リースバックとリバースモーゲージの違い｜メリット・デメリットも解説

不動産売却についての情報に触れていると、「リースバック」や「リバースモーゲージ」と言った専門用語に出会うことがあります。特に任意売却について調べていると、リースバックと言う言葉は頻繁に見かけるため、気になっている方も多いでしょう。

では、リースバックとリバースモーゲージはどのような仕組みであり、どう異なっているのでしょうか。今回の記事では２つの仕組みの違いや、メリット・デメリットを詳しく解説します。

リースバックとは

リースバックとは、「セールス＆リースバック」の略称であり、不動産の売却方法の1つです。本来、不動産は売却したら第三者の手に渡ってしまうため、そこから退去する必要があります。しかし、リースバックの場合は、売却した後も住み続けることができます。
売却後は所有者としてではなく、買主と賃貸借契約を結び、賃借人として自宅に住み続けることができるのです。

また、オーバーローンの場合にはリースバックは使えないとしているサイトを見かけることがありますが、オーバーローンの場合でも任意売却と併用することでリースバックを利用することは可能です。

ただし、オーバーローン物件を任意売却するためには、債権者である金融機関や保証会社に了承を得る必要があります。そのためには、知識とノウハウがある弁護士などの専門家が交渉にあたるのが望ましいということも認識しておきましょう。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、不動産を担保に融資を受ける仕組みのことを指します。現在お住まいの自宅を担保にして借り入れを行いますが、自宅の所有権はそのまま保持できます。融資を受けた契約者が死亡した段階（もしくは契約が終了した段階）で不動産を売却し返済に充てるため、高齢者層に関心を持つ方が増加している仕組みです。

生活資金が欲しくても、新たに仕事を探すことが厳しくなる高齢者層は、融資を受けにくいという現状があります。リバースモーゲージなら、価値のある不動産を担保にすることで無理のない融資を受け、返済は死後に行うことで安心して暮らせるのです。

リースバックとリバースモーゲージの比較

リースバックとリバースモーゲージは具体的にどのような違いがあるのでしょうか。
この章では両者を表で比較し、わかりやすく紹介します。

リースバックのメリット

任意売却の際にも活用できるリースバックには、一体どのようなメリットがあるでしょうか。
この章ではリースバックのメリットを4つの視点で詳しく解説します。

メリット１　対象となる不動産の幅が広い

リースバックは適用できる不動産の幅が広く設定されています。対象が個人に留まらないため、一般的な戸建住宅ではなく、工場や事務所などもリースバックの契約が可能です。

メリット２　自宅に住み続けられる・事業を継続できる

リースバックは「自宅に住み続けることができる」「事業用不動産であれば事業を継続できる」という点が大きなメリットです。自宅や事業用不動産を売却しても引っ越しをしなくて済むため、住宅ローンなどの債務滞納や売却の事実を周囲に知られにくく、安心して生活を継続できます。

メリット３　将来的に買い戻すことができる

リースバックは売却後に買主と賃貸借契約を結ぶことで自宅に暮らし続けることができますが、交渉次第では将来的に住まいを買い戻すことも可能です。
ただし、不動産会社によっては、買い戻せる契約にしてくれない可能性もありますので、必ず事前に確認してください。

リーガル東京であれば、確実に買い戻せる（再売買できる）契約にできる買主様をご紹介することが可能です。

メリット４　資金用途に制約がない

リースバックによって得た資金は、使用用途に制限がありません。個人・法人ともにさまざまな事情があった上でリースバックを選択することが多いと思いますが、得た資金は自由に活用できます。
なお、任意売却と併用してリースバックを選択する場合、任意売却時の売却代金は住宅ローンの残債に充当されます。

リースバックのデメリット

任意売却時にも有効な方法として知られるリースバックですが、知っておきたいデメリットもあります。以下の3つを解説します。

デメリット１　自宅の所有権をいったんは失う

リースバックでは住まいを売却するため、自宅の所有権をいったんは失うことになります。将来的に買い戻そうと思っていても、所有権を持つ買主が不動産を売却してしまうリスクはゼロではありません。また、あくまでもご自身は賃借人になるため、急な家賃の値上げに応じざるを得ないという可能性もあります。したがって、信用できるリースバック業者を選ぶことが重要です。

デメリット２　家賃を支払う必要がある

リースバックは、売却後に賃貸借契約を結んで住まいに居住するため、家賃を支払っていく必要があります。
任意売却の場合、住宅ローンの返済よりは支払う金額が低くなる可能性がありますが、そもそも住宅ローンの返済を滞納し任意売却に至っている状況を考えると、家賃の支払いも重い負担になる可能性があります。

また、将来的に買い戻すためには、そのための資金を用意する必要があります。買い戻せるチャンスがあるのはメリットですが、家賃の支払いに加え、買い戻すための資金を貯めていくのは簡単では無いでしょう。

デメリット３　期限がある

リースバックの契約には終了期限があります。あくまでも一時的にしか、賃貸契約にしておくことができないのです。一般的には、リースバックの契約期間は売却から2～3年です。

しかし、リーガル東京では、5~10年の契約期間にできたリースバックの事例がございます。
売主の方のご希望を最大限考慮できる買主を紹介しますので、リースバックの期間が不安材料の方は、ぜひリーガル東京にご相談ください。

リバースモーゲージのメリット

では、リバースモーゲージのメリットとはどのような点でしょうか。3つ解説します。

メリット１　自宅に住みながら、自宅を担保に融資を受けられる

リバースモーゲージは、自宅を担保できる融資であり、自宅の所有権を失わずに必要な資金を用意できます。高齢者になると融資を受けることが難しくなりますが、リバースモーゲージなら老後資金の確保が可能です。

メリット２　高齢でも利用できる

リバースモーゲージは高齢者向けの融資方法として広く知られています。核家族を経験した後に夫婦2人暮らしとなっているケースも多い日本では、子や孫に頼らない生活を模索している方も多いでしょう。リバースモーゲージなら高齢者でも安心して利用できます。

メリット３　毎月の支払いが利息のみである

リバースモーゲージは融資を受けた後の返済方法に特徴があります。契約者が死亡もしくは、契約期間の満了時に元本を一括返済すれば良いため、毎月の返済額は利息のみです。
一般的なローンの返済よりも少額で済む点がメリットです。

リバースモーゲージのデメリット

高齢者でも安心して融資が受けられるリバースモーゲージですが、知っておきたいデメリットもあります。以下の4つをご確認ください。

デメリット１　対象不動産に制約がある

リバースモーゲージを活用できる物件には制約があります。基本的に一般的な戸建住宅が対象であり、事業所などには使えません。
また、地域にも制限がある場合があります。特定の地域内にある物件しか対象としない契約もあるためご注意ください。

デメリット２　資金の用途に制約がある

高齢者向けの融資として行われるリバースモーゲージは、融資によって得た資金の用途についても制約が設けられています。あくまでも生活資金やリフォーム費用などの利用しかできないため、事業資金の調達としては契約できないことが多いでしょう。

デメリット３　同居家族・相続人の制約がある

リースバックとは異なり、リバースモーゲージでは同居家族にも制約があります。契約者とその配偶者、単身者世帯などに制限されており、お子様やお孫様がいるケースでは認められないことが多いでしょう。
また、推定相続人がいる場合は、契約者死亡後のトラブルを避けるために、「推定相続人」とされる方々全員の同意が得られなければ、融資が受けられないケースがあります。

デメリット４　金利・地価が変動する

リバースモーゲージは金利だけを返済していくことがメリットの1つですが、この金利にも注意も必要です。採用されているのは「変動金利制」であり、将来的には今よりも高い金利になる可能性もあります。
また、地価にも注目する必要があります。リバースモーゲージで得られる融資は担保される不動産の評価に左右されます。契約後に不動産の地価が変動すると、借り入れた金額とのバランスによっては、借入額の方が超過するリスクがあります。したがって、リバースモーゲージで融資してもらえる金額は時価の6割前後と言われております、ですのでご自身で所有不動産の価値を調べておくことをお勧めします。

リースバックが向いている人

リースバックは住まいを売却する方法のため、今すぐお金を手元に用意したい方が任意売却に適しています。
任意売却の場合、オーバーローンの状態であっても今ある住まいに住み続けながら、住宅ローンの滞納問題を解消できます。また、将来的には買い戻しができる場合があるため、生活が落ち着いたら再び住まいを所有できます。

リバースモーゲージが向いている人

リバースモーゲージは死後や契約終了後に住まいを売却するため、相続人がいない方や、住まいを処分しても問題が無い方におすすめです。
また、高齢者となってから手元に生活に必要なお金を用意したい方にも適しています。条件をクリアしていれば融資が受けられるため、安心でしょう。

まとめ

任意売却を検討している場合、住まいから引っ越しをすることなく、住み続けられるリースバックと呼ばれる選択肢があります。また、不動産を担保に融資を受けたい場合には、制約条件があるもののリバースモーゲージという選択肢もあります。リースバック、リバースモーゲージどちらかご検討されている方は両方のメリット・デメリットを考慮されて選ぶことをお勧めします。

現在住宅ローンの返済や、その他の債務の返済に悩んでいる場合は、不動産に精通している弁護士に相談することがおすすめです。弁護士法人リーガル東京では、任意売却や債務整理などのご相談に対応しています。お気軽にお問い合わせください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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