物件を現金に！抵当権がついている物件をリースバックできるケースや契約の流れ等を解説

リースバックを検討している方の中には、「自宅に付いている抵当権をどう処理すべきなのか困っている」という方もいらっしゃるかと思います。

住宅ローンの残債がある自宅をリースバックする際、抵当権を外してから売却する必要があります。

では抵当権がある物件は、どのようにリースバックすればよいのでしょうか。この記事で詳しく解説しますので、ぜひご一読ください。

抵当権とは

抵当権とは具体的にどのようなものでしょうか。抵当権とは、債務者（お金を借りる人）が金融機関（債権者）からお金を借りる際不動産を担保にすることにより、万が一滞納が発生した時に金融機関側が不動産を売却できる権利のことを意味します。

分かりやすく言い換えると、「返済しないと物件を売却するよ」と言える権利のことを指します。

抵当権は住宅ローンなどに広く利用されています。債務者側が返済できなくなった際は、金融機関や保証会社側が物件を競売で売却し、その売却代金を弁済に充てることができます。

住宅ローンを滞納すると自宅が売却される

住宅ローンを滞納してしまった場合、まず金融機関や保証会社側は電話や郵便物などを通して督促を行います。督促の段階で返済ができない場合、一般的に約6か月以上経過すると債権者側は「期限の利益喪失」を通知し、抵当権を実行します。

債権者側が抵当権を実行する場合、まずは債務者の自宅の差し押えの手続きに入ります。その後、抵当物件(自宅)を換金するために裁判所へ競売の申し立てを行い、認められると競売の手続きが始まります。物件の評価や入札公告などを経て、競売が行われ売却先が決定します。

競売で売却先が決定してしまうと、市場価格より低い売却価格で自宅を失ってしまうことが多いのです。

抵当権がついている物件でリースバックを利用できる？

住宅ローンの返済に行き詰まった場合、リースバックを検討する方は多いでしょう。では抵当権が付いている自宅に、リースバックを活用することは可能なのでしょうか。

リースバックできる場合：自宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている

「自宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている」という場合、抵当権のある自宅をリースバックすることができます。この場合、リースバックの売却代金で住宅ローンの残債を完済できるため、金融機関・保証会社側は抵当権の抹消を認めてくれるのです。

またリースバックで得た売却代金で住宅ローンを完済してもなお、売却代金が手元に残っているという場合、残ったお金を自由に使うことができます。必要に応じて別の債権者へ返済する、あるいは生活資金に充てることも可能です。

リースバックが難しい場合：自宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている

自宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている場合、リースバックを行うことが難しいです。この場合、自宅の売却代金を住宅ローンの返済に充ててもなお、ローンを完済できません。この状態を「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンの場合、最終的な残債を自己資金で補うことができなければ抵当権の抹消が認められず、リースバックを行うことができない可能性があります。

仮にリースバック時の売却価格が2,000万円で、住宅ローンの残債が2,800万円ある場合、リースバックをする際にご自身で800万円の資金を用意する必要があるのです。
不足する金額が大きいと、自己資金で補うのは難しくなるでしょう。

ただし、リーガル東京では物件の場所や、お客様の状況などを検討してオーバーローン物件でもリースバックを実施するケースもございます。

詳しくはこちらから無料相談を承っております。

任意売却でリースバックを利用する方法もある

オーバーローンの場合、リースバックの他に「任意売却」という方法も考えられます。任意売却とは、「金融機関や保証会社側へ交渉し、売却の許可を得て抵当権を抹消し、住宅ローンが残っている物件を売却する方法」のことを指します。

住宅ローンの滞納が続くと競売に発展し、市場価格より安い価格で取引されてしまいます。しかし任意売却であれば競売よりも高い価格で売却することができます。債権者側は、より高く売却できる望みがある任意売却を行うため、抵当権の抹消に応じてくれることがあるのです。

リースバックの契約の流れ

それではリースバックを行う場合、どのように契約の流れが進んでいくのでしょうか。この章ではリースバックの契約の流れについて、詳しく解説します。

契約の流れ

リースバックの契約は以下のような流れで進行します。

①リースバックができる弁護士や不動産会社へ相談
②お住まいの物件の仮査定
③物件の現地調査
④契約条件の確認
⑤家賃保証審査　※保証人が用意できない場合
⑥契約
⑦物件売却の決済、抵当権抹消および賃貸借契約の開始

まず始めに、任意売却やリースバックにおいて確かな実績のある弁護士や不動産会社に相談をします。

次に物件の仮査定、現地調査を経て、査定結果に基づいた契約書が作成されます。この時作成された売買契約書や賃貸契約書に記載された内容を、よく確認してください。

その後、家賃保証会社からの審査を経て契約となります。

リースバックの利用条件

リースバックを利用するにあたっては、知っておきたい利用条件があります。まず今回のテーマである抵当権の抹消は必ず行う必要がありますが、それ以外にも3つの条件をクリアしておく必要があります。

１．物件売却価格が住宅ローン残債を上回る（アンダーローン）
２．不動産の名義人全員の同意を得られている
３．リースバック後に家賃を安定して支払える

リースバックを行うには、原則アンダーローンの状態である必要があります。つまり住宅ローンの残債を、物件の売却代金で完済できる必要があります。

加えて、不動産が共有名義である場合には名義人全員の同意を得る必要があります。複数人で相続されている不動産を取引する場合、この手続きに時間がかかることがあります。

また、リースバック後は家賃が発生します。リースバックの家賃は一般的な家賃相場よりも高いケースが多いため、今後払い続けることが出来るかどうかを慎重に判断する必要があります。

リースバックの会社を選ぶ際のポイント

リースバックを実際に行う場合には、どのような会社に依頼するべきでしょうか。主なポイントは以下の2つです。

実績や資金力

リースバックの会社を選ぶ際は、まず何よりも実績や信用力を重視すべきです。

リースバック会社との付き合いは契約時のみならず、売却後も継続していきます。そのため、リースバック業者の実績や信用力を確認し、信頼できる会社かどうかを調べておく必要があります。

信用力に関しては、インターネットの口コミ・その会社のHPに掲載されている解決事例など、確認すると良いでしょう。
実績豊富な会社であれば、安心して相談を重ねることもできるでしょう。

例として、当事務所の「お客様の声」を御覧ください。

取り扱っている賃貸借契約の種類

リースバック時には、賃貸借契約の種類に気を配る必要があります。賃貸借契約には大きく分けて2種類、「普通借家契約」と「定期借家契約」が存在します。

もし可能であれば、入居者が法的に保護されやすい「普通借家契約」を締結することをおすすめします。「定期借家契約」を締結した場合、契約期間が満了してしまうと、再契約しない限り退去する必要があります。

また、定期借家契約を締結する場合、再契約可能な条件を付けてもらう事をお勧めします。

「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類の賃貸契約については、以下の記事に詳しく記載しております。
リースバックの契約方法｜普通借家契約と定期借家契約

まとめ

もしご自宅に抵当権が付いていても、リースバックを通した売却代金で住宅ローンを完済できる場合、自宅をリースバックができる可能性があります。

「私の家はリースバックできるのかな？」と不安に思われる方は、ぜひ弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

弁護士法人リーガル東京には、リースバックや任意売却に関するお困り事を数多く解決してきた実績がございます。もしご興味ありましたら、まずはホームページを御覧ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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