抵当権とは？登記の抹消手続きの方法等をわかりやすく解説

住宅ローンを利用する際には、すべての場合、金融機関または保証会社が対象の建物と土地に対し、抵当権の設定登記をします。この抵当権は、融資を行う金融機関のリスク低減策として設定されるものです。その概要については、債務を負う側もしっかり理解しておくことが大切です。

今回は、抵当権とは何か、また抵当権に関する手続きについて、わかりやすく解説します。

 

抵当権とは

抵当権とは、金融機関等の債権者が融資をする際に、借主の不動産等を担保に設定する権利のことを指します。抵当権を設定している場合、借主が借りた資金を返済できなくなったときには、債権者は担保である不動産を競売（裁判所の手続きを経て強制的に売却する制度）にかけて売却し、その売却代金で融資金を回収することができます。

つまり、抵当権は債権者のリスク回避のために設定されるものなのです。

また、抵当権が設定されていても、借主はその不動産を通常通り使用することができます。

もっともわかりやすい例は住宅ローンでしょう。住宅ローンでは、金融機関または保証会社が対象の住宅に抵当権を設定したうえで、金融機関は住宅購入資金を融資します。しかし、借主はローンを返済している間も、その住宅に通常通り住むことができます。

 

抵当権と優先弁済

抵当権は、お金を貸す債権者のリスク回避に有効です。返済滞納時に担保となっている不動産を売却してその代金を回収できるだけでなく、抵当権者は優先弁済を受けることができるためです。

優先弁済とは、他の債権者に先立って弁済（債務履行による債権の消滅）を受ける権利のことをいいます。債務者が複数の相手から借り入れをしている場合、抵当権者はその中から優先的に弁済を受けることができます。

一方で、抵当権を持たない一般の債権者が優先されることはなく、「債権者平等の原則」にもとづき、全員が按分で弁済を受けることになります。

ただし、不動産等の売却代金が抵当権者の回収分だけではなくなったり、複数人の抵当権者がいる場合に先に登記した抵当権者の回収分で尽きたりした場合には、残りの債権者は弁済を受けられません。

 

共同抵当とは

抵当権には、共同抵当と呼ばれるものもあります。

共同抵当とは、複数の不動産を1件の債権の担保とし、抵当権を設定することを指します。

これは、1つの不動産では担保として不十分な場合に取られる方法です。債務者の返済が滞ったときに、債権者が抵当権を行使しても、1つの不動産の売却代金だけでは借金を全額回収できないケースは珍しくありません。そのような場合でも、複数の不動産に抵当権を設定していれば、債権者は複数の不動産を売却して、弁済を受けることができます。

共同抵当の設定は、債権者のリスクをより下げるものです。また、債務者にとっては、融資審査が通りやすくなる場合もあります

ただし、返済が滞った場合には、債務者は大きなリスクを負うことになるので注意が必要です。

 

抵当権と根抵当権の違い

抵当権には、根抵当権（ねていとうけん）という種類もあります。これは、通常の抵当権とは性質が異なるものです。

根抵当権も不動産などの資産を担保とする権利であることに変わりはありません。しかし根抵当権は、債務者が極度額という設定範囲内の金額で借り入れと返済を繰り返すことを目的に設定されるものです。一度の借り入れだけに使われるものではありません。

この設定金額の範囲は、担保物の価値や契約内容を基に、債権者と債務者の間で決められます。

根抵当権が一般的な住宅ローンに使われることはほぼなく、事業者が事業資金の調達のために利用するケースが多いです。根抵当権を利用することによって、事業者は毎回の融資手続きの手間を軽減することができます。

 

抵当権が実行されるとどうなる？

債務者の返済が滞って期限の利益を喪失したときには、抵当権が実行されることになります。

抵当権の実行にあたっては、金融機関などの債権者は、裁判所を通して抵当権付きの不動産を差し押さえ、競売にかけます。そして、競売による売却代金を回収し、借金の返済にあてます。

ただし、競売では、不動産の売却金額は相場よりも低くなることが一般的です。不動産の売却代金で借金を全て返済できない場合には、債務者はその後も返済を続けなければなりません。中には給与や預貯金を差し押さえられてしまうケースもあります。

さらには、債務者は競売後の不動産から出ていかなければならず、強制執行が行われることもあります。

このようなリスクを考えると、借金にあたっては、無理のない返済計画が非常に重要であることがわかります。

 

抵当権付き不動産の売却・相続

抵当権付きの不動産は売却できます。しかし、抵当権が付いた不動産を購入しようとする人は少ないため、多くの場合は、抵当権の登記を抹消と同時に売却に基づく所有権移転登記が行われます。

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。

また、所有者（債務者）が亡くなった抵当権付きの不動産は、そのまま相続することも可能です。住宅ローンを借りる際、多くの金融機関では団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられています。そのため、加入していれば債務者が亡くなった場合に保険会社がローンの残債を支払い、完済されます。

しかし、フラット35など一部の住宅ローンでは団信が任意のため、未加入の場合は相続人がローンを引き継ぐことになり、返済できなければ不動産が競売にかけられる可能性があります。

また、住宅ローンを完済しているにも関わらず、相続した不動産に抵当権の登記が付いたままになっているときには、速やかに抵当権の登記抹消手続きを行う必要があります。

 

抵当権の譲渡とは

抵当権は、債権者の間で譲渡されることがあります。これは抵当権を持つ者が他の者に移転することを指します。

抵当権を譲渡された債権者は抵当権者となり、前述した優先弁済を受けることが可能になります。

一方、抵当権を譲渡した元抵当権者は無担保となるため、優先弁済の権利を失います。

また、抵当権については、合意さえあれば、抵当権者間で弁済の優先順位を変更することも可能です。

 

抵当権の登記抹消手続きの方法

抵当権の登記を抹消するには、原則として借金を完済する必要があります。抵当権の登記抹消は自動的に行われるものではないので、完済後には、然るべき手続きを行わなければなりません。

抵当権が付いたままにしておくと、その不動産は売却しにくくなったり、別のローン審査に通りにくくなったりするおそれがあるため、登記抹消手続きは早めに済ませておきましょう。

抵当権登記抹消の手続きは、抵当権者から登記の抹消手続きに必要な書類を受領しているのであれば、不動産の所有者が自分で行うことができます。この手続きでは、必要書類を準備の上、管轄の法務局に申請を行います。

抵当権の抹消手続きの必要書類

抵当権の抹消手続きを行うためには、以下の書類が必要になります。

・登記申請書
・登記原因証明情報（抵当権解除証書を含む）
・代理権限証明情報
・登記済権利証または登記識別情報

登記申請書は、法務局のWebサイトからダウンロード可能です。

抵当権の抹消手続きで発生する費用

抵当権の抹消手続きには、以下の費用が発生します。

・登録免許税（1つの不動産に対し1,000円）
・登記事項証明書取得費用（480～600円）

土地と建物は別の不動産として計算されるため、土地と建物両方の抵当権を抹消する場合には、登録免許税が2,000円かかります。

 

まとめ

抵当権は、金融機関などの債権者が貸した金銭の回収をより確実なものにするために設定するものです。債務者が住宅ローンなどの借金を返済できなくなった場合には、抵当権が行使され、抵当権付きの不動産は競売にかけられることになります。そうなれば、債務者はその不動産から出ていかなければなりません。

抵当権の行使を防ぐためには、借り入れ時に無理のない返済計画を立てることが大切です。

また、ローンを完済した不動産については、速やかに抵当権抹消の手続きを行うようにしましょう。

抵当権の登記抹消手続きは、不動産の所有者自身で行うことが可能です。必要書類を準備し、管轄の法務局に申請することで手続きが完了します。

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