任意売却で買い手がつかない原因と対処法｜売却できなかった場合も解説

住宅ローンの返済に困り、生活が苦しくなってしまったら「任意売却」で解決を目指す方法が考えられます。任意売却とは、金融機関や保証会社といった債権者の同意を得た上で、住宅ローンの残債があっても住まいを売却することを指します。競売と比較すると、一般市場価格に近い価格で売却できるため、債権者と債務者の双方にメリットがある解決方法です。

しかし、すべての任意売却が成功するとは限りません。不動産によってはなかなか「買い手」が見つからないことがあるからです。では、もしも任意売却で買い手がつかない場合には、一体どうすれば良いのでしょうか。

この記事では、任意売却で買い手がつかない原因や、対処法について詳しく解説します。もしも任意売却ができなかった場合に考えられる事態についてもあわせて紹介します。ぜひご一読ください。

任意売却とは

住宅ローンを返済できずに困っている場合、「任意売却」という手段によって債務超過の状態になってしまった不動産を売却することができます。

通常の不動産売却では、ローンを完済し、抵当権も抹消した上で売却する必要があります。任意売却の場合、返済に行き詰まり滞納状態にあることから、債権者側に交渉し、同意を得た上で住宅ローンの残債がある住まいを売却します。競売とは異なり、引っ越し費用や税金の滞納について売却代金からの支払いが認められる場合があります。

任意売却については、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却とは？わかりやすく解説｜競売・通常売却との違いも」

任意売却で買い手がつかない原因

任意売却は競売よりも売却できる価格が高いため、住宅ローンの残債を競売よりも減らせるメリットがあります。債権者側としては、融資した以上少しでも多く返済してほしいと考えるため、交渉に応じてくれる可能性が高いでしょう。

しかし、任意売却は「買い手」がつかなければ成立しません。では、買い手がつかない場合、どういった原因が考えられるでしょうか。主な原因は以下の4つです。

原因１　売り出し価格が相場よりも高い

不動産市場には「相場」があります。任意売却をする場合も、適切な市場価格を把握した上で売却活動を行う必要があります。相場よりも高い売り出し価格で設定していると、買い手が見つからない場合があります。

原因２　内見できない

中古物件を購入したい方は、「内見」を希望します。物件の状態を確認した上で購入したいからです。しかし、内見を断っていたり、購入希望者に合わせた内見日を設定できなかったりする場合は、別の物件に関心を示し、購入してくれない可能性があります。

原因３　物件の状態が良くない

築年数が経過していたり、内装に激しいダメージがあったりするなど、物件の状態が悪いと買い手が見つかりにくい傾向があります。
また、内見時に室内が片付いておらず、購入希望者に乱雑な印象を与えると売れにくくなる場合もあるため注意が必要です。

原因４　不動産会社が任意売却に精通していない

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、金融機関や保証会社と交渉し、競売を防ぐために早期の売却を目指す必要があります。また、時には連帯保証人との交渉も必要です。

しかし、すべての不動産会社が任意売却に精通しているわけではありません。任意売却の実績に乏しく、交渉や売却へのスケジュール管理が疎かになっていると、買い手がつかず任意売却が失敗するリスクがあります。
売却に向けて積極的な活動をしてくれる不動産会社ばかりとは限らず、広告に力を入れてくれないケースもあるのです。

任意売却で買い手がつかない場合の対処法

任意売却に踏み切っても、売却ができない場合には対策を講じる必要があります。では、買い手がつかない場合にはどんな対処法が考えられるでしょうか。

対処法１　売り出し価格の見直し

不動産相場よりも高く売却価格を設定していた場合は、買い手を見つけるためにも売り出し価格を見直すことが大切です。特に価格が高すぎる場合は、相場を目安に再設定しましょう。

対処法２　清掃を行い、内見を積極的に行う

買い手は状態の良い中古物件を探すために、内見を重要視しています。居住中の空間を内見されることに抵抗感を覚える人も多いですが、売却を成功させるためには、丁寧な内見対応を行いましょう。
きちんと清掃を行い、臭いなども対策を講じておくことが重要です。多くの内見希望者がいる場合、負担感も大きいですが、任意売却の成功に向けて誠実に対応しましょう。

対処法３　不動産会社の変更

任意売却に時間がかかり過ぎると、競売に至ってしまうリスクが高まります。できる限り早期に売却の成立を目指すことが重要です。任意売却に不慣れな不動産会社に依頼してしまったなら、早めに売却実績豊富な不動産会社への見直しを進めましょう。

また、金融機関や保証会社への交渉が難航している場合には、不動産会社に依頼をするのではなく、不動産に詳しい弁護士への相談がおすすめです。

対処法４　弁護士に相談する

任意売却を検討する方の多くは、住宅ローン以外の借金を抱えている方も多く、任意売却だけではなく、債務整理も検討する必要がある方が多くなっています。任意売却だけなら不動産会社に依頼することができますが、債務整理の依頼はできません。

任意売却を検討しているケースでも、現在の生活や収入の状況から判断すると、住宅ローンのある住まいを守る「個人再生」を検討する方法もあります。個人再生は債務整理の方法の1つです。

法律の専門家である弁護士は、ただ任意売却だけを実施するのではなく、債務整理の視点も踏まえた解決方法をアドバイス可能です。より良い解決を目指すためには、任意売却だけではなく、法律に精通している弁護士に相談をしましょう。

任意売却で買い手がつかなかったら、どうなる？

もしも対策を一生懸命講じても、任意売却で買い手がつかなかったらどうなるのでしょうか。

競売になる

任意売却は競売開始より前に行える手続きです。もしも買い手がつかない場合は、競売が開始されてしまいます。競売で買受人が決まり、代金納付までを終えたら、住まいを明け渡す必要があります。もしも新たな住まいを用意できず、そのまま暮らしていたら強制執行が行われてしまうのです。

さらに、競売は任意売却よりも安価で不動産が売られてしまうため、残債の返済にも苦労するでしょう。

残債の返済義務は残る

競売で住まいを失った後も、住宅ローンの残債は返済する必要があります。住宅ローンを長期に滞納している方が競売後に返済計画を立てようとしても、任意売却時のように交渉が上手くいくとは限りません。
連帯保証人にも返済義務が残るため、別のトラブルが起きる可能性もあります。

自己破産の可能性が高い

残債の返済に加えて、競売後は新しい住まいを探す必要があり、支出が増えるため生活苦に陥る可能性が高まります。住宅ローン以外の債務を抱えている場合には、自己破産の可能性も高まります。自己破産をすれば、免責許可後には多くの借金が帳消しとなりますが、非免責債権である税金などは免責されません。

一方で任意売却なら、固定資産税などの税金の滞納を売却代金から支払ってもらえる可能性があります。

債務者が自己破産をすると、連帯保証人が返済を続けていく必要があります。返済ができなければ連帯保証人も自己破産することも多く、多大な負担を与えてしまう可能性があるのです。

まとめ

任意売却は不動産の売却だけを行うのではなく、債務整理も視野に検討する必要があります。また、任意売却に必要な知識は不動産売買に関することだけではありません。金融機関や保証会社への交渉や、連帯保証人との連携もスピーディーに対応する必要があります。

任意売却に関する知識に乏しい不動産会社に依頼するのではなく、法律に詳しく不動産の解決実績も豊富な弁護士へご依頼されることがおすすめです。
弁護士法人リーガル東京では、弁護士・税理士・宅建士の資格を持つ専門家がお話を伺います。「住宅ローンの返済が苦しい」と感じたら、まずは弁護士法人リーガル東京へ、お気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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