リースバック後にオーナーチェンジされるとどうなる？トラブル例やその回避方法も解説

リースバックとは「所有していた物件を売却した後に家賃を支払うことで、引き続き同物件に住み続けることができる」という不動産売買手法のひとつです。リースバック後は所有権が物件を購入した側に移転しますが、もしもその状態で「オーナーチェンジ」が起きた場合、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

そこで、この記事ではリースバック後のオーナーチェンジについて、トラブル例や回避方法を中心に詳しく解説します。

リースバック後のオーナーチェンジとは

「リースバック後のオーナーチェンジ」とは「物件の売却後の所有権を持つオーナー（不動産会社などの貸主）から、さらに別の人に所有権が移ること」を意味します。初期のオーナーから次のオーナーに変わるため「オーナーチェンジ」と呼ばれています。

貸主が不動産を転売する時や、貸主である不動産会社が倒産する時などにオーナーチェンジはしばしば発生します。

オーナーチェンジ後の流れ

リースバックのオーナーチェンジはどのような流れで行われるのでしょうか。詳しくは以下のとおりです。

入居人への通知

オーナーチェンジが行われた場合、入居者に通知されます。具体的には、以下のような内容が含まれます。

・家賃の振込先の変更
・新たな賃貸先となる新会社の新住所や電話番号など

ただしオーナーチェンジの場合、新旧のオーナー間同士で、サブリース契約の場合も稀にあります。その場合は、家賃の振込先変更はありません。

新しいオーナーへの引き継ぎ

リースバックでは物件売却後、「売却者を貸借人」「購入者を賃貸人」とする「賃貸借契約」を結びます。

貸主である物件の購入者が、他の人に物件の所有権を譲る（オーナーチェンジ）を行う場合、既に結ばれている賃貸借契約がそのまま新たな所有者に引き継がれます。

多くの場合、賃貸借契約の契約内容は、同条件で引き継がれます。そのためオーナーチェンジのタイミングで、「家賃が一方的な引き上げられる」等のトラブルが起こる可能性は低いでしょう。

リースバック後のオーナーチェンジのデメリット

ここまでオーナーチェンジが行われた後の流れを確認してきました。
それでは次に、リースバック後のオーナーチェンジの際、どのようなデメリットが借主側に予想されるのかについて、詳しく解説していきます。

契約内容を変更されることがある

非常に稀なケースですが、オーナーチェンジをきっかけに大幅な契約内容の変更が行われることがあります。その際、賃借人(借主)側に不利益となる契約変更が起きる可能性はゼロではありません。

例えば、家賃や更新料の値上がり、場合によっては立ち退きを要求される可能性もあります。
このような場合、値上がりや立ち退きの根拠を提示してもらい、根拠が乏しい場合は、一度不動産トラブルの実績のある弁護士などに相談しましょう。

オーナーチェンジによって起こるトラブル例

オーナーチェンジにともなうトラブルには、どのような事例があるでしょうか。この章では3つのトラブルを解説します。

入居者がオーナーと連絡がとれなくなった

オーナーチェンジは入居者側に通知する義務がありません。そのため、いつの間にかオーナーが変更しており、「連絡先がいつの間にか変わっていて連絡がつかなくなる」というトラブルが予想されます。修繕や契約内容に関する疑問などを確認したくても、誰に聞けばいいかわからなくなってしまうのです。

入居者が家賃の値上げ・立ち退きを要求された

新オーナーの方針で、家賃の値上げや立ち退きを要求されるトラブルが発生する可能性もあります。

また、オーナーチェンジの段階では現契約を維持できても、次回契約更新時に契約を拒否される等のトラブルも予想されます。

リースバック後の買戻しができなくなった

リースバックでは、1度売却した物件について買戻しを希望する方もいます。しかしオーナーチェンジ後、新オーナーと前オーナーの考え方の相違から、再購入ができなくなるリスクもあります。

リースバック時には、再売買に関する特約が売買契約書に記載されていることを確認しましょう。

オーナーチェンジによるトラブルの回避方法

オーナーチェンジは極稀に、借主(賃借人)側にとって大きなトラブルに繋がることがあります。では、トラブルを未然に回避する方法はあるのでしょうか。

オーナーチェンジ後の流れを契約書に書いてもらう

オーナーチェンジは貸借人であるオーナー側の意向で行われてしまうため、貸借人側は情報を掴みにくいものです。そこでリースバックを契約する段階で、貸主に対してオーナーチェンジする可能性があるか確認をとりましょう。

もしオーナーチェンジが行われる可能性がある場合、どのような流れになるのかも含め、契約書に反映させることが重要です。
例えば入居者への通知の有無、振込先変更の流れ、再売買に関する事項など、可能な限り詳細に記述してもらいましょう。

オーナーと連絡をこまめに取り合う

以前は自分の所有だった自宅も、リースバック後は不動産会社や投資家などの他者が所有する物件となります。

そのため、修繕や保険に関することなど、気になる点は日頃からオーナーと連絡を取り合い相談するようにしましょう。

連絡をこまめに行うことで、信頼関係が構築できます。また、住まいのちょっとした悩みやトラブルも大きくならずに解決できる可能性が高くなるでしょう。

信頼できるリースバック業者を選ぶ

リースバックを依頼する際には信頼できるリースバック業者を選ぶことが大切です。もしもオーナーの不動産会社が倒産してしまった場合、新オーナーに移行し契約内容の変更を求められる可能性もあります。
住宅ローンの返済に悩み、任意売却の一環としてリースバックを行う場合、法的な知識だけではなく経験も必要です。加えて金融機関や保証会社などの債権者側と交渉する必要もあります。

リースバックは時に法的な知識も必要となるため、まずは経験豊富な弁護士に相談することも視野に入れましょう。

まとめ

この記事ではリースバック後のオーナーチェンジについて、トラブル例や回避方法を交えながら詳しく解説を行いました。

リースバックについては不動産会社に依頼することもできますが、任意売却や債務整理なども検討しながら実施する場合には、経験豊富な弁護士に相談することがおすすめです。

リースバックの契約時も内容についてアドバイスを受けられるため、未然にオーナーチェンジのトラブルを回避することも可能です。

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