住宅ローンが残る家の売却、一括返済できない場合の解決法【任意売却】

住宅ローンを完済できない場合でも売却はできる？

通常は全額返済し、抵当権の抹消が必要

通常の売買では、不動産を売却した時に住宅ローン残債全額を返済します。これは住宅に設定された抵当権を抹消するためです。抵当権とは、住宅ローンを組む時に購入した住宅（土地建物）に設定される担保権のことです。

住宅ローンの返済が滞ると、債権者である金融機関等は、住宅の所有者である債務者に返済を督促します。住宅ローン滞納が多額になると、金融機関は保証会社などに代位弁済して、抵当権が保証会社などに移転します。そうなると、住宅ローン残債の返済方法について抵当権の譲受債権者から、住宅売却による一括返済を求められ、さらには住宅の売却がうまくいかないと、住宅が競売にかけられます。そして売却代金（または競落代金）で住宅ローン残債を回収するのです。

自己資金で不足する残債額を準備できれば問題ない

所有している住宅が住宅ローンの残債金額以上の金額で売却できるのであれば、住宅ローンを一括で返済できるため全く問題ありません。また、住宅の売却代金が住宅ローンの残債金額に満たない場合でも、不足する残債額を自己資金などで準備できれば、売却することが可能になります。けれども、不足額について自己資金を準備できなければ、住宅を売却することは、不可能となってしまいます。抵当権を持つ金融機関は、住宅ローン残債務額を完済しないと抵当権登記の抹消に応じないからです。

住宅の売買代金額が住宅ローン残債務額を下回る場合（いわゆるオーバーローン）でも、不動産を売却する方法は残されています。

このように住宅ローンを滞納して一括返済を求められた債務者が、自己所有の住宅を売却することを、「任意売却」といいます。

住宅ローンの一括返済を求められた場合の解決法【任意売却】

任意売却とは

任意売却は、住宅ローンの支払いができなくなってしまったときに、住宅を売却することで住宅ローン債務の負担をなくす（または大幅に減らす）方法です。

任意売却は、いわゆるオーバーローン不動産の場合に、多く行われます。

オーバーローンとは、所有している不動産を取得した際の借入金の残高が、その不動産の価格を超えていることを言います。つまり、その物件を売却しても住宅ローン債務が残る状態のことです。

任意売却の流れと注意点

任意売却にはさまざまなケースがあり、個々の状況によってその流れや期間は異なりますが、当方相談センターにおける手続の流れを理解していただきたいので、基本的な任意売却の流れを説明していきます。

詳しくはこちらのページで解説していますので、ご覧ください。不動産のリースバック・任意売却の無料相談室「相談から解決までの流れ」

任意売却は、次の8つのステップを経て成立します。ここでは、各ステップでの注意点を中心に説明していきます。

1.住宅ローンの滞納
2.弁護士に相談
3.ヒアリング
4.物件の査定
5.債権者との交渉
6.売却活動
7.引越し準備
8.任意売却成立

1.住宅ローンの滞納

住宅ローンを数ヶ月も滞納すると金融機関などの債権者から、督促の電話やはがきが届くようになります。融資を受けた金融機関にリスケ（返済期間や返済月額の見直し）をお願いできるケースもあります。しかし何の対策も講じないまま、住宅ローンの滞納を続けると、「期限の利益の喪失の通知書」「代位弁済通知書」などが届きます。

督促状が届くのは滞納から3か月ほど経ったころ、「期限の利益の喪失の通知書」などの通知書が届くのは滞納から半年ほど経ったころが一般的です。

2.弁護士に相談

住宅を売却して住宅ローンの返済をしようと相談するのは、不動産業者や任意売却専門業者が多いと思います。その場合、必ず提携している弁護士に直接相談できることを確かめてから、電話やメール、訪問による相談をするようにしてください。場合によっては、弁護士が依頼者を訪問して面談してくれることもあるようです。

最初の相談が弁護士でなくてはいけない理由は、弁護士であれば任意売却以外の解決策を提案することが可能だからです。

なお当方に相談される場合、税理士と宅地建物取引士の資格も有する経験豊富な弁護士が、無料にて相談対応いたします。

3.ヒアリング

相談に来られた方から、債務状況・財産収入状況・生活状況などを、お聞きします。

弁護士には守秘義務がありますので、全てを包み隠さずお話しください。お伺いした事情を総合的に判断して、最も良い解決方法を弁護士が判断します。場合によっては、任意売却以外の方法（個人民事再生など）を、お勧めすることもあります。

任意売却以外の解決策は、弁護士でなければ手続できないことが多いです。

当方に相談される場合、宅地建物取引士の資格も有する経験豊富な弁護士が、無料にて最適な解決策をアドバイスいたします。

なお任意売却ばかり勧めてくる業者もいますので注意してください。

4.物件の査定

提携する不動産会社が物件の査定を無料で行います。適正な価格でなければ、購入希望者が現れなかったり、抵当権を持つ金融機関などが担保解除に応じなかったりすることがあります。

したがって適切な価格で先ず査定し、最終的な売買価格は、売主の意向だけでなく抵当権者との協議で決めることもあります。

5.債権者との交渉

住宅に２番抵当権が設定されていたり、税金未納で滞納処分がされていたりするなど、債権者が複数いる場合、住宅に何らかの登記をつけた全ての債権者が同意しなければ任意売却の決済をすることはできません。

6.売却活動

依頼者の希望（いわゆるオーバーローンの不動産では抵当権者などの意見も）を伺い、売却活動を行っていきます。

仕事や家族の事情で自宅から引越したくない場合には、「セール＆リースバック」という方法もあります。「セール＆リースバック」とは、住宅を購入した買主に賃料を支払って売却後も住宅に住み続ける方法です。

弁護士から「セール＆リースバック」の提案が無い場合は、相談してみてください。

7.引越し準備

引越しには敷金・礼金などの費用がかかります。任意売却では10万円～30万円くらいの引越し費用を確保することが可能なケースもあるのですが、全てのケースで確保できるわけではありません。

任意売却のデメリット

任意売却にはデメリットも存在します。

1.交渉に時間と手間がかかる

任意売却の場合は、債権者（抵当権を持つ金融機関など）、購入希望者との交渉が必要となり、時間と手間がかかります。

オーバーローンのケースでは、債権者は損切額が大きいと任意売却を認めない場合も多く、不動産競売によって債権回収を図ることも少なくありません。まずは、債権者に任意売却を認めてもらうところから交渉をスタートしなければなりません。

また、購入希望者と直接交渉が出来るのは任意売却の大きなメリットではありますが、売買条件が折り合わない場合には何人もの購入希望者と交渉しなければなりません。

2.時間的な余裕がない

一般的な不動産売却と異なり、住宅ローンを滞納したことで住宅を売却するケースでは、ほとんどの場合が時間的に切迫している状態です。

任意売却で抵当権などを持つ債権者との交渉に時間がかかってしまった場合、不動産競売にならざるを得ない状況になってしまうケースがあります。

3.任意売却業者選びに左右されてしまう

任意売却は時間との勝負です。住宅ローンを滞納したことで住宅を売却するため、時間切れで不動産競売になってしまうこともあるためです。

任意売却業者が円滑に進めてくれればいいのですが、中には、悪意を持って対応する業者がいるのも事実です。気がつけば手数料ばかりがかかり、結局競売になってしまったら目も当てられません。ですから、時間をかけずに良い任意売却業者を選ぶ必要があります。

当方が提携する不動産会社は、弁護士資格を有する会社代表が責任対応しますので、安心してお任せください。

4.ローンが組めなくなる可能性

任意売却では、住宅ローン（不動産担保ローン）を滞納した状態で物件を売却することになります。そのような状況下では、信用が棄損しているので、売却後に新たなローンを組むことができなくなる可能性があります。

任意売却にかかる費用

任意売却において、売主が負担する費用は売却代金から支出されるのが一般的です。

通常、売却代金から支出される費用は次のとおりです。

①不動産仲介手数料

仲介手数料は、一般的に「売却代金の3％＋6万円＋消費税」です。

例えば、売却代金が5000万円だった場合、仲介手数料は163万8000円となります。

もっとも弁護士法人リーガル東京が提携する不動産会社が購入するケースでは、仲介手数料はかかりません。

②抵当権登記抹消費用・司法書士費用

抹消する登記の数で費用が異なりますが、通常3万円から5万円程度です。

③契約印紙代

売却金額で異なりますが、金額が1000万円を超え5000万円以下である場合は、2万円です。但し

④固定資産税・都市計画税精算金

物件引渡の日（代金決済日）を基準に日割りで精算されるのが、一般的です。

⑤引越費用

引越し費用を売却代金から支出してもらえることが多いです。

⑥その他の費用

破産管財人が売却する場合は「破産財団組入額」も売却代金から差し引かれます。

売却する物件が賃貸アパート等の収益物件である場合は、敷金返還請求権を買主が引き継ぐので、「預かり敷金」も売却代金から差し引かれます。

区分所有マンションを売却した場合は、滞納している管理費や修繕積立金も買主が引き継ぐので、これらも売却代金から精算されます。

任意売却をしてもローンが残ってしまう場合

任意売却が成立したら、それで終了ということではありません。住宅を売却した金額では返済できなかった債務（住宅ローン残債など）については、変わらず返済する義務があります。

任意売却しても債務が残った場合、その残った金額により処理方法が異なります。

売主の収入などの状況から、３年ほど分割返済をして完済できる程度の金額である場合は、債権者と交渉し分割で返済していくことが可能です。

しかし、数百万円以上さらには1千万円以上の債務が残るケースも少なくありません。その場合は、弁護士に債務整理（個人再生・自己破産など）を依頼する必要があります。

任意売却のご相談は、弁護士法人リーガル東京へ

不動産の売却は、不動産会社に相談するイメージをお持ちの方もいると思いますが、特に住宅ローンの返済に困っている場合は、まずは弁護士へご相談ください。経験豊富な弁護士であれば、すぐに任意売却の提案をしないで、任意売却以外の方法での解決策の提案も可能になります。

任意売却をご検討の方や住宅ローン滞納で悩んでいる方は、ぜひ弁護士法人リーガル東京にご相談ください。経験豊富な弁護士が、何回でも無料で、お話をお伺いします。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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