住宅ローンの残債（残高）があってもリースバックできる？オーバーローンの場合も解説

多くの方が利用している住宅ローンは、長期間返済を続けることが大きな特徴です。長い返済期間の間には、返済に行き詰まることもあるでしょう。では、住宅ローンの残債(残高)があっても、リースバックをすることは可能なのでしょうか。

今回の記事では、リースバックについて、住宅ローンの残債(残高)がある場合の対処法について詳しく解説します。オーバーローンの場合についても触れますので、ぜひご一読ください。

住宅ローンの残債（残高）があってもリースバックできるか？

リースバックとは、今お住まいの自宅を売却した後も、賃貸化することで引き続き住まうことができる方法です。住宅ローンの返済に困り、売却することを検討している方の中には、お子さまの通学などの事情で「このまま住み続けたい」と考える方も多いでしょう。では、住宅ローンの残債(残高)がある状態でも、リースバックはできるのでしょうか。

結論から言うと、「可能」です。今の住まいを売却することで、住宅ローンが完済できる「アンダーローン」の場合、住宅ローンの債権者である金融機関や保証会社の同意を得なくても、リースバックの手続きが進められます。

また、住宅を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまう「オーバーローン」であっても、任意売却の手続きの1つとしてリースバックを行うことができます。オーバーローンの場合は、債権者の同意が必要です。住宅ローンの返済が困難な状態になっても、リースバックを活用すれば、自宅に住み続けることができます。

アンダーローンの場合のリースバック

物件の売却とともに住宅ローンが完済できる「アンダーローン」の場合、一般的なリースバックの手法で手続きができます。ただし、抵当権を抹消してもらう必要はあります。

住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、金融機関は不動産を担保にします。住宅ローンの返済が滞った場合に、不動産を売却(競売)して住宅ローンの返済に充当するためです。この権利が抵当権です。

アンダーローンの場合、売却代金で住宅ローンを完済すれば、抵当権を抹消してもらうことができます。返済に充当しても手元に売却代金が残る場合は、自由に使うことができます。

オーバーローンの場合のリースバック

物件を売却しても住宅ローンの完済ができない「オーバーローン」の場合は、残債をどうするのかを決める必要があります。

１．残債は自分で充当する
物件の売却代金で返済できない住宅ローンの残債(残高)が少額であれば、ご自分で充当できる可能性は高いでしょう。完済できるのであれば、リースバックすることは可能です。

２．任意売却の一環としてリースバックを行う
リースバックは任意売却の一環としても行えます。任意売却とは、住宅ローンが残った状態で不動産を売却することを指します。金融機関や保証会社などの債権者に対し、任意売却の交渉を行い、許可がもらえれば任意売却とリースバックの手続きが進められます。

債権者はなぜ任意売却を認めてくれるのか

本来、住宅ローンが残った状態の不動産の売却は債権者にとって望ましいものではありません。
しかし、債務者が住宅ローンの返済に困っており、すでに滞納も続いている場合、金融機関や保証会社などの債権者は少しでも多くの金額を回収したいと考えます。

金融機関が抵当権を実行して不動産を差し押さえた場合、競売（けいばい）という方法で不動産を売却することになります。競売は強制的に売却を進めることができますが、任意売却と比較すると売却金額が低くなるのがデメリットです。
そのため、オーバーローンの状態であっても早期に交渉を行えば、より多くの金額を回収できる任意売却を認めてくれる可能性が高いのです。

任意売却とリースバックについては、こちらで詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
「任意売却にリースバックを併用して住み続ける｜メリット・デメリットを解説」

リースバックを利用する5つのメリット

リースバックを利用するメリットには、どのような点が挙げられるでしょうか。5つのメリットを解説します。

メリット１　住宅ローンの返済ができる

たとえオーバーローンの状態であっても、不動産を売却できれば売却代金としてまとまった資金が入ってくるため、住宅ローンの返済に充当できます。
もし住宅ローンの返済を滞納している状況があれば、放置していると競売によって住まいを失ってしまいます。リースバックを活用すれば、家賃を支払う必要はありますが、引き続き住むことが可能になります。
また、アンダーローンであれば完済できるため、ローンの返済が終わります。

メリット２　まとまった資金が手に入る

リースバックによって手元に入る不動産の売却代金は、事業や教育資金に使うことも可能です。アンダーローンなら完済もできる上、手元に残った資金は自由に使えます。自宅を活かし、金融機関の審査も要らずにまとまった資金が手に入るため、事業者にとってもメリットがあると言えるでしょう。

メリット３　毎月の支払い金額が少なくなる

リースバック後は家賃を貸主（買主）側に支払う必要がありますが、家賃の方が住宅ローンの返済額よりも安くなるケースもあるため、家計の負担が減ります。
また、不動産の所有権を手放すことで固定資産税などの負担も無くなるため、傾いていた家計は改善することが期待できるでしょう。

メリット４　自宅に住み続けられる

リースバック最大のメリットは、自宅に住み続けられることと言っても過言ではありません。通常の任意売却や競売は、自宅を失うことになるため引っ越しを余儀なくされます。
しかし、リースバックなら自宅に継続して住めるため、通勤・通学の変更も必要ありません。引っ越し費用も必要が無いため安心です。

メリット５　将来的に買い戻せる

リースバックには期限がありますが、期限内であれば一度手放した住まいも買い戻すことができます。やむを得ない事情で手放しても、将来的に買い戻しを決意されている場合は、買い戻す条件を売買契約内に約定することも可能です。

リースバックを利用する注意点

メリットの多いリースバックですが、実際に利用する際には注意点もあります。3つの注意点を確認していきましょう。

注意点１　リースバックには期限がある

一般的にリースバックには2～3年という期限が設けられており、この期限を超えると買い戻すか否かを決断する必要が生じます。
リーガル東京では5～10年の期間にできた事例もございますが、ずっと賃貸で住み続けられるわけではないということを認識しておきましょう。

注意点２　買い戻す際の金額は売却価格よりも高くなる

リースバックの終了時に住まいを買い戻す場合、売却価格よりも買い戻す際の価格の方が高額になります。家賃を支払いながら買い戻すための資金も蓄えていく必要があるのです。

注意点３　共有物件は全員の同意が必要

物件の中には「共有物件」となっているケースがあります。共有物件とは、複数名で1つの物件を所有していることを意味します。たとえば、夫婦で購入した一戸建てやマンションは夫婦の共有物件として登記されていることがあります。

共有物件の状態でリースバックをする場合は、共有者全員の同意を得る必要があります。共有者の一部が同意しない場合はリースバックを進めることができないため、ご注意ください。

まとめ

今回の記事では、住宅ローンの残高がある状態のリースバックについて、リースバックのメリットやオーバーローンのケースについても触れながら詳しく解説しました。

住宅ローンの返済に困り、すでに滞納している方の中には任意売却を検討している方もいるでしょう。任意売却は一般的に住まいを失ってしまいますが、リースバックと併用しながら進めることも可能です。住み慣れたマイホームに暮らしながら、住宅ローンの問題を打開する方法はあります。ぜひ任意売却やリースバックの解決実績が豊富な、弁護士法人リーガル東京にご相談ください。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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