任意売却の相談先はどこ？相談先の特徴を解説

住宅ローンの返済を滞納してしまった場合には、解決方法の１つに「任意売却」が選択できます。任意売却は債権者（ローンの借入先である金融機関や保証会社）の同意を得て、住まいを売却する方法です。任意売却時には、債権者との交渉や不動産売買の手続きなどの専門知識が必要です。

すでに住宅ローンを滞納している場合、住宅ローン以外の返済や生活費もひっ迫しているケースが多く、「現在の状況を誰に相談すればいいかわからない」と悩んでいる方も多いでしょう。

そこで、この記事では「任意売却の相談先」について詳しく解説します。相談前に知っておきたいこと、相談先別の特徴についても触れていきますので、ぜひご一読ください。

任意売却の相談をする前に理解しておくべきこと

任意売却の相談を検討したら、まずは以下の2点について理解をしておきましょう。

１．任意売却の基礎知識を知っておこう

任意売却とは、住宅ローンの滞納が続いている際に「住宅の所有者が債権者の同意を得た上で、住まいを売却する方法」です。つまり、任意売却はすでに住宅ローンの返済に困っている状況で行われるため、一般的な不動産売買とは異なります。

住宅ローンの返済は長期間にわたるため、勤務先の倒産や病気などの事情で収入が減少し、返済が困難になってしまうことも十分に予想されます。任意売却は苦しい返済状況を解決する方法として有効ですが、以下に挙げる知識を要することも知っておきましょう。

■不動産知識
住まいを売却する以上、不動産に関する知識が必要です。通常の不動産売却と同様、宅地建物取引に関する業務となるため不動産会社の協力を要します。

■交渉知識
任意売却を成功させるための条件は、やはり債権者の同意を得ることといえます。抵当権が付いている住まいを売却するため、ローンの借入先である金融機関や保証会社に依頼をし、任意売却の同意が必要です。引越し費用や滞納税金に関する交渉も必要となるため、交渉するだけでも一定の知識を要します。

■債務整理知識
任意売却をしても残債が残る（オーバーローン）場合や、その他の債務も多い場合には、債務整理も含めて検討する必要があります。債務整理とは、個人再生や自己破産などの方法で債務の減額や免責（※１）を目指す方法です。つまり、借金全般の解決知識も必要となります。

（※１）自己破産の免責とは
滞納税などの非免責債権を除いた債務の返済を強制されないこと。裁判所が許可を行うことで得られる。

２．まずは金融機関や保証会社に返済の相談を

もしも任意売却を検討するなら、まずはローンの借入先である銀行などの金融機関や保証会社に相談しましょう。金融機関や保証会社は返済に関する相談を受けると、以下に挙げる解決方法などをアドバイスしてくれます。

■住宅ローンの借り換え
今借りているよりもお手頃な金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らせる場合があります。しかし、保証料や登記料が必要となるほか、借り換えの審査に通る必要があります。

■リスケジュール
金融機関や保証会社によっては借入期間の延長やボーナス返済額の見直しなど、今までの返済スケジュールを見直してくれる場合があります。この方法をリスケジュールと言います。

■個人再生
金融機関や保証会社から個人再生の方法をアドバイスされるケースもあります。

任意売却の相談先

任意売却について相談したい場合、以下の3つが候補に挙げられます。

１．不動産会社

残債がある住まいを売却するためには、適正価格で売却をすることが望ましいため「不動産会社」が相談先候補の１つに上がります。不動産会社の中には任意売却を専門としている業者もありますが、任意売却を受けつけていない場合もあるため注意が必要です。不動産会社へ相談するメリットは以下です。

■住まいの売却について見積もりや売却価格のアドバイスをもらえる
■任意売却に慣れている不動産会社なら、新居探しなどのサポートもしてもらえる
■金融機関や保証会社への交渉も行ってくれる

２．弁護士

弁護士は法律の専門家として債務者（お金を借りている方）の立場に立ってアドバイスを行うことができます。債務者を取り巻く債権者や債権回収会社などの視点も踏まえ、多角的な視点からアドバイスがもらえます。必要に応じて債務整理にも対応できます。弁護士へ相談するメリットは以下のとおりです。

■金融機関や保証会社や連帯保証人などへの交渉を行ってくれる
■住宅ローン以外の債務についても相談でき、債務整理も依頼できる
■任意整理について法的なアドバイスをもらいながら進めることができる
■法律事務所や弁護士によっては不動産会社と連携しており、スムーズに売却を目指せる

３．司法書士

司法書士は不動産登記の専門家の視点から、任意売却についての相談に対応しています。ただし、弁護士と比較すると債務整理分野で対応できる業務が狭いため、注意が必要です。司法書士へ相談するメリットは以下のとおりです。

■不動産登記について相談できる
■任意整理についての相談ができる（認定司法書士なら140万未満の債務に対応できるため）
■司法書士法人や司法書士によっては不動産会社と連携しており、スムーズに売却を目指せる

任意売却の相談先に確認すること

任意売却の相談を決めたら、以下の4つのポイントについて確認しましょう。

任意売却の専門業者と名乗る業者には、残念ながら悪意を持って近づいてくる業者もいます。
費用だけもらって売却活動を怠ったり、よく分からない名目で高額な費用を請求したりするのです。
そのような業者を見極めるためにも、以下の点を確認し、きちんと回答してくれる相談先に依頼してください。

１．任意売却をすべきかどうか

任意売却を相談する際には、「本当に任意売却をすべきかどうか」を相談しましょう。もしも家計の見直しや別の債務の見直しができれば、住まいを失う任意売却を避けられる可能性もあります。
債務整理の方法の1つ、「個人再生」を行うことで住まいを守りつつ、その他の債務を減額できる可能性もあります。住宅ローンの返済や住まいの売却以外にも、解決方法はあるかもしれません。

２．任意売却のスケジュールの確認

任意売却は住まいの売却が成功しないと、競売に発展するおそれがあります。交渉も売却も、限られた時間の中で終える必要があるのです。ご自身の現在の状況によっては、急いで対応しなければいけない可能性もあります。まずは相談時にどのようなスケジュールで進めるべきなのか、説明を受けましょう。

３．引越し費用について

任意売却は住まいを売却するため、引越しをする必要があります。（引越しを回避できるリースバックと呼ばれる方法もあります。リースバックについては、こちらで詳しく解説しています。「リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説」）

引越し先の選定、費用も売却時に検討する必要があります。しかし、任意売却は競売と異なり、引越し費用を任意売却時の売却代金から支払ってもらえる可能性があります。引越し費用や引越し日など、細かく交渉してもらうようにしましょう。

４．任意売却後のローンの返済

任意売却をしても、住宅ローンが完済できるとは限りません。債務が残される場合は返済義務が残るため、全体の返済を見据えて専門家、弁護士に相談しましょう。

任意売却後の残債の支払いがご心配な方は、こちらもご覧ください。
「任意売却後の残債が払えない場合どうなる？返済方法や対処法を解説」

任意売却をリーガル東京にご相談いただくメリット

リーガル東京では、任意売却のご相談に対応しています。任意売却についてご相談いただくメリットは以下のとおりです。

１．専門相談員が無料相談で丁寧に対応

リーガル東京では、任意売却のご相談について専門相談員が丁寧に、無料相談にて対応しています。弁護士だけではなく、税理士、宅地建物取引士などが在籍しており、債権者への交渉実績も豊富です。競売が目前に迫っているケース、競売後に引越し費用の交渉をしたいケースにも対応しています。なお、以下の項目も無料で対応しています。

・不動産の査定
・引越し費用の交渉
・税務申告に関する相談（売却後に必要）
・債務整理

２．さまざまな専門家が在籍

リーガル東京グループは、弁護士・税理士・不動産会社からなる専門家集団です。一般的な法律事務所や不動産会社よりも、リースバックや債務整理、個人再生はもちろんのこと、任意売却時の親子間売買についても対応しています。競売を個人再生の手続きで回避した実績もあります。

住まいを何とか守りたい、そんなお気持ちにも応えられる法律事務所です。

まとめ

「任意売却の相談先」について、相談先の特徴を中心に詳しく解説しました。任意売却にはさまざまな相談先候補がありますが、債権者への交渉や債務整理など幅広く対応できる弁護士へのご相談がおすすめです。
住宅ローンの返済に困ったら、無料で相談や不動産査定ができるリーガル東京へお気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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