リースバックには家賃保証会社が必要？メリットや審査基準等を解説

リースバックとは、「所有する物件を売却した後、賃貸契約を結び、引き続き物件に住み続けることができる」という不動産売買方法の１つです。

リースバックについて調べてみると、「リースバックを利用する際、家賃保証会社が必要だ」という内容を目にすることがあります。

では、その「家賃保証会社」とは何なのでしょうか。

リースバックには「家賃保証会社」が本当に必要なのでしょうか。

この記事ではリースバック時の家賃保証会社について、利用のメリットや審査基準等を中心に詳しく解説します。

 

一般的にリースバックでは家賃保証会社を利用する

リースバックとは、「不動産を売却した後、賃貸借契約を結んだ後に同物件に住み続ける」という不動産売買方法のことを指します。

リースバックを利用する際には、一般的に「家賃保証会社」（賃貸保証会社）を利用するケースが多いと言われています。

家賃保証会社とは、賃借人(借主)が家賃を滞納してしまった際に、代わりに賃料を賃貸人（買主）に対して支払う会社のことです。

賃貸人(買主)は賃料を滞納された場合、家賃の回収をしなければなりません。しかし家賃の回収は賃貸人(買主)にとって、精神的な負担が大きい業務となります。

そこで家賃保証会社が間に入ることにより、スムーズに家賃を回収することができるのです。

 

リースバックで家賃保証会社を利用するメリット

家賃保証会社には、一見すると賃貸人(大家)側にしかメリットがないように見えます。

では、「借主側」が家賃保証会社を利用するメリットとは一体どのようなものでしょうか。

この章では「借主側」が家賃保証会社を利用することによって得られる、2つのメリットを紹介します。

 

メリット1. 連帯保証人が要らない

一般的な賃貸物件やリースバックでは、賃貸借契約を結ぶ際に審査を行い、賃借人(売主)が本当に賃料を継続して支払えるかどうかを確認します。

その支払い能力を確認する一環で、連帯保証人を求められることがほとんどです。中には、何らかの事情で連帯保証人が付けることが難しい人もいるでしょう。

賃貸人(貸主)の視点から見ると、家賃保証会社が付いている場合、賃借人(借主)の家賃の支払いがある程度保証されます。そのため、連帯保証人が必要無くなるケースが多くなるのです。

身近な人を連帯保証人にしたくない・頼みにくいという方にとって、非常に嬉しいメリットです。

ただし、あまり多い例ではありませんが、家賃保証会社との契約があっても、借主側の収入が低い場合には連帯保証人もセットで契約するケースもあります。

リースバック契約時にはどのような契約方法となるのか、必ず確認しましょう。

メリット2. 収入に不安があっても契約しやすくなる

リースバックをする方の中には、現在収入に不安がある方もいるでしょう。

そんな時に家賃保証会社がいることで、収入に不安があっても審査が通過しやすくなります。

収入の状況によっては審査基準に満たず、リースバックそのものが難しくなることもあるでしょう。

そこで家賃保証があれば、大家側が背負う滞納リスクが低減され、契約しやすくなるのです。

 

家賃保証会社を利用する際の注意点

リースバック時に役立つ家賃保証会社ですが、実際に利用する場合には知っておきたい注意点もあります。

詳しくは以下のとおりです。

注意点1. 家賃をきちんと支払う必要がある

当たり前ですが、リースバック後の家賃はきちんと支払う必要があります。

もし家賃の支払いが滞った場合、一旦家賃保証会社が大家側に家賃を支払います。

しかし、借主はそのまま「家賃を支払わなくてもよい」という訳ではありません。

借主側には家賃の支払い義務があります。もし家賃を滞納した場合、家賃保証会社側が滞納した家賃を回収するために請求を行います。

具体的には未払い通知書・督促状などを送付し、家賃の支払期限が過ぎている旨を伝えます。

この請求を無視し続けていると、賃貸借契約の解除や訴訟へ発展するおそれもあります。

家賃自体は、きちんと支払う必要があると覚えておきましょう。

注意点2. 保証料金を支払う必要がある

家賃保証会社を利用する場合、借主側は家賃に加えて「保証料金」も支払う必要があります。

保証料金の相場は、おおよそ月額で家賃の1〜2％とされています。賃貸保証会社によって「毎月の請求」や「年に一度の支払い」など、料金形態が異なります。

保証料金は大きな金額になるケースが少ないものの、定期的な支出の一つです。

リースバックの際は、保証料金についての項目にも目を通しておきましょう。

 

家賃保証会社の審査基準

家賃保証を利用する際には、審査が行われます。

この章では、家賃保証会社の「審査の基準」に焦点を当てて詳しく解説します。

基準1. 職業の安定性

家賃保証会社は、主に入居者が継続して家賃を支払えるかどうかをチェックしています。

そのため、「借主が安定した職業に就いているか」という点も加味されます。

一般的に、正社員雇用されている方は「安定した支払い能力がある」とみなされます。

一方で、アルバイトやパート、個人事業主などの職種である場合、収入が不安定であると判断される傾向があります。

ただし収入が不安定であるからと言って、諦める必要はありません。借主の他の要素が評価され、審査に通過する可能性も十分にあります。

基準2. 収入と家賃のバランス

リースバック後の賃料は、一般的な不動産の賃料よりも高く設定されます。

その家賃が収入に対して高額になると、継続した支払いが難しくなる可能性が高いです。

その場合、支払い能力があると評価されにくくなり、審査を通過し辛くなる恐れがあります。

リースバックの家賃は「物件の売却価格」に合わせて設定されます。高く売却できると賃料も高くなるのです。

そのため、今後支払っていく家賃も考慮しながら売却価格を交渉するようにしましょう。

基準3. 滞納歴

家賃保証会社側は審査時、借主の様々な「滞納歴」をチェックすることが多いです。

例えばクレジットカード、通信料、消費者金融などへの返済において、滞りがないかチェックします。

また家賃の滞納歴についても、全国賃貸保証業協会を通して調べることができます。

ただし住宅ローンの滞納に関しては、家賃保証審査に大きな影響は無いケースが多いです。それは、住宅ローンの滞納時にもリースバックは利用できるためです。

基準4. 緊急連絡先の有無

家賃保証会社としては滞納時に督促を行っても連絡がどこにもつかない、という事態は避けたいものです。

そこで、緊急連絡先の登録はほぼ必須です。

緊急連絡先は連帯保証人とはまったく異なるため、家賃保証会社側に伝えて連絡先の方へ督促は行いません。

緊急連絡先は滞納時以外にも、火災や地震、万が一亡くなられてしまったときのご連絡先としても利用されます。

 

まとめ

この記事ではリースバックの利用時に知っておきたい家賃保証会社について、利用のメリットや審査基準などを中心に詳しく解説を行いました。

家賃保証会社の保証料は多額ではないものの、定期的な出費となるものです。契約時にはよく確認しておきましょう。

弁護士法人リーガル東京では、「ローンを滞納してしまっている」「自宅が差し押さえられるかもしれない」とお悩みの方に対し、最適な任意整理の案内をさせて頂いております。

その中でも「自宅に住み続けながら自宅を売却したい」とご希望の方には、個々の事情を鑑みてリースバックのお手続きを進めることができます。

もしリースバックをご検討されている方がいらっしゃいましたら、まずはホームページをご覧ください。

 

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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