2025.11.13

競売開始後でもリースバックは可能？行う際の注意点も解説

住宅ローンの返済が困難になると、自宅が競売にかけられる可能性があります。ただし、リースバックや任意売却を活用すれば、原則として競売を回避することができます。

では、すでに競売の手続きが開始されている場合でも、その不動産でリースバックを利用できるのでしょうか。

本記事では、競売手続き開始後にリースバックが可能かどうか、また競売を避けるための方法や注意点について、わかりやすく解説します。

競売とは

債務者が借金を返済できなくなった場合に、抵当権(債権者が担保として設定した不動産を競売により処分し、優先的に弁済を受ける権利)などを利用して、裁判所を通じて不動産を強制的に売却する手続きを指します。この手続き全体を「競売」と呼びます。

競売は裁判所を介して行われ、差押から売却までの流れが強制的に進むのが特徴です。

住宅ローンを3〜6か月滞納すると、分割返済の権利を失い、債権者から残りのローン全額を一括で支払うよう求められます（期限の利益の喪失）。その後も返済できない場合、競売手続きが開始され、最終的に債務者は自宅からの立ち退きを命じられることがあります。

競売による売却価格がローン残高を下回る場合、差額について返済義務が残ります。
一方、ローンを完済しても売却代金が残る場合には、その残金は債務者に返還されます。

ただし、競売による売却価格は市場価格よりも大幅に低くなる傾向があります。そのため、通常の売却よりも多くの借金が残ったり、売却益がほとんど得られないリスクが高くなります。

こうした事態を避けるには、任意売却などの代替手段を検討することが重要です。

競売開始後でもリースバックは可能

競売手続きが始まっていても、住宅ローンを返済できなくなった場合には、競売の進行状況によっては、リースバックを活用して住み続けられる可能性があります。

リースバックとは

リースバックとは、住宅の所有者が自宅を不動産会社や専門業者に売却し、その後、賃貸契約を結ぶことで同じ家に住み続ける仕組みです。

リースバックの売却価格は、市場価格の6〜8割程度が一般的ですが、物件の条件によっては9割前後になることもあります。さらに、売却後も引っ越しせずに住み続けられる点が、競売と比較した大きな利点です。
そのため、住宅ローンの返済が困難で売却を考えている方にとって、リースバックは有力な選択肢となり得ます。

【関連記事】リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

競売開始後のリースバック

競売の申立てがされた後でも、裁判所による不動産の売却手続きが本格的に始まる前であれば、リースバックを利用できる可能性があります。
競売では、裁判所が設定する期間に一般の購入希望者からの入札を受け付け、その後に一番高い価格を付けた人が買主として決まります。この「入札」が始まる前であれば、リースバック業者に自宅を売却し、そのまま住み続ける手続きを取ることが可能です。

リースバックを行うには、不動産の売却契約と新たな賃貸借契約の双方を業者と結ぶ必要があります。
裁判所による開札（入札の結果が公表される日）までに契約を完了させる必要があるため、少なくとも数日前には売却・契約手続きを完了させる準備が必要です。

また、契約に至るまでには現地での物件確認や価格査定などの手続きが必要になるため、一括返済の内容証明郵便が届いたら速やかにリースバック業者と弁護士へ相談を始めることが重要です。

任意売却とは

住宅ローンの返済が困難となり、不動産を売却しても借金が残る場合に、金融機関（債権者）や抵当権を設定した保証会社の同意を得て不動産を売却する方法を「任意売却」と呼びます。
任意売却では、通常の不動産売買と同様の方法で売却できるため、売却価格は市場価格に近い水準になることが多いといえます。
また、任意売却は引っ越しの時期や売却条件を債権者と交渉できる場合もあり、競売と比べて債務者にとって有利な方法といえるでしょう。

ただし、債権者の合意がなければ、任意売却は成立しません。合意を得るには、丁寧で計画的な交渉が必要です。

【関連記事】任意売却とは？わかりやすく解説｜競売・通常売却との違いも

リースバックを行う際の注意点

リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を得つつ、同じ家に住み続けられる点がメリットです。
以下の点に注意が必要です。

売却価格が市場よりも低くなる

リースバックでは、物件の売却価格は市場価格の6〜8割程度にとどまるのが一般的です。
任意売却と併用することで、売却価格が上がる可能性もありますが、その分、家賃が高くなることがあるため、事前に理解しておきましょう。

売却後は家賃の支払いが必要になる

リースバックでは、住宅を売却した後、元の所有者はその住宅に賃貸契約を結んで住み続けることになります。
そのため、毎月の家賃支払いが必要です。

家賃は、売却価格や投資利回りなどに基づいて設定されますが、通常の賃貸物件と比べて高くなるケースもあります。
あらかじめ契約条件をよく確認しておくことが大切です。

また、任意売却と併用した場合、売却後も住宅ローンの残債務が残ることがあります。その場合は、家賃の支払いに加えて、残債務の返済も同時に行わなければなりません。

リースバックを利用する際は、これらの支払いが可能かどうか、慎重に見極める必要があります。

さらに、リースバック中の物件では、多くの場合、修繕費を入居者（元の所有者）が負担する契約になっている点にも注意しましょう。
残債務の返済が困難な方は債務整理に詳しい弁護士に相談することをお勧めいたします。

定期借家契約であることが多い

定期借家契約とは、あらかじめ契約期間が定められており、期間満了後は退去が必要となる賃貸契約です（借地借家法第38条）。

リースバックにおける賃貸契約は、2〜3年程度の定期借家契約が一般的です。
そのため、買い戻し特約（一定期間内に元の所有者が物件を再取得できる条件）をつけて買い戻さない限り、契約期間終了後は、再契約がない限り、退去が求められることになります。

リースバックでは、無期限に居住できるものではない点に注意しましょう。
なお、弁護士事務所リーガル東京では、5〜10年の長期賃貸借が可能な、リースバック業者を紹介できます。

まとめ

住宅ローンの返済が困難になり住宅を売却する場合、「できるだけ高い価格で売却したい」と考えるなら、競売は避けるべきです。
また、「自宅に住み続けたい」と希望する場合は、リースバックを検討することをお勧めいたします。

ただし、リースバックでは、住宅の売却後に家賃の支払いが発生します。
リースバックをする際は、家賃とローン残債の返済を無理なく継続できるかどうか、慎重に見極めることが大切です。

「住宅ローンの返済が難しいけれど住宅に住み続けたい」「任意売却やリースバックについて相談したい」「個人再生について知りたい」という方は、弁護士法人リーガル東京までご相談ください。
不動産問題に詳しい弁護士が、税理士や宅地建物取引士と連携し、状況に応じた解決策をご提案します。
まずは、お電話やメールでお気軽にお問い合わせください。