです。

このように、そもそもリースバックは買戻しを前提に契約できるケースがあるため、買戻しができる仕組みであるということができます。

買戻しの方法

実際にリースバックを行う際には、どのように買戻しすることを定めるのでしょうか。
この章では２つの買戻し方法について解説します。

１　再売買の予約

「再売買の予約」は、買戻しをする方法として多くの業者が利用している方法で、あらかじめ買戻し金額や買戻しの期限などを決め、リースバックを開始する方法です。

後述する「買戻し特約」よりも法的な拘束力は弱いですが、買戻し特約のように要件が定められているわけではないため、比較的自由な内容で「将来的な売買契約を予約する」ことができます。

２　買戻し特約

「買戻し特約」とは「売却の際に受け取った金額と同等の金額を支払うと、一度売却した不動産であっても売買契約を解除できる」ものです。（民法579条）

買戻し特約は民法に規定されており、その要件は厳格ですが、法的な拘束力が強く、万一買主が勝手に第三者に売却したとしても、買い戻せる権利を主張することができます。

ただし、物件の売却時に特約を結ぶ必要があり、売却後に「やっぱり買戻し特約にしたい」と思っても、特約は利用できません。

再売買の予約と買戻し特約の違い

再売買の予約と買戻し特約は、似て非なる買戻し手法です。それぞれの特徴を表にまとめます。

再売買の予約は、買戻し特約と比較すると、契約の自由度が高いため、買戻しに必要な費用や期間に制約を設けたくない場合に向いています。
一方、買戻し特約は買い戻せる資産の内容や、買戻しに必要な期限にも制限がありますが、買い戻しに発生する費用は「売買代金＋契約時の費用内」で抑えることができます。
なお、リースバックの場合、再売買の予約という方法で自宅を再度取得するケースが一般的だと言われております。

買戻し価格の相場

買戻しを検討するにあたっては、「買戻し価格」の適正な相場を把握しておいた方が良いでしょう。

リースバックの買戻し価格の相場は「売却価格+10〜30％」程度と言われています。不動産売買で人気の立地条件の場合は上乗せの金額が高い傾向にありますが、人気があまりない場所にある場合は上乗せ金額も低くなりやすいです。

■売却時の価格が3,000万円の場合
自宅を再度取得する相場は、3,000万円×1.1～1.3＝3,300～3,900万円　が相場の範囲と言われております。

このように自宅を再度取得する場合の価格は、売却価格をもとにして決まります。一般的に不動産は、築年数が経過すると不動産価値が下がるため、購入価格も経過年数とともに安くなっていくものです。しかし、リースバックでは、自宅を再度取得の価格は売却した時の価格よりも高くなるのが一般的であることを認識しておきましょう。

自宅を再度取得する際に住宅ローンは組めるか

一度手放した住宅について自宅を再度取得する場合、住宅ローンは組めるものでしょうか。
結論から言うと、住宅ローンは組みにくくなります。特に任意売却とセットでリースバックを行う場合、任意売却時にはブラックリストに載っているため、住宅ローンの返済が難しくなったご本人が再度住宅ローンを組むことが難しいのです。高額の購入資金が用意できなければ、自宅を再度取得するのは難しいでしょう。

しかし、ご家族が住宅ローンを組む場合には審査次第で組めることはあるでしょう。リースバックは契約の段階から、将来の自宅を再度取得する際に「誰が資金を用意できるのか」十分にご家族の中で話し合っておくこと必要があります。

また、住宅ローンの返済を滞納し、ブラックリストに載った方でも、5～10年程度すると登録情報は消えるため、再度ローンが組める可能性もあります。

自宅の再度取得を希望する場合の注意点

実際にリースバックで自宅の再度取得を希望する場合は、どのような注意点があるでしょうか。5つの注意点を紹介します。

注意点１　自宅を再度取得に関する条件は全て契約書に記載する

リースバックで自宅を再度取得を行う場合、「契約書」の確認が重要です。

口頭で約束していても、契約書に明記されていなかったら、約束が守られない可能性があります。

口頭で確認したことも含めて、物件を再度取得する期間、価格などの条件が全て契約書に記載されているか必ず確認してください。契約書の内容を入念に確認することが、「自宅を再度取得する事ができなかった」「高額な再度取得金額を提示された」などのトラブルを未然に防ぐことに繋がります。

また、無理のない条件をあらかじめ想定し設定しておくことで、自宅の再度取得の成功が実現しやすくなります。

注意点２　賃貸借契約の種類を確認する

リースバック時の賃貸借契約では、契約の種類についても注意する必要があります。賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類の契約があります。

普通借家契約とは一般的な賃貸借契約のことを指し、契約の更新が可能な契約です。定期借家契約は、契約更新できない契約です。長期的に暮らしを継続させ、買戻しを行いたいなら「普通借家契約」を希望した方が良いでしょう。

しかし、リースバックの賃貸借契約では、定期借家契約にすることが多いです。ただ、定期借家契約でも再契約することは可能なので、再契約できれば住み続けることは可能です。定期借家契約で契約する際には、再契約は可能なのかを事前に確認すると良いでしょう。

注意点３　付帯条件を必ず確認する

リースバックには付帯条件を付けることができます。付帯条件とは、契約時に細かく設定する条件のことで「敷金・礼金に関すること」などを意味します。付帯条件の内容によっては用意する必要があるお金が変わってくるため、細かく確認しましょう。

たとえば、リースバックで賃貸化するにあたって、敷金が設定される場合、物件の売却代金から敷金分の金額が引かれてしまいます。自身に不利な内容となる可能性も高いため、必ず確認してください。

注意点４　家賃を滞納しない

任意売却などの事情でリースバックを利用する場合、すでに生活状況が苦しい可能性もあります。しかし、リースバックした後に家賃も滞納してしまうと、強制退去となってしまうおそれがあります。自宅を再度取得もできなくなってしまい、大切な自宅を失ってしまいます。家賃の滞納は避けましょう。

注意点５　自宅を再度取得のための資金を計画的に確保する

リースバックを契約する段階で、将来的に自宅を買い戻したいと考えている場合は、早期に資金についての計画を立てましょう。住宅ローンの活用、親族からの援助、別の家族が住宅ローンを組むなどの方法が考えられます。早くから資金計画を始めることで、より確実に再度取得する事が実現できるでしょう。

リースバックのよくあるトラブル

リースバックを活用する際には、「自宅を再度取得することができると聞いていたのにできなかった」などのトラブルが発生してしまうケースがあります。
それを防ぐために、契約書の内容を確認したり、信頼できる業者に依頼したりするなど、できることがあります。

こちらの記事では、トラブルの事例と回避するための方法を詳しくご紹介していますので、ぜひご覧ください。
「リースバック～トラブル事例と回避するためのポイント解説～」

まとめ

今回の記事では、任意売却の際に検討できるリースバックについて、自宅を再度取得する事の難しさに触れながら詳しく解説を行いました。リースバックの買戻しには「再売買の予約」、「買戻し特約」の主に2つの方法があります。実際に契約する際には、どちらを選択するか慎重に判断をしましょう。

任意売却時にリースバックを契約する場合は、生活再建などの視点も交えながら判断する必要があります。決断をする前に、まずは任意売却やリースバックに精通している弁護士への相談がおすすめです。まずはお気軽に弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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