リースバックとは異なる？親子間・親族間売買の仕組みと法的注意点

持ち家の住宅ローンの支払いなどが負担になっている場合、リースバックの利用により資金面や住居確保に関する問題を解消できる可能性があります。

このように「自宅を売却しつつ、住み続ける」手法には、他にもいくつかの選択肢が存在します。
たとえば、制度上はリースバックとは異なるものの、結果的に似た形式を取る親族間・親子間での不動産取引もあります。

ただし、リースバックにも、親族間・親子間での不動産取引にも、それぞれ異なるメリット・デメリットがある点には注意が必要です。

そこで今回は、リースバックの仕組みとそのメリット・デメリットに加えて、結果として似た形になる親族間・親子間での不動産取引の特徴や注意点についても詳しく解説していきます。

 

リースバックとは

リースバックとは、不動産を売却すると同時に、その不動産について購入者と賃貸借契約をするという形の、不動産取引の仕組みを指す言葉です。

リースバックでは、取引は以下の流れで行われます。

【リースバックの流れ】

①不動産の所有者がリースバック業者にその不動産を売却する
②売主（前所有者）がリースバック業者との間で売却済み不動産の賃貸契約を締結する
③売主（前所有者）がリースバック業者に家賃を支払いながら、所有していた不動産に住み続ける

リースバックでは、不動産の売主(前所有者)は、不動産の売却資金を得ながらも、賃貸物件としてそこに住み続けることが可能です。

この方法は、資金調達や金銭負担の削減、相続対応などの選択肢の一つとして、提案されています。

【関連記事】リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

 

リースバックを利用する方の特徴

リースバックは、以下のような方に向いている不動産取引です。

・住宅ローンや家の維持費が負担になっている
・競売を回避しながら家に住み続けたい
・まとまった資金が必要である
・家を一旦売却して将来的に買い戻したい

リースバックは、住宅に関するコスト負担を軽減し、資金調達を叶えながら、その住宅に住み続けられる仕組みです。

通常、住宅ローンの返済が滞ると、所有者は任意売却や競売を経てその住宅から出ていくことになりますが、リースバックを利用すれば、これを避けることができます。

また、元の所有者である賃借人は、まとまった資金が必要になって住宅を売却した場合でも、将来的にその住宅を買い戻すことが可能です。

 

リースバックのメリット・デメリット

リースバックには、メリットとデメリットがあります。

リースバックの利用は、それを理解したうえで決めることが重要です。

リースバックのメリット

リースバックには、次のメリットが期待できます。

・売却後もその家に住み続けることができる
・住宅ローンや税金、メンテナンス費用の負担が軽減する
・不動産価格の下落や金利変動の影響を受けにくくなる

資金を調達し、住宅にかかるコストも抑えながら、その家に住み続けることができる点が、リースバックの大きなメリットです。

住宅の所有権を手放せば、不動産価格や金利に関するリスクを負うこともなくなります。

また、リースバックでは、リースバック業者を相手に手続きを行います。

手続きは基本的に業者側がリードして進めていくため、住宅を売却する個人が複雑な手続きに悩むことは少なくなります。

リースバックのデメリット

複数のメリットがある一方で、リースバックには以下のデメリットも存在します。

・住宅の所有権がなくなる
・各種手数料や諸費用が発生する
・市場価格より売却価格が低くなる場合がある
・設定される家賃が相場より高くなる場合がある

リースバックを利用した場合、住宅の所有権はリースバック業者に移ります。

したがって、リフォームや建て替えなどの変更を行うには所有者の許可が必要です。

また、売却時の印紙税や抵当権抹消費用、賃貸契約時の敷金礼金など、リースバックには費用がかかる点、市場価格に比べ売却価格が低くなることがある点、周辺の相場に比べ家賃が高くなることがある点にも注意が必要でしょう。

悪質なリースバック業者もいますので、リースバック取引を検討する場合には、複数業者に問い合わせ、取引条件の比較検討をお勧めいたします。 

【関連記事】リースバックのメリット・デメリットを解説｜後悔しないためのポイント等も解説

 

リースバックと親族間売買

リースバックとは法的に異なる制度ですが、親族間での不動産取引が、結果的に第三者へのリースバックに似た取引形態となることがあります。
例えば、経済的に余裕のある親族が不動産を買い取り、売主が家賃相当の金銭を支払って住み続けるような私的な賃貸関係を結ぶ形態です。
ただし、これはあくまで別制度であり、税務・相続の観点から専門家の助言を受けた上で慎重に検討する必要があります。

このような親族間・親子間での不動産取引は、条件次第では、「将来的な所有権の確保がしやすい」「コスト面の負担を調整しやすい」などの利点が見込まれるケースもあります。
制度上の制約があるため、誰でも利用できるわけではなく、実施には一定の条件を満たす必要があります。

 

リースバックと似た形になる親族間売買を実現するための条件

結果的にリースバックに類似する形態となる親族間売買は、次の条件が揃っている場合に成立させることが可能です。

・不動産を適正価格で購入する意思および資力を有する親族がいること
・売却代金により住宅ローンを完済できること
・親族が購入後も当該不動産への居住継続に同意していること

これらの条件がすべて整っている場合に限り、リースバックに似た形式の親族間売買を行うことが可能です。

制度的・経済的な条件を満たす必要があるため、ハードルは比較的高いといえます。

また、このような親族間売買では、買主となる親族が住宅ローンを利用するハードルも高くなっています。

住宅ローンが認められない場合、買主は不動産を現金で一括購入する必要が生じ、それには相応の経済的余裕が求められます。

 

親族間売買と親子間売買

結果としてリースバックに類似する形式となる親族間売買は、多くの場合、親子間で行われています。

典型的なケースとしては、住宅ローン返済や維持費の負担が重くなった子を支援するために、経済力のある親が子の所有する住宅を 適正価格で買い取り、賃貸契約等の形を取りつつ、子がその住宅に住み続けるという形式です。

また一方で、子が親を支援するために不動産を買い取り、 親がそのまま住み続けることを前提とした取引形態も見られます。

このような取引は、親の老後資金の確保などを目的とし、結果的にリースバックと似た構造になることがあります。

 

親子間売買のメリット・デメリット

不動産の親子間売買にも、リースバック業者のリースバックサービスと同じようにメリット・デメリットが存在します。

親子間売買にどのようなメリット・デメリットがあるのか、詳しくみていきましょう。

親子間売買のメリット

不動産の親子間売買には、次のメリットが挙げられます。

・住宅の所有権を第三者に移転せずに済む
・適正価格での売買であれば、原則として贈与税は課税対象とならない

親子間での不動産取引では、通常のリースバックと異なり、所有権を第三者に渡す必要がありません。

親または子が所有権を持つことで、売主（元の所有者）は賃貸借契約を締結するなどして住み続けることが可能となります。

また、親子間での不動産の贈与は贈与税の対象となりますが、親子間における適正価格での不動産売買は贈与税の対象にはなりません。

リースバックとは別制度ですが、結果的にリースバックと類似した構造となる親子間での不動産取引は、条件次第では税金対策としても一定の効果が見込まれる場合があります。

親子間売買のデメリット

親子間売買には、次のデメリットがある点にも注意しなければなりません。

・買主の住宅ローン審査が通りにくい場合がある
・煩雑な手続きを当事者間で進める必要がある

すでに述べたとおり、親子間での不動産売買においては、買主の住宅ローンは通りにくいのが現状です。

金融機関が、融資したお金の悪用を懸念するからです。

ローンが通らなければ、買主は現金で不動産を購入することになり、取引の実施ハードルは上がってしまいます。

また、親子間での不動産売買では、煩雑な手続きを自分自身で進めることになります。

司法書士や行政書士にサポートしてもらうことも可能ですが、そのためには費用がかかることを理解しておきましょう。

リーガル東京では親子間売買のサポートをしておりますので、お気軽にご相談ください。

 

親子間売買の注意点

不動産の親子間売買にあたっては、次の点に注意する必要があります。

・みなし贈与と判断された場合、贈与税が発生する可能性がある
・相続人間でトラブルが生じる可能性がある
・各種特別控除の適用対象外となる場合がある

上記3つの注意点について詳しくご説明します。

みなし贈与による贈与税の発生

親子間で、相場と比較して極端に低い金額で不動産を売買した場合には、買主側に贈与税の支払いが発生する可能性があります。

親子間での著しく低い価格での売買は、みなし贈与にあたるからです。

贈与税の支払いを避けるためには、親子間であっても、不動産は適正金額で取引する必要があります。

相続人間でのトラブルの発生

不動産の親子間取引は、相続対策に効果的です。

ただし相続人が複数いる場合には、トラブルの発生に注意が必要です。

親子間取引によって、本来遺産分割されるはずの不動産を特定の人が所有することになれば、不公平感を訴える人が出てくるからです。

トラブルを避けるには、親子間取引を行う前に、相続人全員に了承を得ておくと安心でしょう。

特別控除の適用外

不動産を売却した場合、売主は通常、最高3,000万円までの控除（居住用財産の3,000万円特別控除）を受けることができます。

しかし、親子間での不動産売買はこの控除の対象外です。そのため、不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、控除が適用されない分、売主はその全額に対して税金を支払うことになります。

 

まとめ

住宅を売却して資金を得ながらそこに賃貸として住み続けられるリースバックは、住宅ローンの返済が困難になった時や相続に備えたい時に便利な仕組みです。

また、制度としては異なるものの、リースバックと類似の結果になる親族間売買の方法もあります。

ただし、リースバックにも親族間売買にもそれぞれにメリット・デメリットがあります。

持ち家の売却を検討する際には、各方法の特徴をよく比較し、自分のニーズに合ったものを選ぶようにしましょう。

弁護士法人リーガル東京では、弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナー等の資格を持つ専門家が在籍しており、法律・税務・相続を一体的に考慮したアドバイスが可能です。

相談・査定は無料です。

ご自宅の売却をご検討の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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