離婚時にリースバックを活用して家の財産分与問題を解決

 

住宅を購入する際、多くのご夫婦が住宅ローンを組んでいます。
しかし離婚した場合、残債がある持ち家を財産分与する必要が出てくるでしょう。

不動産は簡単に分割できない財産である上、住宅ローンの残債も残っているとなると、非常にややこしい問題だと感じる方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、離婚時の持ち家を財産分与するためにはどうすればよいか、リースバックの活用の視点から詳しく解説します。
最後まで読んで頂けると幸いです。

 

離婚時の財産分与とは

財産分与とは、「離婚時にどちらか一方が財産の分与を求めることができる制度」のことを指します。

つまり預貯金や株式、家具家電など、婚姻中に生じたあらゆる財産を公平に分け合うのです。
もちろん、夫婦が一緒に購入をした持ち家についても財産分与の対象となります。しかし、不動産は預貯金のように簡単に分割することはできません。そのため家をどのように分与するのか、話し合う必要があります。

財産分与の種類とは

財産分与を行うときには、以下に挙げる3つの方法を検討します。

１．均等に分ける
２．片方に渡す
３．売却してから分割する

夫婦がともに築き上げた預貯金やタンス預金は、お金であるため分割しやすいです。しかし持ち家や車、家具や家電は簡単に分け合うことができません。そのため、どちらが何を所有するのか交渉をする必要があります。また財産を売却し現金にした上で、分割にすることも検討します。

 

家の財産分与の方法

家を財産分与する方法は、大きく分けて２つあります。

1, 家を売却し、現金を平等に分割
2, 家を一方の所有物とし、もう片方は他の財産を受け取る

多くの場合、上記の内どちらかの方法で家を財産分与します。

「1,家を売却し現金を平等に分割」の方法を取れば、持ち家を綺麗に清算できるため、離婚後にトラブルが発生しにくいというメリットがあります。しかし、家に住み続けることができないというデメリットがあります。

また、「2,家を一方の所有物とし、もう片方は他の財産を受け取る」という方法では、持ち家を手放さずに済むというメリットがあります。しかし、家を所有する側は、家という大きな価値に見合う財産を、もう一方に渡す必要があります。

お子様の有無、引っ越しの意思、その他財産のとの兼ね合い等を考慮したうえで、どちらの方法を取るかよく話し合いましょう。

 

家の財産分与時のトラブル

離婚時の財産分与については、時折トラブルの原因となることがあります。特に持ち家は簡単に分割できないため、注意が必要です。
この章では家の財産分与時に起こりやすい、代表的なトラブルについて解説します。

夫婦二人とも退去して自宅の売却を目指すケース

持ち家を財産分与するためには、夫婦がともに退去して売却を目指す方法が考えられます。離婚後も共有状態の不動産があるとトラブルに発展することがあります。そのため離婚時に売却してしまい、売却代金を分割すれば丸く収まります。

しかし売却を行う場合、家から引っ越す必要があります。その場合、「子供の進学先などの都合で、引っ越しはしたくない」、「引っ越しに関係する費用が捻出できない」などの問題が発生するケースがあります。

自宅・住宅ローンの名義が、住み続ける人であるケース

まずは、自宅の所有者と住宅ローンの名義人が、住み続ける人である場合を考えてみましょう。以下の要件をすべて満たす人が、このケースに該当します。

・引き続き持ち家に住む
・自宅の所有者である
・ローン返済の義務を負っている

例えば、夫が家をローンで購入し、夫婦で住んでいたが離婚し、妻が出ていくケースなどが該当します。

この場合、家の所有や返済の義務に関わっているのは一方のみです。すなわち離婚後、元夫婦間でトラブルは起きにくくなります。

ただし家を所有する側は、継続して住宅ローンを返済できる資力が必要です。

自宅・住宅ローンの名義が、家を出る人であるケース

自宅の名義と住宅ローンの名義が、家を出ていく人であるケースも考えられます。
例えば、夫が家をローンで購入し、夫婦で住んでいたが離婚し、夫が出ていくケース等が該当します。

上記の例では、妻は家に残るものの、持ち家の名義と住宅ローンの返済も夫となっています。そのため、離婚後は家を出た夫に返済を続けてもらう必要があります。
そのような場合、以下のようなトラブルに発展するおそれがあります。

・ローンの返済が滞る
・突然連絡がつかなくなる
・再婚をきっかけに返済について再度交渉を依頼される

このように、離婚後も家を巡ってトラブルに発展しやすいため注意が必要です。

自宅と住宅ローンの名義が、夫婦二人であるケース

家が夫婦の共有名義であり、かつ返済も共同で行っているケースもあります。この場合は離婚後、どちらが返済するのか決めておく必要があります。

さらに、離婚後しばらくしてから住まいを売却する場合、共有名義人である元配偶者側の同意を得る必要もあります。その際「連絡が取れない」、「同意をしてもらえない」等のトラブルが予想されます。

 

離婚時の財産分与にリースバックを活用するメリット

リースバックとは「不動産を売却し、賃貸化する手法」のことを指します。リースバックは主に、住宅ローンが払えない場合や、まとまった資金が必要な場合に行われます。
しかしこのリースバックは、離婚時の財産分与の際にも役立ちます。
では、離婚時のリースバックにはどのようなメリットがあるでしょうか。

財産分与が楽になる

リースバックを利用すると、持ち家を一度売却することになります。

つまり離婚時に簡単には分割できない不動産を、お金に換えることができるのです。
住宅ローンが完済でき、手元に売却代金が残るケースであれば、夫婦間で売却代金を分配することで、財産分与が楽になります。財産分与が終わった後は、持ち家を賃貸物件として暮らし続けることが可能であるため、円満に解決できます。

引っ越さずに済む

リースバックを行うことにより、引っ越す必要はなくなります。それは、家を賃貸物件として住み続けることが可能になるためです。子どもの生活や進学などにも影響が及びません。引っ越しに伴う転校・転勤も必要なくなるため、離婚による影響を最小限に留めることができます。

 

離婚時のリースバックを検討する場合に確認しておくべきこと

前述の通り、離婚時にリースバックをすると大きなメリットがあります。
しかしリースバックを検討する際、以下の項目について確認しておきましょう。

自宅と住宅ローンの名義人

自宅と住宅ローンの名義人が誰になるのか、明確にしておく必要があります。
その理由は、自宅の名義と住宅ローンの名義が不明瞭なままである場合、後々トラブルに発展する可能性が高いためです。
もし自宅および住宅ローンの名義人を把握できていない場合、物件購入時の契約書や登記簿謄本で確認しましょう。
そして誰が住み、誰が返済していくのかを離婚前によく話し合いましょう。

連帯保証人

住宅ローンの返済中である場合、連帯保証人の有無を確認しましょう。もし家を売却せずに、夫婦どちらかが住み続ける場合、引き続きローンを払い続ける必要があります。離婚後に住宅ローンを滞納してしまった場合は、連帯保証人にも影響を及ぼすことになります。連帯保証人と離婚後の予定を、あらかじめ相談しておくことも検討しましょう。

住宅ローンの残高

住宅ローンの残高も確認しましょう。離婚前に、「残債は誰が支払うのか」「支払えなくなった場合にはどのような解決方法があるのか」「リースバックを活用するか」など、二人の間で協議を重ねておくことが重要です。

離婚後の連絡先

住宅ローンが継続する場合、離婚後のお互いの連絡先は把握しておく必要があります。

例えば離婚時、家の名義が「家を離れた配偶者側」となっている場合を考えてみましょう。このような状態で任意売却やリースバックを検討する場合、元配偶者の同意や記名、捺印が必要になります。そのため、連絡先を把握しておく必要があります。

 

離婚時のリースバックの注意点

離婚時に不動産のリースバックを検討する場合、知っておきたい注意点もあります。詳しくは以下の通りです。

家賃が支払っていける金額なのか事前に確認すること

リースバック後は住宅ローンの残債の返済だけではなく、家賃も支払う必要があります。
リースバックは一般的な家賃相場よりも高い金額の家賃を支払うことが多い為、家賃の支払い能力に問題はないか確認しましょう。

更新（再契約）できる契約かどうか確認すること

リースバック時に「定期借家契約」を選択した場合、契約満了後は更新ができません。そのため、リースバック業者に再交渉を行うか、退去せざるを得なくなります。リースバック後、再契約ができるかどうか事前に確認しましょう。

 

オーバーローンの場合はリースバックできない？

物件を売却しても住宅ローンの完済ができない「オーバーローン」の状態では、リースバックはできないのでしょうか。結論から言うと、オーバーローンの場合リースバックは難しい事が多いと思われます。

任意売却後の残債がもしも少額であれば、完済を早期に完了させることがおすすめです。これは、残債に関する離婚後のトラブルを防ぐためです。もし高額の残債が残される場合は、離婚後に誰が支払っていくのか十分に検討しましょう。

 

まとめ

この記事では、離婚時に知っておきたいリースバックの活用について解説しました。
財産分与の際、家は分与しにくいため非常に厄介な存在となります。
そんな時の解決方法の１つとしてリースバックを検討してみてはいかがでしょうか。

 

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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