自己破産する時にリースバックできるのか？注意点等を解説

「自己破産を検討しているけど、今の住まいに暮らし続けることはできないのか。」
「子どもの進学が決まっており、自己破産後にもできるだけ暮らしを変えたくない。」

多重債務に陥り、返済困難な状態になった場合は、債務整理の方法の1つである「自己破産」を検討することが可能です。自己破産は多くの財産を失うことになりますが、その中には自己所有の自宅も含まれます。

では、自己破産時には「リースバック」を組み合わせることは可能でしょうか。今回の記事では、自己破産時のリースバックについて、主に注意点を中心に詳細を解説します。

自宅を手放さずに自己破産できるのか？

債務整理の方法の１つである自己破産をすると、自己所有の不動産を手放す必要があります。債権者に返済できなくなった以上、自己破産後に所有できる財産（自由財産）には限りがあります。自由財産を上回る財産は売却・現金化し、債権者に分配するためです。

自己破産する前に名義変更をしても取り消される

自己破産についてはさまざまな情報がネット上にも記載されており、財産を失うことをご存じの方もいます。
そのため、「自己破産をする前に、不動産の名義を変えてしまえば良い」と考える人もいるようです。たとえば、同居している家族に変更するケースがあります。
しかし、返済不能の状態に陥り、不動産の名義を家族などに移すような行為は、否認権の対象となり、名義を元に戻すよう求められたり、免責不許可になるなど、自己破産手続きの中で厳しく追及を受けます。

否認権を行使されるおそれがある

すでに借金が返済できない状態になってから、自宅などの不動産を家族などに名義変更をしたり、贈与をしたりすると、破産管財人から「否認権」を行使される可能性が高いです。

自宅は売却をすればそれなりの金額が返済できる可能性があるため、自己破産手続き後に破産前の贈与などが発覚すると「この行為は無効だ」と主張され、結局破産手続きの中で売却される可能性があるのです。

また、債権者側から詐害行為取消権を行使され、贈与などが無効となる可能性もあります。いずれにせよ避けたいトラブルですので、こうした行為は控えることが大切です。

自己破産でも自宅を売却しても住み続けられる方法：リースバック

上記のとおり、自己破産後は破産する方が自宅を所有できなくなりますが、自己破産後でも自宅に住み続けられる方法があります。一度自宅を売却した後にも、住み続けることができる「リースバック」とよばれる仕組みです。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を不動産会社などに一度売却した後、今度は賃貸借契約を交わして、買主側から借りるという方法です。つまり、不動産の買主側は賃貸人に、売却側は貸借人となります。

この方法なら、自己破産で自宅を所有できなくなっても、引き続き自宅に暮らすことが可能です。リースバックは一般的な不動産売買の手続きとは異なるため、実績のある不動産会社や弁護士に相談することがおすすめです。

オーバーローンでもリースバックできるのか

自己破産に至る方の多くは多重債務に陥っており、中には住宅ローンを抱えている方もいるでしょう。住宅ローンの残債がある自宅をリースバックしようとすると、多くのケースでは「オーバーローン」の状態です。「オーバーローン」とは、不動産の売却額よりも住宅ローンの残債の方が大きいケースを意味します。

では、オーバーローンでもリースバックはできるのでしょうか。結論から言うと可能です。金融機関や保証会社などの債権者に対して交渉し、許可がもらえればリースバックはできます。しかし、オーバーローン物件をリースバックする業者は極めて少ないでしょうから実際には難しいと考えられます。

自己破産で、住宅を所有するケースにおいて破産管財人が選任されることが多いです。
その場合破産管財人が任意売却しますが、オーバーローン物件の場合は破産財団から出して、自由財産にされるので、破産者が任意売却できなければ競売が行われます。
任意売却の方が競売よりも高額で不動産が売却できることが一般的なので、債権者にとってもメリットがあり、許可がもらえることは多いでしょう。

任意売却と競売の違いは、こちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
「任意売却と競売の違いを比較｜メリット・デメリットも詳しく解説」

リースバックの注意点

自己破産時にも活用できるリースバックですが、注意点もあります。

リースバックには住み続けられる期間がある

リースバックには賃貸期間が設けられていることが一般的で、入居後2～3年が経過したら、買戻しの判断を求められることが多いです。買戻しできないとなれば退去しなければなりません。

リーガル東京では、賃貸期間を5年や10年にできたケースもございます。もし長い賃貸期間を希望する方がいらっしゃいましたら、リーガル東京にご相談ください。

売却価格よりも買い戻し価格が高くなる

リースバックした住まいを買い戻そうとしても、売却価格よりも高い金額で買い戻す必要があります。自己破産時のリースバックで買い戻しを検討する場合は、ご親族の協力などを当初から検討していく必要があるでしょう。

自己破産時のリースバックの注意点

リースバックを自己破産時に行う場合には、知っておきたい注意点もあります。この章では以下3つの注意点を紹介します。

注意点１　詐害行為とみなされない価格で売却する

自己破産におけるリースバックは慎重に行う必要があり、「詐害行為」にみなされないように注意が必要です。具体的には、自宅を売却する場合、市場価格程度で売却をする必要があります。

リースバックは売却価格と家賃が連動しているため、安い価格で売却し、家賃を抑えようと考えるかもしれません。しかし、あまりにも安い価格で不動産を売却すると、債権者は詐害行為だとみなす可能性が高くなります。適切な価格で売却するためにも、不動産取引に詳しい弁護士に相談した上で、売却手続きを進めることがおすすめです。
なお、弁護士法人リーガル東京では、大手不動産会社から「自宅不動産無料査定書」を取得し、「詐害行為」とみなされないよう適切な措置を取っております。

注意点２　リースバック後の家賃が支払えるか確認する

リースバック後は、賃貸物件として引き続き自宅に住むことになるため、家賃を支払っていく必要があります。自己破産後に家賃を滞納してしまったら、新たな借金につながってしまい退去せざるを得ません。リースバッグの家賃は市場価格ではなく、不動産の売却価格で決まるため、一般的な周辺の家賃よりも高くなるケースもあります。

当初から家賃の支払いが難しい場合は、引っ越しを検討する必要もあります。慎重に検討した上で、リースバックに臨むことが大切です。

注意点３　金融機関や弁護士に相談する

自己破産が関連するリースバックは、通常のリースバック以上に慎重に進めるべきでしょう。自己破産を検討している場合、法律相談で弁護士に自己破産とリースバックを合わせて相談することがおすすめです。リースバックや任意売却に関する実績のある弁護士を選びましょう。

また、実績のある弁護士への相談なら、自己破産ではなく「住宅資金特別条項」がある個人再生のアドバイスを受けられる可能性もあります。

「住宅資金特別条項」については、こちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
「個人再生の住宅ローン特則を利用できる要件を解説」

自己破産時にリースバックを活用した事例

リーガル東京では、自己破産時に自宅に住み続けられるように、リースバックを活用して問題を解消できた事例が複数ございます。

こちらに解決事例をまとめていますので、ぜひご覧ください。
リースバック相談センター「セールス＆リースバックの解決事例」

まとめ

自己破産時には通常のリースバックよりも、押さえておきたい注意点が多く、ご自身で判断するよりも不動産取引に詳しい弁護士に相談をして進めていくことが大切です。

特に自己破産前の対応を誤ると、破産手続き開始後に大きなトラブルとなる可能性があります。

弁護士法人リーガル東京では、リースバックに精通しているだけではなく、自己破産や個人再生を含む債務整理の手続きについても多数の実績があります。自己破産を検討していても自宅に住み続けたいと思ったらまずはお気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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