2022.12.27

住宅ローンが払えなくなった場合でも自宅に住み続けられる方法

住宅ローンの返済に困った場合に、まず脳裏をよぎるのは「競売」かもしれません。しかし、競売に至る前には、「任意売却」という方法で住宅ローンの残債がある住まいを売却し、売却益を返済に充当する、という方法があります。

任意売却は抵当権を持つ債権者（金融機関や保証会社など）の同意が必要ですが、通常は競売よりも住まいを高く売却できます。また、競売のように裁判所を経由する手続ではないため、売却に関する情報が他人に漏れにくいというメリットもあります。しかし、住まいを売却するということは、「生活拠点を失う」ことになります。

では、住宅ローンが支払えなくなった場合でも、自宅に住み続けられる方法は無いのでしょうか。今回の記事では任意売却後に、自宅に住み続ける方法について解説します。

住宅ローンが払えなくなった場合に自宅に住み続ける方法

住宅ローンの返済が厳しく、住まいを手放すことになったとしても、生活拠点を失ってしまったら仕事や学業にも暗い影を落としてしまいます。任意売却後も暮らしを続けていくためには、新たな住居の賃貸借契約をしたり、親族の家に身を寄せたりする必要がありますが、手元資金が乏しく保証人も居なければ賃貸借契約を結ぶのは難しく、親族の家に身を寄せるとしても、生活を変えざるを得なくなります。
そこで、以下の方法で「自宅に住み続ける」ことを模索してみましょう。

リースバック

リースバックとは「セールス＆リースバック」を略した言葉です。自宅を売却した後であっても、住み続けられる仕組みとして、近年注目を集めています。

リースバックを行うには、まず任意売却の際に、信頼できる不動産会社などの第三者に売却します。その後、購入者に対して「賃料」を支払っていくことで、継続して自宅に住み続けられる、という仕組みです。
つまり、リースバック後は、住まいを賃貸借して賃料を払う形になります。この方法なら、引っ越しをしなくてもいいため転職や転勤をする必要もありません。所有権を手放し賃借するため、今まで支払っていた固定資産税などの税金からも解放されます。

また、リースバック後、資金が用意できたら「買い戻す」ことも可能です。例えば、今は収入が不安定でも、将来的に配偶者やお子様が安定して収入を得るようになったら、買い戻すこともできるでしょう。
ただし、買い戻しには期限が設けられていることが多く、一般的に2～3年以内に買い戻す必要があるケースが多いです。また、買い戻しに関することはリースバックの契約を交わす際に細かく約定する必要があり、購入者と買戻しについて条件を定めなければいけません。
もっともリーガル東京の提案するリースバックでは、買い戻し期限を３年以内という短期に定めることはしていません。

親子間売買・親族間売買

任意売却の際には、「親子間売買」や「親族間売買」という方法で住まいを維持する方法も考えられます。この方法は任意売却せざるを得なくなった住まいを、子どもや親族に売却する方法です。

例えば、親が所有する任意売却対象物件を自身の子どもに売却すれば、子供が所有者となり、形式上は親が賃貸するという形になります。親子間や親族間で成立するという点ではメリットが大きいですが、現金で一括支払いをするか、新たに住宅ローンを組む必要が生じます。

住まいは高額である上、任意売却せざるを得なくなったご家庭である以上、一括支払いで購入できる十分な資金を用意できないことが多いでしょう。そのため、親子間や親族間での売買は、住宅ローンを組むことになります。

しかし、親子間・親族間の売買は住宅ローンの審査が通りにくいという問題点があります。金融機関側は親子間（親族間）売買を想定しておらず、住宅ローンの使用用途にも疑問符がついてしまうからです。

ただ、金融機関（ノンバンクを含む）によっては不動産会社が仲介に入るなど信頼できる状態であれば、住宅ローンを組める場合があります。いずれにしても専門的な知識が必要ですので、当リーガル東京などの専門知識を有する相談所にご相談されるのがおすすめです。

個人再生（個人民事再生）

裁判所を介して行われる「個人再生」とは、民事再生法を個人向けに整備した手続のことを指します。住宅ローン以外の債務総額が5000万円以下の場合に、債務を大幅に減額して収入の範囲内で返済を行う方法です。手続きには以下2つの方法があります。

１．小規模個人再生手続
２．給与所得者等再生手続

個人再生は住宅ローンの支払いを継続する必要がありますが、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を使って手続を進めることで、その他の債務を大幅に減額しつつ（減額できるのは担保のない債務に限定されます。）、住まいを守ることができます。利息制限法違反の利息を多く返済してきた方は、同時に過払い金請求を行えることも特徴の1つです。

このように、任意売却が必要となった段階でも引き続き暮らし続けるための方法が残されています。

自己破産では、マイホームを手放すことなる

個人再生では住宅資金特別条項を活用して住まいを残すことができますが、自己破産をするとどうなるでしょうか。
結論から言うと、自己破産をするとマイホームは手放すことになります。
自己破産には「同時廃止」と「管財事件」の2つの方法があります。住宅を所有するケースでは通常「管財事件」とされ、破産管財人となった弁護士が住宅を売却します。住宅を所有するケースでも、オーバーローンのケース（住宅の売買価格より抵当債務の金額がはるかに多い状態）だと「同時廃止」となり、破産者が自ら住宅を売却するか、売却しなければ競売になります。つまり自己破産したら、高額の財産とみなすマイホームは手放さざるを得ないのです。

■マイホームは売却処分される
住宅ローンやその他の債務に追われ自己破産に至った場合、オーバーローンのケースでなければ（破産財団に代金の一部が入るケースであれば）裁判所が任命した「破産管財人」によって住まいは処分されます。この処分を換価処分と言い、任意売却か競売で処分されます。
なお、担保権者によって競売にかけられる場合もあります。思い入れもある住まいを守りたい場合には、自己破産を回避するほかありません。しかし、自己破産には下記に挙げるようにメリットがあるとも言えます。

■すでに任意売却後であれば、自己破産のメリットは大きい
すでに任意売却を行い、自宅を失っている後であれば自己破産をするメリットは大きいと考えられます。個人再生を使う場合には、住宅資金特別条項を使って住まいを守ることが大きなメリットですが、その一方で減額されるとはいえ債務は残ります。自己破産は税金などの非免責債権を除き、全ての債務が免責となり返済義務が無くなるからです。

住宅ローンが払えなくなったら、どうすればいいのか？

住宅ローンは30年以上の返済期間を定める方も多く、長期間の返済の途中では返済に苦しむことも十分に考えられます。
では、住宅ローンがもしも払えなくなってしまったら、一体どうするべきでしょうか。

まずは金融機関に相談を

支払いに困ったら、まずは早急に金融機関に相談をしましょう。多くの金融機関はカウンセリングサービスを実施しています。返済困難な理由をヒアリングし、アドバイスを実施しています。返済に困っていると、追加で消費者金融などから借入を重ねてしまうケースも見受けられますが、新たに借入を追加してしまうとさらに困窮化する可能性があります。

金融機関によってはリスケジュール（返済額の減額）に応じてくれる場合もあります。社会的情勢の急激な変化で返済困難に陥るようなケースでは、支払い猶予に応じるケースもあります。

弁護士に早めの相談を

金融機関によっては返済の目途が立たない場合、強硬な姿勢に転じる場合もあります。住宅ローンの返済に追われている方の多くはその他の債務も抱えており、大変苦しい生活に陥っているケースもあります。住宅ローン以外でも、返済ができない状態を放置していると訴訟に発展し、不動産などの財産の差押などに至る可能性も増します。

弁護士に早めに相談をすると、任意売却のサポートはもちろんのこと、現在の借入状況に応じた適切な対処についてアドバイスができます。任意売却なら、競売よりも高額で売却できる可能性が高く、周囲に知られぬまま手続を進めることが可能です。
今回解説のとおり、リースバックの手法を選択できるならば、住まい売却後も引き続き現在の住まいに住み続けることも可能です。しかし、住宅が競売にされ入札期間が近づくと時間的に任意売却できなくなります。早くから弁護士に相談することで、慌てず適切に任意売却に臨むことが可能です。

まとめ

今回の記事では「住宅ローンが払えなくなった場合でも、自宅に住み続けられる方法」に焦点を当てて、詳しく解説を行いました。
任意売却後にも安心して住み続けるためには、リースバックや親子間・親族間売買の実績が豊富な弁護士へのご相談がおすすめです。住宅ローンの支払いに悩んだら、まずはお早めに弁護士法人リーガル東京にご相談ください。