2023.07.20

任意売却は住宅ローンの滞納なしでできるのか？任意売却の注意点等も解説

住まいを購入する際に、住宅ローンを使っているでしょう。住宅ローンは返済が長期にわたっており、長い返済期間の中で収入の減少や病気などを経験してしまう方も少なくありません。もしも、収入が減少してしまい返済に行き詰まってしまってしまったら、どのように対処すべきでしょうか。

住宅ローンの返済に困ったら、金融機関や保証会社（債権者）の同意を得て住まいを売却する、「任意売却」で対処が可能です。任意売却は競売を回避するための方法としても知られています。競売よりも高く売却できるため、ローンの残債に充当できる金額も大きくなります。

では、任意売却は「住宅ローンの滞納なし」の状態でも適用できる方法なのでしょうか。この記事では任意売却の適用が認められる条件や、注意点を中心に詳しく解説します。

任意売却は住宅ローンの滞納なしでもできるのか？

住宅ローンの返済が苦しい、と感じたことはありませんか。住宅ローン以外にも奨学金や車のローンなどを抱えている方は多く、生活費にも困っている方は決して少なくありません。では、滞納はないものの、住宅ローンが苦しい場合には任意売却をすることはできるのでしょうか。

任意売却は一般的には住宅ローンを滞納している場合に選択する解決方法ですが、滞納がない場合でも任意売却ができます。
ただし、住宅の借り入れがオーバーローンの場合は滞納がない場合は任意売却できません。いわゆる金融機関は損切を認めないからです。

したがって、オーバーローン物件では滞納を発生させて保証会社に代位弁済させる形にしないと任意売却できません。
前段階で住宅ローンの返済について解決を目指すなら、金融機関に相談し、住宅ローンの借り換えや、返済計画の変更（リスケジュール）を検討するなど、別の方法で対応する必要があります。

任意売却しないで住宅ローンの悩みを解決する方法

まず、上記で触れたように、「返済が苦しくても滞納がない」状態なら、解決方法は別に存在します。滞納がない場合、金融機関は以下に挙げるアドバイスを行っています。

・住宅ローンの借り換え
別の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額や返済総額を減らす方法です。

・返済計画の変更（リスケジュール）
現在の住宅ローンの契約先である金融機関に相談し、返済条件を見直ししてもらう方法です。一時的であれば、返済を猶予してもらえる可能性もあります。

・おまとめローンや任意整理・個人再生
住宅ローン以外にも借金がある場合、返済負担を減らすために、おまとめローンを活用する方法もあります。しかし、すでに返済が苦しい場合には、住宅ローン以外の部分について任意整理や個人再生を行う方法も考えられます。

金融機関や保証会社は、任意売却に応じる場合、住宅ローンの返済のために設定していた抵当権を抹消してまで売却に応じる必要があります。できれば返済期間が延びても、任意売却は避けたいものです。そのため、住宅ローンの滞納が続き、これ以上問題を放置しても競売以外に解決方法がない、と納得すると任意売却に応じています。

期限の利益喪失とは

住宅ローンの返済ができなくなり、滞納を続けていると「期限の利益喪失」に関する通知が行われます。滞納開始後おおよそ3～6か月程度を目安に行われていますが、どんな意味がある通知でしょうか。

一括で大きな金額を融資してくれる住宅ローンは、毎月決められた額の分割返済を認めています。この分割返済に関する権利を「期限の利益」と言います。しかし、滞納が長期にわたると、金融機関や保証会社は返済を待てなくなり、「期限の利益喪失」を通知した上で、一括返済を求めます。この状態に陥ると、債権者側は競売の準備に入ります。

しかし、競売よりも任意売却の方が売却代金は大きく、返済される金額は大きいため交渉次第で任意売却に応じてくれます。

任意売却の注意点

競売を回避し、住宅ローンの滞納問題を解決するために有効な「任意売却」ですが、実際に手続きに入る前には知っておきたい注意点があります。以下5つの注意点を覚えておきましょう。

任意売却のメリット・デメリットについては、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却にデメリットはある？メリット・手続きの流れを解説」

注意点１　債権者が同意しない

任意売却は金融機関や保証会社が同意をしなければ、手続きを行うことができません。つまり、債権者側が同意をしなければそもそも成功しない手続きなのです。同意を得るためには、任意売却を熟知した専門家が交渉する必要があります。

注意点２　売却できない

債権者の同意を得て売却を行おうとしても、不動産が売れない可能性もあります。買主が見つからなければ売買に至らないため、競売に至る可能性があります。

注意点３　一部の債務は残される

任意売却で不動産が無事に売れても、多くのケースでは住宅ローンの債務は残されます（オーバーローン）。売却代金を充当しても債務が残される場合、残債の返済は続ける必要があります。

高額の残債が返済できない場合、自己破産や個人再生を検討せざるを得ない可能性もあります。任意売却時には残債の返済方法や返済金額についても含めて、債権者に交渉をする必要があるのです。

注意点４　信用情報に事故情報が記載されます

住宅ローンを滞納すると信用情報機関にいずれ事故情報が掲載されます。
掲載されると新たな借り入れが7～8年間難しくなります。

注意点５　連帯保証人に通知される

住宅ローンの返済に行き詰まり、滞納に至った時点で連帯保証人にも督促は行われます。「離婚した妻に知られたくない」「親戚に知られたくない」と思っても、連帯保証人には知られてしまいます。また、任意売却後の残債についても、連帯保証人に返済義務は残されます。

連帯保証人への影響はこちらで詳しく解説しています。
「任意売却時の連帯保証人への影響｜自己破産した場合も解説」

住宅ローンの返済に困った時の対処法

住宅ローンの返済に困ってしまったら、一体どこに相談すべきでしょうか。この章では返済に困ったときの対処法として、「相談先」について紹介します。

対処法１　金融機関に相談する

住宅ローンの返済に行き詰まりそうになったら、まずは借入先である金融機関に相談しましょう。金融機関はさまざまな対策方法をアドバイスしており、借り換えや返済猶予に応じてくれる可能性がありますが、新たな借り入れはまず難しくなります。

対処法２　不動産に詳しい弁護士に相談する

不動産に詳しい弁護士は任意売却に関して、分かりやすく説明してくれる法律の専門家です。個人再生、リースバックや親子間売買に関するアドバイスも行っています。また、任意売却以外にも、さまざまな法的な解決方法をアドバイスしています。例として、以下のような方法が挙げられます。

・個人再生
住宅ローンの返済に困った場合、個人再生手続きを利用して解決できることがあります。
個人再生を利用して住宅ローンのリスケが合法的にできますし、住宅ローン以外の債務の減額も可能です。

・リースバック・親族間売買
住宅ローンの返済が困難になった場合、住宅ローンを肩代わりしてくれる親族が居れば親族間売買で解決できる場合があります。
住宅を任意売却すると引っ越しをしなければいけませんが、リースバックという手段を活用し、住み続けて住宅ローンを完済する方法もあります。

それぞれこちらで詳しく解説していますので、ご覧ください。

「任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説」

「任意売却での親子間売買｜メリット・注意点を解説」

・任意整理
住宅ローンの返済に困っても、任意売却をしてしまったら自宅を失うことになります。家を守りつつ、その他の債務を整理すれば生活が再編できる場合、任意整理といった「債務整理」を行う方法も考えられます。また、住宅ローンやその他の債務が返済困難となっている場合、自己破産も検討できます。いずれの方法も弁護士が受任し、依頼者とともに解決を目指せるものです。

・過払い金請求
現在住宅ローン以外に長期間の返済を行っている債務がある場合、過払い金の請求ができる可能性もあります。まとまった過払い金が回収できると、住宅ローンの返済に充当できます。弁護士なら過払い金請求や訴訟にも対応可能です。

住宅ローンの滞納を放置したら、どうなる？

長期間にわたって住宅ローンの返済を続けていると、どうしても生活が苦しくなり滞納してしまうことも考えられます。では、住宅ローンの滞納を放置していると、どうなるのでしょうか。

住宅ローンの返済を放置していると、督促が行われます。郵便物や電話などで督促し、連帯保証人にも通知します。その後、おおよそ3か月で代位弁済が行われ、期限の利益喪失が通知された後に一括返済を求められます。

督促も無視し、代位弁済後も対応を放置していると、競売が開始されます。競売になってしまうと無視はできず、最後には強制執行が行われるため、競売対象となった自宅に暮らし続けることはできません。また、競売後にも住宅ローンは残されるため、残債の返済を続ける必要があり、自己破産する可能性が高くなります。

まとめ

任意売却は競売を回避できる方法ですが、残債への返済義務が残り、連帯保証人に通知が行われることなども知った上で、手続きを行う必要があります。

リースバックや親子間売買など、任意売却にはいろんな方法が考えられるため、専門知識が必要であり、経験豊富な弁護士への相談がおすすめです。弁護士法人リーガル東京では、任意売却や債務整理にも精通した弁護士が、適切なアドバイスを行っています。法律相談や不動産査定は無料ですので、任意売却をご検討される場合は、お気軽に弁護士法人リーガル東京にご相談ください。