【離婚時の任意売却】メリット・デメリット・売却タイミングを解説

「離婚したら、夫や妻の名義で返済していた住宅ローンはどうすればいい？」
「離婚時の財産分与で、高額の残債が残っている住まいの処分に悩んでいる」
このようなお悩みを抱えていませんか。離婚時には養育費などのお金の問題を解決する必要があります。

多くの夫婦は生活を共にするために、住宅ローンを組んで融資を受け、住まいを購入しています。借主(借主(契約者)と連帯保証人になっているローンもあれば、ペアローンで共同購入している方もいるでしょう。

では、離婚時に住宅ローンの残債が残っている場合は、一体どのように対処すれば良いでしょうか。離婚後に元夫婦間でお金のトラブルが再燃しないように、住まいを売却して処分することが理想ですが、ローンの残債がある場合には簡単に処分できません。

そこで、この記事では、離婚時の「任意売却」について、メリット・デメリットを詳しく解説します。任意売却なら、残債があり抵当権もある住まいの売却が可能です。売却のタイミングについても解説しますので、ぜひご一読ください。

任意売却のメリット・デメリット

離婚時には財産分与を行うことがあります。財産分与とは、夫婦で大切に築いてきた財産を、それぞれの貢献度などに応じて分配する仕組みを指します。預貯金口座や、株式などが分配対象に該当しますが、大切な住まいについても含まれます。住まいは離婚時に住宅ローンの残債があるケースも多く、夫婦ともに早期処分したいと考える方も多いでしょう。そんな時は、任意売却を選択することが考えられます。

では、任意売却を行うこと自体のメリット・デメリットとはどのようなものでしょうか。

メリット１　競売より高く売れる可能性がある

任意売却は、競売よりも高く住まいを売却できる可能性が高いでしょう。本来は離婚時に住宅ローンの完済を行うことが理想ですが、売却額より多くの残債がある場合には売却が難航します。

しかし、売却や返済ができなくなったまま放置を続けたら、競売にかかる可能性が高いです。競売を回避する選択肢の一つとして、任意売却があります。任意売却は競売よりも市場価格に近い状態で売却できるため、残債務をより多く減らすことができます。

メリット２　周囲に知られにくい

競売は、周囲の人に知られてしまう可能性が高い手続きです。競売にかけられると裁判所が競売物件の情報を公開します。そのため、不動産関係者の多くは競売にかけられた物件を把握しています。加えて、執行官（裁判所の職員）の来訪や、購入を希望する不動産会社が現地調査を行うことも多いのです。

任意売却は裁判所が情報を公開する手続きではないため、周囲の人に知られにくく、離婚やローンの返済に困っていることも知られません。

メリット３　オーバーローンでも売却できる

オーバーローン（※１）の場合、通常の不動産売買の方法では住まいの売却はできません。なぜなら、融資をした金融機関が損切りを認めないためです。しかし、任意売却という方法をとれる状態になれば、オーバーローンでも売却可能です。任意売却は抵当権を解除し売却する方法で、残債が残るとわかっていても売却できます。

（※１）オーバーローンとは
任意売却後、売却代金はローンの残債に充当しますが、その後も返済すべき債務が残ることをオーバーローンと言います。残債が残らず完済できる場合はアンダーローンと言います。

デメリット１　信用情報に傷がつく

任意売却は住宅ローンの返済ができなかった人が行う手続きです。そのため、任意売却をする人は信用情報に記録されています。

信用情報に傷がついた状態になると、新たにクレジットカードが作れなくなったり、ローンの審査が通過しなくなったりと、生活に影響が及びます。

デメリット２　債権者などとの交渉が必要

任意売却はどんなケースでも行えるとは限りません。上手く交渉を進めないと債権者側である金融機関や保証会社、サービサーが、任意売却を許可してくれないことも想定されます。

任意売却を成功させるためには、債権者などとの交渉で許可を得る必要があるのです。

デメリット３　売れない可能性もある

任意売却は住まいの買い手が見つからなければ成立しません。不人気エリアの物件や、予算が高すぎるなど、買い手にとっての魅力が無ければ売買が難航し、最終的に競売に至る可能性があります。

離婚時の任意売却のメリット・デメリット

離婚時に住宅ローンの残債がある住まいをどう処分すべきか悩んだら、任意売却をすることも解決方法の1つです。しかし、一般的な任意売却とは異なり、夫婦が別の人生を歩む大きな決断をともなう以上、慎重に判断する必要があります。

そこで、この章では離婚時の任意売却のメリット・デメリットを紹介します。

メリット１　換金すると平等に分配できる

任意売却を離婚前に行っておくと、財産分与の協議が行いやすくなります。物件を2つに割ることはできませんが、現金化できていたらスムーズに解決できるからです。

アンダーローンで売却利益が残る場合、住まいの悩みも解決でき、売却利益も平等に分配できます。

メリット２　連帯債務者・連帯保証人から解放される

一般的に住宅ローンは、以下の方法で契約するケースが多いでしょう
・夫婦のいずれかが主債務者、もう一方は連帯債務者
・夫婦のいずれかが主債務者、もう一方は連帯保証人
・ペアローンで夫婦双方が連帯保証人

このようなケースでは、離婚後も連帯保証・連帯債務の関係が継続します。離婚して夫婦関係を解消しても、完済していなければ返済義務は残ります。任意売却で完済できる場合は、スッキリと返済を終えられ、連帯債務者・連帯保証人という重責から解放されます。ただし、残債がある場合は返済義務が残されるため注意が必要です。

連帯保証人への影響については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「任意売却時の連帯保証人への影響｜自己破産した場合も解説」

デメリット１　夫婦2人の承諾が必要

任意売却において夫婦がともに連帯債務(共有名義)の関係になっている場合、双方の同意の上で任意売却を行う必要があります。また、夫婦は同居していますので、他方の同意が得られない場合、売却が困難になる場合があります。
つまり、債権者の同意も、夫婦双方の同意も必要となり、通常の任意売却よりも複雑な手続きが必要です。

夫婦のいずれかが拒否してしまったら、任意売却を進めることができません。

どんな場合に任意売却した方がいいか？

離婚時の任意売却にはデメリットもある以上、手続きをすべきか慎重に判断する必要があります。では、どのようなケースの場合には、任意売却を検討すべきでしょうか。

ケース１　残債の返済が困難

離婚後は、夫婦がともに協力して返済していた関係が終了し、別々の家計を営んでいく必要があります。離婚後は家計が大きく傾き、返済不能に陥る方も少なくありません。実際に返済ができなくなり、自己破産に至るケースもあります。

残債の返済が困難と思われる場合は、離婚前に任意売却を行い、残債は分割で返済できるように交渉まで完了しておくことがおすすめです。

ケース２　連帯保証人を外したい

住宅ローンの借入時に夫婦のいずれかが連帯保証人となっている場合、任意売却後の残債についても連帯保証人は変わらず支払いの義務を負うことになります。また、債務者が返済できなくなった場合には、連帯保証人が債務者に代わり返済を行う必要が生じます。

任意売却を行い、少額の残債になれば返済のめどがつきやすくなります。連帯保証人を早く外したい、トラブルを回避したい場合には、離婚前の任意売却を検討しましょう。

離婚時に任意売却しない場合の注意点

もしも離婚時に、任意売却をしなかったらどうなるでしょうか。任意売却をせずに住まいを残す場合、以下のようなトラブルが起きやすくなります。

注意点１　返済トラブルが起きやすい

離婚後は引っ越しや転職、養育費の支払いなど、今までの生活とは一変します。お金の工面に苦労する方も多く、離婚後の初期は順調に返済していた債務者も、返済困難に陥るケースが少なくありません。

滞納が発生すると元パートナーの所へ金融機関や保証会社から督促が行われます。返済トラブルが起きやすくなるため、任意売却をせずに返済を続ける場合は注意が必要です。

注意点２　任意売却が目指しにくくなる

離婚後に返済に困り、「やはり任意売却をしたい」と思っても、別れた夫婦間で再度任意売却の協議を行うことは困難となるケースもあります。
別れたパートナーとの縁を絶つために連絡が取れなくなる場合も多く、離婚前よりも任意売却が目指しにくくなります。

離婚時に任意売却するタイミング

離婚時に残債のある住まいを任意売却するなら、いつがベストタイミングでしょうか。

ベストタイミングは「離婚前」

離婚時にはさまざまな協議を行います。養育費や財産分与など、お金の問題を話し合うことも多く、任意売却についても話し合う機会が持てるでしょう。任意売却をすればその後の競売のリスクも無くなり、円満な解決につながりやすくなります。夫婦が共倒れになるリスクも減るため、前向きに生活再建が目指せるでしょう。

適切な時期に売却ができれば住宅ローンが完済できるケースであっても、夫婦間の関係が悪化すれば、売却時期に遅れが生じることもあるでしょう。そうなると、残債が生じ、かつ延滞金が加算され、破産するケースになる可能性があります。任意売却は夫婦ともに承諾しないと進められない手続きですが、タイミングも重要であると認識しましょう。

離婚に伴う住まいの処分は多い？

住まいを所有している夫婦が離婚する場合、住まいの処分を検討する人は多いのでしょうか。夫婦のどちらも引き続き住まない場合は処分するケースが多くなっています。特に夫婦のいずれか一人だけでは、今後の返済が苦しくなることが予想される場合は、任意売却を検討します。

まとめ

離婚時には住宅ローンの残債のある住まいをどう扱うべきか、頭を抱えてしまうことがあります。しかし、任意売却を進めることで、離婚時であっても円満な解決を目指すことが可能です。

離婚にともなう任意売却は、財産分与などの視点も踏まえる必要があり、実績豊富な弁護士に相談することがおすすめです。詳しくは弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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