リースバックと譲渡担保の違いとは？利用する際の注意点等を解説

不動産取引の方法の一つに、「リースバック」と呼ばれるものがあります。これは、自宅の維持費負担軽減や一時的な資金調達、相続対策などに役立つ可能性がある方法で、自宅を手放した後もそこに住み続けられる点が大きな特徴です。

また、リースバックによく似た取引に、「譲渡担保」と呼ばれるものもあります。

では、リースバックと譲渡担保にはどのような違いがあるのでしょうか。

今回は、リースバックと譲渡担保の概要と違い、利用する際の注意点について、わかりやすく解説していきます。

 

リースバックとは

まずは、リースバックがどのような取引なのか確認していきましょう。

リースバックとは、売主が自宅を不動産会社などに売却し、賃貸契約を結んで家賃を支払いながら住み続ける不動産取引のことを指します。

リースバックを利用すれば、売主は新しい住居に引っ越すことなく、まとまった売却資金を手に入れることができます。毎月の家賃の支払いは必要ですが、住宅ローンや固定資産税の支払いがなくなり、通常は住宅の維持費負担を軽減することが可能です。

また、リースバックでは契約時に「買い戻し特約」を付けておくことで、将来的に売却した自宅を買い戻すこともできます。ですが、特約の有効期限や買い戻し価格について事前に確認が必要です。

【関連記事】リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

 

譲渡担保とは

次に、リースバックと混同されやすい「譲渡担保」について解説していきます。

譲渡担保とは、お金を借りた人が、その返済の保証として自分の財産の所有権を一時的に貸した相手に移し、実際にはその財産を使い続けられる仕組みのことをいいます。ただし、お金を返せなくなった場合には、貸した相手が財産を自分のものにしたり、売却して借金の返済に充てることがあります。

住宅売買の場合では、住宅の持ち主がお金を貸してくれた相手に住宅の所有権を渡し、借りたお金を全て返し終えると、その住宅の所有権を取り戻すことができます。つまり、住宅を借金の担保にする仕組みです。

住宅を譲渡担保にした場合、借りた人がその住宅に住み続けられるとは限りません。住み続けるためには、お金を貸した相手と新たに賃貸契約を結ぶ必要があります。

 

リースバックと譲渡担保の違い

リースバックと譲渡担保の概要をご紹介しましたが、これら2つの取引について、「似ている」「同じでは？」と思った方は少なくないのではないでしょうか。

これらの取引は、どちらも元の持ち主が自宅の所有権を相手に渡しながら、賃貸としてその自宅に住み続けられるものですが、大きな違いがあります。

それは、「借入の有無」です。

リースバックの場合、売主は住宅を売却してその売却金で住宅ローンの残債を支払い、その後は賃貸としてそこに住みます。従って、担保は必要なく、借入も残りません。

一方の譲渡担保は、住宅を担保にしてお金を借りる仕組みのため、借金が発生します。借金を返済できなければ財産を失うリスクがあります。

また、「所有権の移転」の点でも違いはあります。

リースバックでは、売主が買い戻しを行わない限り、住宅の所有権は買主である不動産会社などが持つことになります。

一方、譲渡担保では借りたお金を全て返済すれば、契約に基づき手続きを経て担保にした財産の所有権を取り戻すことができます。

 

リースバックと譲渡担保の共通点

ここまでご紹介してきた通り、リースバックと譲渡担保には、「所有している住宅（不動産）を利用し、まとまった資金を調達することができる」「相手に所有権が移った後も、元の持ち主はその住宅に賃貸という形で住み続けることができる」という共通点があります。ただし、譲渡担保では、住宅に住み続けられるかどうかは契約条件により異なり、必ずしも保証されるわけではありません。

資金を調達する方法は、リースバックでは住宅を売却して資金を得るのに対し、譲渡担保では住宅を担保にしてお金を借りる形になります。また、譲渡担保では借金を返済できない場合、担保にした住宅を失うリスクがあります。

 

リースバックを利用する際の注意点

前述したように、譲渡担保とリースバックでは、リースバックの方が利用しやすいと考えられています。

ただし、リースバックを利用する際には、次の点についてしっかり理解しておく必要があります。

・通常の不動産取引に比べ売却金額は低くなる
・相場に比べ家賃は高めになる
・賃貸で住める期間に期限が設けられることがある
・所有権を手放す

4つの注意点を詳しく確認していきましょう。

通常の不動産取引に比べ売却金額は低くなる

リースバックで不動産会社に自宅を売却する場合、その売却金額は同じエリアの通常の不動産取引における売却価格よりも低くなるのが一般的です。リースバックにおける住宅の売却金額は、同じエリアでの通常の不動産取引における売却価格の『6〜8割程度』（『一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室』）が目安で、通常の売買よりも、調達できる資金額は大きく下がることが多いです。

とはいえ、通常の売買と異なり、リースバックでは売却後も賃貸契約を結ぶことで元の住宅に住み続けられる仕組みです。

リースバックを利用するかどうかは、売却金額が低くなることとその他のメリット、特に「住み続けられることの価値」と自分のニーズや状況を比較しながら決めるべきでしょう。

相場に比べ家賃は高めになる

リースバックにおける家賃は、売却金額と不動産会社が設定する利回り（利益率）をもとに算出されます。売却価格に対して一定の利益を得る仕組みとなっているため、家賃が相場より高くなることが多いのが特徴です。不動産会社や契約内容によって家賃は異なるため、事前に条件を確認することが重要です。

賃貸で住める期間に期限が設けられることがある

リースバックでは、売却後の住宅に賃貸として住み続けることが可能ですが、多くの場合、契約期間が決まっており、期限が来ると再契約が必要になります。再契約ができない場合には、元の持ち主でも退去しなければなりません。

売却した住宅に長期間または無期限で住み続けられる保証はない点には注意が必要です。

所有権を手放す

リースバックでは、売却に伴い、住宅の所有権が売主から不動産会社に移行します。買い戻しを行わない限り、所有権は売主には戻りません。

売却後、売主は所有権のない家に賃貸で住むことになります。従って、不動産会社の持ち物である家のリフォームやリノベーションを事前に許可を得ずに自由に行うことはできません。また、住宅は売主の資産ではなくなるため、資産価値を保持したり活用したりすることはできなくなります。

 

事前に押さえておくべきポイント

最後に、譲渡担保とリースバックそれぞれの活用に際して押さえておくべきポイントをご紹介します。

譲渡担保は厳しい条件をクリアしなければ利用できない

前述のように、譲渡担保はお金を借りるための仕組みです。そのため、収入や返済能力が厳しく審査され、利用できる人が限られる場合があります。

また、契約の内容によっては、返済期限や担保にした住宅の扱いについて、元の持ち主に不利な条件が含まれる場合があります。

そのため、譲渡担保を利用するかどうかや契約条件については、慎重に検討する必要があります。

リースバックの活用は総合的な出費で比較する

リースバックは、多くの場合、住宅の維持費を削減したり、資金を調達したりする目的で利用されます。ただし、リースバックを検討する際は、売却金額だけでなく、家賃やその他の費用を含めた総合的な負担を確認することが重要です。

リースバックでは、売却金額が高いほど毎月支払う家賃も高くなります。また、賃貸契約を結ぶ際には、元の持ち主が敷金や保証料、火災保険料を支払う必要がある場合があります。さらに、賃貸期間中の住宅の修繕費も、契約内容によっては借主が負担するケースが多いです。

つまり、リースバックを利用すると住宅ローンや固定資産税の負担はなくなりますが、家賃や修繕費といった費用が発生し続ける点に注意が必要です。

リースバックの活用は、費用負担や所有権の喪失を踏まえて総合的に判断することが大切です。

 

まとめ

リースバックと譲渡担保は、どちらも所有する住宅を利用して資金調達を行う方法です。住宅に賃貸として住み続けられる点が共通しているように見えますが、契約内容や条件によって異なる場合があります。

ただし、リースバックと異なり、譲渡担保ではお金を借りる仕組みであるため借入が発生します。

また、リースバックでは、売主が買い戻しをしない限り、住宅の所有権は不動産会社に移行したままになります。

一方、譲渡担保では、借金を完済すれば住宅の所有権が元の持ち主に戻る仕組みです。

リースバックや譲渡担保の利用を検討する際には、各取引の仕組みやメリット・デメリットをしっかり理解しておくことが重要です。特に、契約内容や将来的なリスクを考慮して、慎重に判断しましょう。

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