任意売却後に自宅を買い戻しする方法｜買い戻しを成功させるポイント等も解説

住宅ローンの返済を滞納し続けていると、金融機関や保証会社などの債権者側から督促が行われ、競売に向かって準備が進んでしまいます。競売になり、買受人が決定してしまうと住み慣れた住まいから、退去する必要があります。では、住宅ローンの滞納を解決できない場合には、どうするべきでしょうか。

考えられる解決策の1つが、「任意売却」です。特にオーバーローンの物件の任意売却は債権者の同意を得て、住まいを不動産市場で売却することを意味します。競売とは異なり裁判所を介する必要がありません。任意売却にはいろんな解決手法があり、自宅を「買い戻す」ことも可能です。本記事では任意売却の買い戻しについて、成功させるポイントなどを詳しく解説します。

任意売却後に自宅を買い戻すことはできるのか？

任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまった住まいを売却することを指します。では、売却後に自宅を買い戻すことはできるのでしょうか。結論から言うと、可能です。任意売却にはいくつかの手法があり、以下2つの手法は買い戻しが可能です。

セールスアンドリースバック

セールスアンドリースバック（以下、リースバックと言う。）は、物件から引っ越しをせずに、買主に家賃を支払って住み続けるもので、任意売却の手法の1つです。投資会社や一般投資家といった第三者が買主となり、売買成立後に買主に対して家賃を支払うことで住み続けることができます。将来的に買い戻しを行うこともできます。

リースバックについては、こちらで詳しく解説しています。
「リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説」

親子間売買（親族間売買）

住まいを両親や子ども、親族が買い取る方法を、親子間売買（親族間売買）と言います。不動産市場に売却する必要がないため、周囲に知られにくい手法です。親族間での手続きのため、事情を説明しやすく、家賃や買い戻しの交渉もしやすいのが特徴です。

親子間売買については、こちらで詳しく解説しています。
「任意売却での親子間売買｜メリット・注意点を解説」

任意売却後の買い戻し（リースバック）のメリット

リースバックには、以下の４つのメリットがあります。

メリット１　自宅に住み続けることが可能

住宅ローンの滞納が自力での解決が難しい状況でも、子供の学校を転校させたくない、高齢の親のためにこの家に住み続けたいなどの事情でなるべく今の暮らしを続けたいという方は多いでしょう。任意売却でリースバックを選択すれば、住環境を変えることなく、今の生活を続けることができます。これがリースバックの最大のメリットです。

メリット２　自宅を手放さずに済む

買い戻す条件を付けたリースバックができれば、自宅を手放さずに済みます。もちろん買い戻すための資金は必要になりますが、住み慣れた家を手放したくないという気持ちをお持ちの方は多いでしょう。

メリット３　周囲に知られない

任意売却は競売とは異なり、売却情報が公になることはないため、周囲に住宅ローンの滞納や自宅の売却を知られることはありません。
引っ越しもしないで済むため、周囲から見て何か変化を感じることはまず無いでしょう。

メリット４　引っ越し費用が不要

引っ越しが不要となることで、敷金・礼金など新たな住まいに必要な費用も不要となります。住まいを賃貸化することにより固定資産税もなくなります。

メリット５　知人に購入してもらえる

リースバックは投資家に売却することが多いですが、知人に購入してもらうこともできます。知人であれば、あなたの状況を理解してもらいやすいため、売却後の家賃について相談しやすい点もメリットと言えます。

任意売却後の買い戻し（リースバック）のデメリット

引っ越しをしなくても住まいを売却でき、周囲にも知られないリースバックですが、任意売却時に行う場合には以下に挙げるデメリットもあります。

デメリット１　通常の任意売却より売却価格が低くなりやすい

任意売却は売却代金を住宅ローンの残債に充当することにより、少しでも今後の返済負担を減らすことを目的としています。しかし、リースバックの場合は通常の売買より売却価格が低くなる可能性があります。

デメリット２　家賃を毎月支払う必要がある

売却した住まいに住み続ける場合は、その物件を買主から借りている状態となります。賃貸契約の物件と同様に、家賃を毎月支払う必要があります。

デメリット３　リースバックには期限がある

リースバックの状態を無期限に続けることはできません。リースバックには期限が設けられており、いずれは買い戻すことが前提となっている手法なのです。一般的に売却後2～3年以内に、買い戻す必要があります。

なお、任意売却の交渉を行う弁護士によっては、この期限を2～3年より長く設定できる可能性もあります。

デメリット４　期限内に買い戻すための資金の確保が必要

リースバックの一般的な期限が2～3年ということは、つまり2～3年以内に買い戻すための資金を調達する必要があるということです。
家賃の支払いをしながら、住まいを買い戻すための資金を用意することは容易なことではないでしょう。

ただし、数年後に退職金などまとまったお金が入る予定がある場合は、この点は必ずしもデメリットとは言えないでしょう。

親子間売買（親族間売買）の注意点

将来的に売却した住まいを買い戻したいと考えている場合、リースバック以外に親子間売買（親族間売買）という方法が考えられます。

親子間売買（親族間売買）とは、住まいを親や子、親族に買い取ってもらう方法です。家族や親族間で住宅ローンの問題を解決できると、周囲に知られずに穏便に解決できるため、メリットは大きいでしょう。しかし、買い戻しを検討する場合には注意点があります。

注意点１　住宅ローンが組みにくい

不動産を売買する場合、場合によっては数千万円もの資金を用意する必要があるため、住宅ローンを検討する人も多いでしょう。しかし、家族や親族の間で自己所有の不動産を売却する場合、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。

不動産の所有権を親族間で移転する行為は相続や贈与とみなされやすく、住宅ローンの対象ではないと考える金融機関も多いのです。また、住宅ローン控除も受けられません。

注意点２　将来買主自身の住宅ローンが組めない可能性がある

住宅ローンを組んで、物件を購入してくれる家族や親族の方が、将来ご自身の住まいの購入のための住宅ローンを組めない可能性があります。残債を完済できていれば良いですが、残っている可能性もあるからです。

例えば、親の住宅ローンの滞納を解決するために、子が住宅ローンを組んで自宅を購入することも考えられますが、その場合将来子ども自身の住まいを購入する際に影響する可能性があることを知っておきましょう。

任意売却した後に自宅を買い戻す方法

任意売却した住まいを買い戻す方法には、リースバックや親子間売買という手法があることを解説しました。では、実際に将来の買い戻しを視野に任意売却をする場合は、どのように手続きを進めれば良いのでしょうか。この章では買い戻すための方法を解説します。

買い戻し特約を忘れずに行うこと

任意売却後に住まいを買い戻したい場合、売却先とのトラブルを未然に防ぐためにも、口約束ではなく「買い戻し特約」を付けることが大切です。買い戻し特約とは民法で定められているものであり、任意売却の契約時に行われています。

買い戻しには以下4つの要件を満たす必要があります。
１．対象は不動産に限る
２．売買契約時にのみ買い戻し特約が付けられる
３．売買契約時の代金と同じ額を買い戻し金額として設定する必要がある
４．買い戻しできる期間は「10年以内」に限る

つまり、10年以内に売却した時と同じ金額で住まいを買い戻す必要があります。住まいは経年劣化をするものであり、本来の市場価格で言えば、未来においては価値が下がっていることが多いでしょう。しかし買い戻しをしたい場合は、売却時と同等のお金を用意する必要があるのです。

多くのリースバックでは、買受人は第三者である不動産会社であることが多く、将来買い戻しを約束することで10年以内に売却代金と同じ額が回収できるため、魅力的な投資対象として購入したいと考えるようになります。買ってくれる投資家がいれば任意売却が成立し、競売も回避できます。

■買い戻し特約は登記をする

買い戻し特約を結ぶ際には、登記をしましょう。登記を行えば第三者への抑止力として役立ちます。

任意売却後の買い戻し（リースバック）を成功させるには

任意売却時にリースバックを選択し、成功させるためには「弁護士への相談」がおすすめです。弁護士は法律の専門家であり、交渉のプロです。任意売却以外の知識にも精通しており、債務整理の1つである「個人再生」の手法を使って住宅ローンの滞納問題を解決するケースにも対応しています。

また、専門知識が不可欠な買い戻し特約や、債権者への対応などについても、一切を任せることが可能です。任意売却後の買い戻しを失敗しないためにも、任意売却や債務整理の実績が豊富な弁護士に相談しましょう。

まとめ

弁護士法人リーガル東京は多数の任意売却実績があり、リースバックや親子間売買についても豊富な解決実績があります。また、任意売却以外の債務整理についてもご相談に対応しており、依頼者にあった解決方法の提案が可能です。まずはお気軽にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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