投資マンションや収益物件の任意売却は可能か？

住宅ローンの返済に行き詰まってしまったら、競売を回避するためにも「任意売却」という方法で住まいの売却を目指すことが一般的です。任意売却に関する情報をネット上で検索すると、その多くが「居住している」住まいが前提であり、現在投資マンションや収益物件など不動産投資を行っていた物件の任意売却に関する情報は、まだまだ少ないでしょう。

そこで、この記事では投資マンションや収益物件の任意売却について、可能なのか否か、詳しく解説します。

投資マンション・収益物件でも任意売却できるのか

任意売却は、住宅ローンの返済を滞納している状態の住まいを、金融機関や保証会社などの債権者の同意を得て売却するケースが多いです。競売前に売却することで、競売を回避できるため、住宅ローンの返済に行き詰まった方の多くが活用している不動産売却方法です。

では、任意売却は投資マンションや収益物件のケースでも、行える手続きなのでしょうか。結論から言うと、不動産投資目的の物件であっても、任意売却は可能です。債権者の同意が得られれば、一般的な居住用住宅ではなくても任意売却できます。

一般的な居住用物件の任意売却は生活にも困窮している方が選択することが多い方法ですが、投資用物件の任意売却は「損切り」のケースで行われることが多いのです。限りある資産を別の方法へと転換させるために、任意売却を選択することも考えられます。

投資マンションの任意売却事例

では、実際に投資用マンションなどの物件を任意売却すると、どのような解決に至るのでしょうか。この章では実際の弁護士法人リーガル東京における解決事例を紹介します。

相談内容

知り合いから頼まれ、銀行から融資を受けて2800万の投資用マンションを購入しました。購入当時は賃貸収入で利益が出ていましたが、月日の経過とともに空室が目立つようになり、カードローンから投資用マンションの融資へ返済を行う状態となり、自身の住宅ローンの返済もひっ迫し、自転車操業に陥りました。

解決へ

弁護士法人リーガル東京はご依頼を受け、住宅と投資用マンションの両方を不動産査定しました。すると、以下の内容が判明しました。

・相談者様の自宅はローンの残債額と同等の不動産価値がある
・投資用マンションはオーバーローン状態（住宅ローンの残債が2500万円であるのに対し不動産価値は1500万円）
・この他にカードローンの残債などが400万

投資用マンションはすぐに売却し、住宅ローンと残ったその他の債務について、住宅資金特別条項を使って個人再生を申し立て、カードローンなどの債務は個人再生の手続きの中で大幅に圧縮できました。

解決のポイント

投資用マンションなどの物件は、購入直後は順調に利益が出ていても、月日の経過とともに空室が増えてしまい、返済にまで影響することがあります。任意売却と個人再生を活用すれば、住まいは守りつつ、投資用マンションを売却し、生活の再建を目指せます。

自宅などの物件を任意売却する場合との違い

今住まわれている自宅を任意売却する場合と、投資用マンションや収益物件を売却する場合では、一体どのような違いがあるでしょうか。この章では両者の違いについて、分かりやすく解説します。

違い１　入居者がいる

投資用マンションの場合、物件に入居者がいることが多く、任意売却をする際にはオーナーが変わることを通知する必要があります。契約先や家賃口座の変更などの手続きが必要です。
大型物件の場合は通知対象者となる人数も多いため、早めに任意売却の手続きを進める必要があります。

■立ち退き料が生じるケースもある
任意売却する際に入居者がいると、そのまま契約を引き継いでくれる購入方法もありますが、空き物件にしてから売却するケースもあります。この場合、入居者に立ち退いてもらう必要があるため、「立ち退き料」が生じる可能性があります。

違い２　サブリース契約には注意が必要

投資用マンションは家賃収入を目的に購入するため、「家賃保証」を契約時に行う物件が多くなっています。この方法はサブリース契約とよばれており、サブリース会社が建物全体を借りる、という契約内容になっています。

任意売却時にはサブリース契約を行っている会社側に、任意売却を認めてもらう必要がありますが、簡単に契約を解約できないことがあります。中途解約ができない契約もあり、専門家に相談しながら任意売却を目指す必要があります。

競売と比較した任意売却のメリット

投資マンションや収益物件の任意売却をためらっていると、競売に発展するおそれがあります。では、任意売却と競売にはどのような違いがあるでしょうか。

メリット１　任意売却の方が高く売却できる

任意売却は、一般的な不動産市場での売却とほぼ同じような価格帯で売却できますが、競売の場合、市場価格の約7割程度の価格で落札されるケースが多いです。

メリット２　プライバシーが守られる

任意売却は裁判所を介する競売とは異なり、売却の情報が公にされることがありません。一般的な不動産売買サイトでは任意売却の事実や、ローンの滞納が掲載されることはありません。プライバシーも守られるため安心です。

メリット３　残債の交渉ができる

任意売却は債権者との間で交渉を行った上で、売却手続きに臨めます。オーバーローンとなる残債については、分割による返済が認められることも多く、競売よりも有利に残債の返済に臨むことが可能です。

その他の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却と競売の違いを比較｜メリット・デメリットも詳しく解説」

破産などの法的整理後の任意売却

任意売却よりも先に、自己破産などの法的整理を行った場合には、任意売却は可能でしょうか。たとえば、破産の場合には破産管財人の主導で売却されますが、オーバーローン物件では破産管財人が権利を放棄することがあり、その場合は破産者自身が任意売却を実行することができます。
したがって、自らの判断で任意売却したい方は、自己破産する前に任意売却された方が良いでしょう。

自己破産などの法的整理を行う場合、債権者に加えて裁判所・破産管財人とも調整する能力が求められるため、経験ある弁護士を代理人にして破産などの申立をする必要がありますが、投資用物件を持っていて債務整理に入りたい人は、任意売却という選択肢があることを知っておきましょう。

任意売却で発生する譲渡損失

任意売却を検討されている方の中には、「譲渡損失」がどうなるのか知りたい方も多いでしょう。
任意売却はオーバーローン状態の不動産の売却の場合が多いため、通常は購入した価格よりも安い価格で不動産を売ることになり、譲渡損失が発生するはずです。

しかし、収益物件における譲渡損失の発生は、マイホームなど居住用の不動産の任意売却に伴う「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用対象になりません。その他の所得と合算して、損益通算をすることもできません。

投資マンションや収益物件などの不動産の譲渡所得や譲渡損失は、同じ年の他の不動産の譲渡に伴う損益とのみ、通算できます。

複数の収益物件を有している場合の損益通算と残債の取り扱い

任意売却と譲渡所得が生まれる不動産の売却を同時に行うメリット

投資マンションなどの任意売却と同じ年に、譲渡所得が生まれる不動産の売却を同時に行えば、損益通算が目指せます。

たとえば、相続で得た実家の土地建物など、取得価格が低額か不明であるなどの理由で売却したところ、譲渡所得として課税される不動産があると仮定します。売却時期を調整して損益通算できるなら、同じ年の中で不動産の処分を検討するべきでしょう。

優良物件を使って有利に債権者と交渉もできる

投資用物件を持っている方は、複数の不動産を保有していることが多いでしょう。任意売却では任意売却後の残債務の扱いでも、債権者に有利な交渉ができるかもしれません。譲渡損失が発生する不動産と譲渡益が発生する不動産を同じ年に売却して損益通算するのは一つの考え方ですが、優良物件を売却したくない場合もあるでしょう。

もしも、売却したくない物件に担保余力があれば、債権者と交渉して任意売却と同時に、残しておきたい優良物件に抵当権を設定してもらい、残債務を分割で返していくことを、交渉することも可能です。

一般的な任意売却と、投資用物件をお持ちの方は、譲渡損失面での考え方が異なっています。じっくりと専門家に相談の上で検討されることがおすすめです。

まとめ

住宅以外の物件であっても、任意売却をすることは可能です。ただし、サブリース契約があったり、入居者への対応が必要となったりと、一般的な任意売却よりも複雑な手続きを要します。
任意売却だけではなく、税金などにも精通している弁護士へのご相談がおすすめです。投資マンションや収益物件の任意売却についても、実績豊富な弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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