任意売却に強いのは弁護士｜弁護士に依頼するメリット・費用を解説

住宅ローンの返済に困り、滞納している場合には任意売却という方法で住まいを売却し、売却代金を返済に充当するという方法があります。任意売却は一般的な不動産売買とは異なり、住宅ローンの残債がある上、滞納している状態から売却を目指す必要があります。債権者である金融機関や保証会社の許可も得る必要があり、交渉力も必要となる手続きです。

任意売却は多くの不動産会社も積極的に相談を受けていますが、複雑な手続きや交渉などに対応を要するため、プロの法律家である弁護士への相談がおすすめです。

では、弁護士に任意売却を依頼するメリットとは、一体どのような点なのでしょうか。この記事では弁護士へ依頼するメリットや、気になる費用について詳しく解説します。

任意売却に弁護士は不要？

任意売却は多くの不動産会社が広告しており、弁護士への相談を検討される前に、不動産会社へご相談される方もいます。では、任意売却に弁護士は不要なのでしょうか。任意売却は不動産会社が債権者である金融機関や保証会社に交渉を行い、許可を得た後に売買の販促活動を行います。そのため、不動産会社だけでも手続きそのものは完了させることは可能です。

任意売却後に残債が残らないアンダーローンのケースや、残債が残るオーバーローンのケースでもご家族や親族が一括返済できる場合には、弁護士は不要と考えられます。

しかし、住宅ローンの返済がなぜ滞納にまで至ったのか、原因を解決しなければ今後も生活が困窮するおそれがあります。その他の債務の返済に追われていたり、収入が途絶えた理由があったりと個別の事情がある場合には、未来を見据えた対応を検討する必要があります。

弁護士は任意売却の交渉はもちろんのこと、次の章にて紹介する債務整理などの依頼にも応じることができます。まずはしっかりと現状を分析するためにも、不動産の債務整理に強い弁護士に相談することがおすすめです。

弁護士への依頼が必要なケース

任意売却は弁護士以外の相談先も考えられますが、多くのケースでは弁護士が主体となって手続きを進めています。では、弁護士への依頼が必要となるケースとはどのようなものでしょうか。この章では4つのケースを紹介します。

ケース１　任意整理

住宅ローンが返せなくなっている方は、住宅ローン以外の債務にも悩まされている場合があります。奨学金や消費者金融からの借り入れなども返済ができておらず、生活を再建させるためには「任意整理」が必要となるケースがあります。

任意整理とは、借入先に交渉をして返済回数を増やして毎月の返済額を減らす、あるいは借金の減額を交渉することです。債務整理の方法の1つで、弁護士や司法書士に依頼することができます。交渉力を要するため、任意売却と同時に行う場合には不動産に強い弁護士に依頼することが一般的です。

ケース２　個人民事再生

債務整理の方法の1つに、「個人民事再生」も挙げられます。個人民事再生とは、裁判所を介して行う手続きで、借金の総額を大幅に圧縮し、原則3年間で返済を行う方法です。この方法は住宅ローンを除外した債務総額が5,000万以下の場合に利用できます。

個人民事再生には「住宅資金特別条項」（住宅ローン特則）と呼ばれる方法があり、利用すればローンの返済を続ける必要がありますが、住まいを守ることができます。ただし、住宅資金特別条項の利用には条件があります。個人民事再生は複雑な手続きのため、弁護士に依頼し進める必要があります。

住宅ローン特則については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「個人再生の住宅ローン特則を利用できる要件を解説」

ケース３　自己破産

債務整理の方法には、借金の返済が困難となった場合に裁判所に申立てを行い、支払い義務を免除してもらう自己破産という手続きがあります。免除される債務には住宅ローンも含まれます。
なお、自己破産には養育費や税金の滞納など、非免責債権と呼ばれるものがあり、支払い義務の全てが免除されるものではありません。

自己破産には同時廃止と管財事件がありますが、いずれの方法であっても弁護士によるサポートが不可欠です。

ケース４　事業整理

住宅ローンの返済が行き詰まった原因の中には、債務者が経営する事業が傾いたことにより、収入が減ってしまったケースもあります。複雑な事業整理を行いつつ、個人の住まいも任意売却する場合には、私的再建手続きにも対処できる弁護士に相談する必要があります。

債務整理の中には一部司法書士が対応できるケースもありますが、弁護士は個人再生や自己破産、そして事業整理のいずれであっても対応できます。任意売却とセットで依頼できるため、安心して依頼することができます。

任意売却を弁護士に依頼するメリット

弁護士に任意売却を依頼するメリットは、以下3点が挙げられます。

メリット１　経験が豊富で、解決まで早い

弁護士に依頼した場合、実際に物件を売るのは不動産業者です。
しかし、金融機関や保証会社、滞納税金の交渉、債務整理が必要な場合の対応などは全て弁護士が行う事となります。

任意売却は複雑な手続きを行わなければなりません。法律関係の話も絡んでくるため、法律家がいなければかなり苦戦してしまうものです。

ワンストップで悩みを解決するためには、経験豊富な弁護士と不動産会社が提携している所に相談することをお勧めいたします。

メリット２　知識が広く他の分野にでも対応できる

経験豊富な弁護士に相談するメリットには、任意売却のみの対応に終わらないことが挙げられます。不動産業者は家の売却のみしか対応ができません。それ以外の手続きは結局、プロの法律家に頼まなければならなくなります。任意売却は時間がかかってしまうと競売に至る可能性があるため、迅速なワンストップの手続きが望ましいのです。

任意売却を行う方は他にも問題を抱えていることが多く、住宅ローン以外の問題も整理する必要があります。そこで、さまざまな知識があり、対応できるプロの法律家に依頼をすることがベストです。

メリット３　人材が豊富であることによる強み

法律事務所ではさまざまな問題に対処するために、他士業とも連携しているところが多くなっています。税理士や司法書士とも連携し、スムーズに問題が解決できるようにサポートしてくれるのです。

任意売却に力を入れる法律事務所では不動産会社とも連携し、売却をサポートしています。こうした連携の仕組みにより、ワンストップサービスを提供し、手間と費用の負担軽減が可能になります。

任意売却を弁護士に依頼する際の注意点

任意売却を相談するなら経験豊富な弁護士がおすすめですが、ご依頼をする際には以下の３つの注意点を踏まえましょう。

注意点１　弁護士の対応実績を確認する

弁護士の中には企業からの相談や交通事故など、任意売却以外の分野の実績が多い場合があります。任意売却は複雑な手続きを行うケースが多いため、依頼時には対応実績が多い弁護士に依頼しましょう。

注意点２　機械的な処理をしない法律事務所を選ぶ

弁護士ではない事務員が機械的に相談に対応する法律事務所もあります。しかし、任意売却は債務整理もあわせて必要なケースや、リースバックを交渉するなど、依頼者一人ひとりに合わせた丁寧な対応が必要です。
依頼時には弁護士の顔が見える法律事務所を選びましょう。相談しやすい弁護士に依頼することが大切です。

注意点３　費用説明が明確

弁護士に依頼をする際には、いくら必要なのか弁護士費用を明確に説明する法律事務所を選びましょう。特に任意売却は住宅ローンの返済に困っている方が行う売却手続きです。生活が苦しい方も多いでしょう。事件の解決に向けて、着手金や報酬金がいくらなのか、依頼前の段階に説明をしっかりと行ってくれる弁護士なら安心です。

任意売却に必要な費用

任意売却を行う際には、さまざまな手続きに費用が発生します。売主となる債務者が負担する費用は、一般的に不動産の売却費用から支出できるため、現金を無理に用意する事態は避けられます。

１．不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、売却時に不動産会社に支払うものです。

■不動産仲介手数料の目安
「売却代金の3％＋6万円＋消費税」

２．抵当権登記抹消手続費用・司法書士への手数料

任意売却の売買が成立すると、金融機関や保証会社や保証会社がつけていた抵当権を抹消する手続きが必要です。
通常3万円から5万円程度です。

３．契約印紙代

契約時にかかる印紙代は、売買代金によって左右されます。1,000万円～5,000万円以下なら2万円ですが、現在軽減税率が適用されているため、1万円に設定されています。（令和6年3月31日まで）

（参考　国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）

４．固定資産税や引っ越し代

固定資産税を精算する必要がある場合や、引っ越し代がかかる場合にも売却金の中から支払いができます。この他にご不安な費用があれば、適宜弁護士にご相談されることがおすすめです。

任意売却をリーガル東京に依頼した場合に必要な費用

任意売却の豊富な解決実績がある弁護士法人リーガル東京では、債務整理及び任意売却（リースバック・親子間売買等を含む）のご相談は、何回でも相談料無料で対応しています。また、対象物件の価格査定も無料で承っております。

無理なくご依頼頂くために、法律相談や査定の敷居がありません。

弁護士法人リーガル東京の具体的な費用は、こちらをご確認ください。
「解決までの手続き費用」

まとめ

任意売却は専門知識が必要であり、さまざまな個別事情も同時に解決するためにも、弁護士への相談がおすすめです。弁護士法人リーガル東京では、任意売却はもちろんのこと、経験豊富な弁護士・税理士・宅建士のトリプル資格をもつ相談員が債務整理や会社整理にも対応しています。ご希望があれば、任意売却後の税務申告も一元的におまかせいただけます。

法律相談や不動産査定は無料ですので、任意売却をご検討される場合はお早めに弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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