2023.07.24

任意売却と自己破産のタイミング｜自己破産のメリット・デメリット等も解説

住宅ローンの返済が困難な状況が続くと、金融機関や保証会社から督促が行われるようになります。さらに滞納が続くと、今度は競売にかけられてしまい、住まいを失ってしまいます。住宅ローンの残債は残されてしまうため、競売が終わっても生活が安定するわけではありません。

競売を回避する方法の1つには「任意売却」が挙げられます。任意売却なら金融機関や保証会社の同意の上で、一般の不動産市場で売却するため、競売よりも高く売却が可能です。高く売却できれば、住宅ローンの残債も減らすことができるため、競売よりもその後の生活は再建しやすくなります。一方で、売却をしても高額の債務が残される場合は「自己破産」を検討せざるを得ません。

この記事では、「任意売却と自己破産のタイミング」をテーマに、任意売却や自己破産のメリット・デメリットなどを中心に詳しく解説します。

任意売却と自己破産の違い

任意売却と自己破産には、一体どのような違いがあるでしょうか。この章では住宅ローンの返済困難時の解決方法である、任意売却と自己破産を紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの残債がある住まいを、債権者である金融機関や保証会社の同意の上で売却することを指します。住宅ローンの滞納がある場合にできる手続きの1つで、競売よりも高く不動産売却ができます。

売却後に住宅ローンが残った場合、債権者との交渉次第では一括返済ではなく分割返済が認められており、生活の再編が目指しやすいでしょう。言葉が似ていますが、任意整理とは異なります。任意整理は債務整理の1つの手段です。

自己破産とは

自己破産とは破産法で定められた「債務整理」の1つの手段です。自己破産は裁判所に申し立てを行い、裁判所の許可を得て借金を帳消し（免責）にする方法です。つまり、住宅ローン以外の債務がある場合も帳消しにできます。多額の借金を返済できなくなった人を救済する方法ですが、主な財産は処分する必要があるなど、デメリットもあります。

自己破産と任意整理の違い

任意売却は不動産の売却のみを指し、自己破産は裁判所を介して借金を免責にすることを指します。任意売却だけでは住宅ローンの残債は免責とはならないため、残債があれば売却後も返済していく必要があります。
住宅ローン以外にも多額の借金があり、任意売却後に残される住宅ローンの返済が難しい場合には、任意売却と併せて自己破産を検討するケースもあります。

任意売却と自己破産のタイミング

任意売却が必要となる場合、住宅ローン以外にも高額の債務があるケースが多い傾向にあります。そこで、任意売却を検討する段階で、自己破産の手続きについても知っておくことがおすすめです。
では、すでに高額の債務が返済できず、自己破産も視野に入れている場合は任意売却をどんなタイミングで行うべきでしょうか。

任意売却は自己破産より前がベストタイミング

任意売却と自己破産の両方を検討している場合、任意売却のタイミングは「自己破産より前」がベストです。

任意売却の売却代金でローンの残債を減らすことができる上、さまざまな方法を検討できるためです。

例えば、所有する不動産を家族に残したいという希望がある場合は親子間売買・夫婦間売買という方法も検討できます。また、住まいから引っ越したくない場合は、将来的に買い戻す条件を付けられるセールス＆リースバックという方法もあるため、どのような方法がベストなのか、じっくり考えることがおすすめです。

親子間売買については、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却での親子間売買｜メリット・注意点を解説」

セールス＆リースバックについては、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説」

自己破産時に住宅が無いことのメリット

自己破産手続きが開始されると、破産者（債務者）の財産は、原則として、全て破産管財人（裁判所によって選任された破産手続きを遂行する弁護士）によって換金処分され、債権者へ配当されます。

自己破産時に住まいを所有している場合は、原則として「管財事件」となり、20万円以上の裁判所への予納金が必要となります。

一方、自己破産より前に任意売却を完了させ、住まいを保有していない場合は、「同時廃止事件」となるケースが多いです。「同時廃止事件」は「管財事件」に比べ、裁判所の手続き費用も数万円と安価で済み、手続き期間も短く終えられる可能性があります。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却には、一体どんなメリット・デメリットが挙げられるでしょうか。

任意売却のメリット

任意売却は競売よりも高く不動産を売却でき、不動産業者への仲介手数料も売却代金の中から清算できます。引っ越し費用なども交渉でき、住宅に税金滞納処分の差押さえがある時は、固定資産税や住民税を支払いも交渉できます。

任意売却後の残債についても、分割での返済が認められることが多く、自己破産を回避できる可能性があります。

任意売却のデメリット

任意売却をすると、信用情報機関に滞納に関する事実が登録されます。新たなローンやクレジットカードの利用はできなくなります。また、任意売却での売却を目指しても、買主が現れるとは限らない点に注意が必要です。

メリット・デメリットの詳しい内容はこちらで解説しています。
「任意売却にデメリットはある？メリット・手続きの流れを解説」

自己破産のメリット・デメリット

次に自己破産のメリット・デメリットを整理しておきましょう。

自己破産のメリット

自己破産は一般的に弁護士や司法書士に依頼をして申し立てを行います。弁護士に依頼することで、債権者からの取り立てを止めることが可能です。（抵当権がある場合などは除く）

裁判所が免責許可を決定すると、ほとんどの債務が帳消しとなります。税金など一部「非免責債権」はあるものの、住宅ローンやその他の借金からも解放されるため、生活再建が目指しやすくなります。

自己破産のデメリット

自己破産は信用情報機関に事故情報が登録されるため、新たにローンを組んだり、クレジットカードを利用したりするなど、新たな借入をすることが一定期間できなくなります。

警備員や生命保険の外務員など、一部の職業について「資格制限」があり、また、官報に掲載されるため破産の事実が周囲に知られる可能性があります。（自己破産後免責をされれば資格は復権できる場合があります）

非免責債権（税金の滞納や養育費など）は免責許可の対象外のため、破産後も支払いの義務は残ります。自己破産は現在所有している財産について、自由財産と認められるもの以外は破産管理財人によって換金処分され、債権者へ配当されてしまいます。

任意売却・自己破産は不動産に詳しい弁護士に相談を

任意売却や自己破産を検討したら、一体どうすれば良いのでしょうか。任意売却は多くの不動産会社がアピールしている手続きですが、住宅ローンの滞納に至った背景に多くの借金がある場合も多く、自己破産などの債務整理も検討する必要があります。債務整理は法律の専門家である弁護士へのご相談が大切です。任意売却は金融機関や連帯保証人への交渉が必要となることも多く、不動産に詳しい弁護士に依頼することで迅速に手続きできる可能性が高まります。

自己破産を行う場合、弁護士などに依頼をしなくても申し立ては可能です。しかし、弁護士などが代理人となって申し立てる場合でないと、事実上手続きが進まない裁判所もあります。自己破産は非常に多くの書類を用意する必要がある上、弁護士などが受任通知を出さなければ債権者からの取り立てを止めることができません。準備を進めている間に、給与の差し押さえが起きてしまうリスクもあります。

また、自己破産以外にも、任意整理や個人再生といった解決方法も考えられます。任意売却を適切なタイミングで行い、自己破産などの債務整理を失敗させないためにも、法律の専門家とともに安全に手続きを進めましょう。

まとめ

この記事では、「任意売却と自己破産のタイミング」をテーマに、任意売却や自己破産のメリット・デメリットにも触れながら詳しく解説を行いました。
任意売却や自己破産は法律の知識が必要な手続きであり、不動産に詳しい弁護士へのご依頼がおすすめです。できるだけ早くから弁護士に相談を開始することで、自己破産を回避できる可能性もあります。まずは解決実績豊富な、弁護士法人リーガル東京にご相談ください。