2024.09.12

家を残して債務整理する方法４選：個人再生やリースバック等について解説

債務整理を検討されている方の中には、インターネットで情報を調べて「債務整理をしたら大切な家を残せないかもしれない」と思っている方が見受けられます。

債務整理にはいくつかの選択肢がありますが「自己破産」を選択する場合は自宅を手放すことが必要になります。自宅を手放すと引っ越しを余儀なくされます。しかし、家を残せる方法はゼロではありません。そこで、本記事では家を手放さず、債務整理をする方法について、４つ紹介します。

なお、債務整理にはさまざまな制約があり、現在のご状況によっては希望される方法が使用できないケースもあるため、早期相談のきっかけとしてご一読ください。

家を残して債務整理を行う4つの方法

家を残しつつ、債務整理を行う方法は4つ挙げられます。詳しくは以下です。

➀個人再生

個人再生とは、特に多額の借金を抱えた個人を対象とした債務整理の手法の1つです。個人再生の手続きを始めるためには、まず地方裁判所に申立てを行う必要があります。
個人再生は、「住宅資金特別条項」と呼ばれるものが用意されており、住宅ローンの返済を続けながら、その他の債務を大幅に圧縮できます。
ただし、住宅ローン以外の抵当権設定がある場合、その抵当権が解除できないと住宅資金特別条項の利用はできません。

しかし、別除権協定できれば、個人再生が可能となります。住宅に差押え登記がなされている場合でも個人再生は利用できます。

【関連記事】個人再生の住宅ローン特則を利用できる要件を解説

②任意売却

任意売却は住宅ローンが残っている住まいを、金融機関や保証会社の合意を得て売却するものです。一般的な任意売却は不動産会社を介して投資家に売却されますが、親族が買い取ってくれれば引き続き暮らせるでしょう。

【関連記事】任意売却とは？わかりやすく解説｜競売・通常売却との違いも

➂リースバック

リースバックとは、売却後の自宅を「賃貸化」することで引き続き暮らせる手法のことをいいます。契約内容によりますが、将来再び買戻しを行うこともできます。ただし、家賃を支払っていく必要があるため、その他の債務が多い場合は注意が必要であり、弁護士に債務整理を依頼すべきでしょう。

【関連記事】リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

住宅資金特別条項付きの個人再生とは

家を残して債務整理を行う1つの方法として個人再生を挙げましたが、住宅資金特別条項が付いています。個人再生は自己破産と同様に裁判所にて手続きを行うものです。再生計画を作り、裁判所に認められれば大幅に減額された借金を原則3年間で返済していきます。

住宅資金特別条項付きの個人再生を利用すると、住宅ローンの返済を続けながら、その他の債務を大きく圧縮できます。

経営者保証ガイドラインと債務整理

会社経営をしている方は、会社の破産と同時に個人としても破産をすることが多く、一度にさまざまな財産を失ってしまいます。しかし、経営者保証ガイドラインを活用すれば、家を残しつつ債務整理ができる可能性があります。

経営者保証ガイドラインは、2013年に日本商工会議所と全国銀行協会が作ったもので、経営者が債務に追われ事業再生が立ち行かない事態を減らすために策定されました。経営者が早期に事業再生手続きなどを開始し、真摯に再建に取り組む場合、華美ではない自宅に住み続けることが認められることがあります。

詳しくは、経営者保証ホットライン（平日１０時～１７時）へ連絡するか債務整理に詳しい弁護士に相談をお勧めします。
経営者保証ホットライン　０５７０－０６７７５５

任意売却と親族間売買

任意売却の1つに、親族間売買という方法があります。親族間売買とは、本来の任意売却では第三者（投資家など）に物件を売却するところを、親族に売却する方法です。
住宅ローンの残債があると、通常は抵当権が付いているため不動産売却はできません。そこで、金融機関や保証会社などの債権者に交渉を行い、合意を得てから売却を行います。

親族が買い取ってくれれば、競売のように第三者が家を買ってしまうおそれがないため、大きなメリットがあります。その一方で、家の購入にはまとまった資金が必要となるため、親族が自己資金を用意できなければ、金融機関に借入をする必要があります。

しかし、親族間売買(特に親子間売買や夫婦間売買)に融資をしてくれる金融機関が極めて少ないので、親族間売買は購入資金を用意できなければ親族間売買は現実的に難しい手法でもあります。

また、親族が物件を購入する場合、債権者がその取引に厳しい態度を取ることがあります。そのため、売却価格が適切でないと債権者が同意しないことがあります。

加えて、住宅ローン以外の債務がある場合は任意売却だけでは返済が難しい可能性があるため、あわせて別の債務整理を検討する必要があります。

リースバック

任意売却には、親族間売買のほかにリースバックを利用する方法もあります。リースバックでは、不動産の所有者が自身の不動産を投資家や専門業者に売却し、その後、売却した不動産を賃借人として引き続き利用します。自宅の所有権は失いますが、固定資産税の負担から解放されるという利点があります。

また、引っ越しをせずに済むため、任意売却が必要になったことを周囲に知られる可能性が低くなることもあります。

リースバックのデメリット

リースバックは優れた不動産の活用方法ですが、その一方で押さえておきたいデメリットも2点挙げられます。

まず1つ目は「家賃」です。リースバックの家賃は周辺相場よりも高くなりやすく、継続して支払っていくと生活に大きな負担となるおそれがあります。そして、2つ目は「リフォームなどが簡単にできない」点です。

これまで同様、自分の家として暮らせますが所有権は賃貸人側にあるため、リフォームなどは簡単にできなくなります。あくまでも賃貸物件となるため、居住に関するルールは賃貸人側が決めるため、暮らしの自由度は下がる可能性はあります。

リースバックのメリット

上記のようにデメリットはあるものの、債務整理をしても家を残したい場合には、リースバックに大きなメリットがあります。リースバックは引っ越し不要で住み続けられる上、多くの投資家が安定した収益を求めて物件を探しているため、買い手も多いと言えます。リースバックは入居者が内定している状態で物件を購入できるため、効率よく家賃収入を得ることができるのです。

また、リースバックは双方の同意があれば契約時に「買戻し」に関して定めることができ、一度自宅を手放した方でも、再び購入することができます。競売とは異なり、こうしたメリットがあるため、債務整理に悩んだら早めにリースバックを検討すると良いでしょう。