競売とは？メリット・デメリット・流れ等をわかりやすく解説

マイホームのための土地や建物の購入にあたって、住宅ローンを組む方は多いでしょう。

借入後、債務者は住宅ローンを毎月返済していくことになりますが、万が一この返済が不能になった場合には、マイホームは差し押さえられ、強制的に売却されてしまう可能性があります。そして、裁判所の手続きによる強制的な売却が行われると、これを「競売」と呼びます。

住宅ローンの返済が困難になった時に最適な選択をするには、競売について正しく理解しておくことが大切です。

そこで今回は、不動産の競売とは何なのか、またその流れ、避ける方法などについて、わかりやすく解説していきます。

 

競売とは

「競売」とは、住宅ローンの返済が滞り、期限の利益を喪失した場合に、ローンの担保となっている不動産が裁判所を通じて強制的に売却される手続きです。

住宅ローンの契約にあたっては、金融機関などの債権者は対象の不動産（マイホーム）に対し、抵当権を設定します。

住宅に設定された抵当権とは、債権者が融資をする際に、借主の不動産に担保を設定して優先的に返済を受けられる権利のことを指します。

したがって住宅ローンの返済が滞った時には、債権者は抵当権を行使し、裁判所に不動産競売の申し立てを行います。

この申し立てを受けた裁判所は、対象の不動産を差し押さえ、売却する手続きに入ります。不動産が売れた場合の売却金は、債権の回収（住宅ローンの返済）に充てられます。

競売では、不動産の売却価格はあらかじめ決められず、購入希望者による入札形式で実際の売却価格が決まります。従って、その価格は、市場価格よりも安くなるのが一般的です。

また、競売の一連の手続きに、債務者の意思が反映されることはありません。

さらに、競売で不動産を売却しても債務が残る場合、債務者はそれを分割や一括で返済し続ける必要があります。

 

任意売却とは

「任意売却」も、住宅ローンの返済が滞った場合に取られる手段の1つです。

通常、住宅ローンの残っている不動産は、売却金で住宅ローンを完済できるか、不足分を補填できれば、金融機関は売却を認めてくれるのが通常です。しかし、任意売却では抵当権の解除を認めてもらう条件を債権者に受け入れられれば、住宅ローンを完済できなくても不動産を一般市場で売却できます。したがって、抵当権も解除してもらうことが可能です。

任意売却は、一般市場での取引になるため、相場に近い価格で不動産を売却できます。また、売却価格には債権者だけでなく債務者の意思も反映される点が、競売との大きな違いです。

競売に比べ、任意売却は高値で売却しやすく、債務者の意向も反映されやすい特徴があります。しかし、手続きには売却後に残る債務の返済方法について、債権者と債務者の合意で進めることができます。ただし、連帯保証人がいる場合は、交渉経過や合意内容によっては保証人に督促が行く可能性がありますので、保証人に対する配慮も考慮したほうがよいでしょう。
などの利害関係者と協議し、合意を得る必要があります。

【関連記事】任意売却とは？わかりやすく解説｜競売・通常売却との違いも

 

競売の流れ

競売の手続きは、以下のような流れで進められます。

1. 一括返済の請求
2. 代位弁済・競売開始決定
3. 現況調査の実施
4. 入札公告の掲載・開札
5. 落札者決定・所有権の移転

住宅ローンの滞納が続くと、数カ月の督促を経て、債権者から債務者に対し、住宅ローンを一括返済するよう請求が行われます。債務者が一括返済に対応できない場合、保証会社などが代わりにローンを返済する（代位弁済）手続きが行われます。その後も返済がされなければ、保証会社が競売を申し立てることがあります。

競売開始の通知が届いたら、数カ月以内に不動産の現況調査が実施されます。

この調査は、裁判所が任命した執行官と不動産鑑定士が行います。無断で立ち入り調査が行われるのを防ぐためにも、できるだけ調査には立ち合った方が良いでしょう。

調査が完了したら、数カ月以内に「入札公告」が裁判所のホームページや官報に掲載され、入札期間が設定されます。もっとも高い金額で入札した人が、裁判所の売却許可決定を経て、落札者として対象の不動産を購入する権利を得ます。

落札者が売却代金を納めた時点で、その不動産の所有権は落札者に移転します。

第三者に所有権が移った不動産に住むことはできないため、債務者はその不動産から退去することを求められます。

その際に引っ越し費用の支払いについて交渉することが可能です。

競売の一連の手続きに債務者の意思は反映されませんが、入札後の裁判所の売却許可から2週間以内であれば、不服申し立てを行うことも可能ですが、不服理由が限定されているため、ほとんど認められるケースは少ないです。

 

競売のメリット

債務者の意思が反映されず強制的に手続きが進められることからマイナスのイメージが強い競売ですが、実は債務者にとってのメリットもあります。

詳しくみていきましょう。

退去までに猶予がある

売却は競売申し立てから完了までに半年から1年程度かかることが一般的です。一方の任意売却の場合、債権者との協議から2〜3カ月での退去となるケースが多くなっています。

そのため、任意売却に比べ退去までの時間的余裕がある点は、債務者にとってのメリットだといえるでしょう。

手続きの手間がかからない

競売では、裁判所や債権者が一連の手続きを進めます。債務者は基本的に主導する必要はありませんが、現況調査への対応や退去手続きなど、一定の協力が求められます。

一方の任意売却の場合、債務者は不動産会社や弁護士などのサポートを受けながら、売却に関する手続きを進める必要があります。

また、競売の場合、手続きは裁判所が進めるため、債務者が自分で買い手を探す必要はありません。

これらの点は、債務者にとっての競売のメリットです。

実費以外の費用はかからない

競売では、売却の仲介を依頼する必要がないため、仲介手数料が発生しません。通常の不動産の売却では、仲介手数料や抵当権の抹消費用などがかかりますが、競売の場合はこれらの費用負担を軽減できる点がメリットです。

 

競売のデメリット

メリットがある一方で、競売には以下のデメリットがある点に注意しなければなりません。

売却価格が安くなる

競売で不動産を売却する場合、売却価格は一般市場よりも安くなるのが一般的です。市場相場より大幅に安くなることが多く、物件によっては6割以下の価格で落札されるケースもあります。市場相場で売却できる任意売却に比べ、多くの残債が残りやすい点は、競売の注意すべきデメリットです。

強制的に退去させられる

競売では、裁判所の手続きによって進められるため、債務者の意思に関係なく進行します。不動産が落札され所有権が移転された後には、債務者は迅速にその不動産から退去しなければなりません。

この時、基本的には退去を求められますが、落札者が任意で猶予を与えることに同意するケースもあります。ただし、必ずしも交渉できるわけではなく、すぐに退去を求められる可能性が高いことに注意が必要です。

プライバシー面のリスクがある

プライバシー面でのリスクがある点も、競売の注意すべきポイントです。

競売では、裁判所のホームページだけでなく、官報や不動産競売物件情報サイト（BIT）にも競売物件の情報が掲載されます。そのため、自宅が競売にかけられていることを、近所の住民をはじめとした第三者に知られてしまう可能性が高いです。

また、競売開始後の現況調査の際には、執行官が訪問し、外観や室内を写真撮影したり、入札希望者が物件の外観を確認したりすることもあります。このような状況から、競売物件であることが周囲に知られるリスクがあるのです。

 

競売になるケース

競売は、任意売却ができない、または適用が難しい場合に選択されることが一般的です。具体的には、以下のような場合に競売が実施されます。

主要な債権者の合意を得られない

任意売却を行うには、住宅ローンを貸した金融機関などの主要な債権者の同意が必要です。しかし、住宅ローン以外の債権者の担保権や仮差押え・税金の滞納処分など、住宅ローン以外の債権者が同意しない場合、競売が選択されます。

債務者が不動産の売却に応じない

競売が選択されるケースとして、債務者が不動産の任意売却に応じない場合も挙げられます。任意売却は、債務者の協力が必要なため、売却条件に同意できないなどとして拒否されると成立しません。このような場合、債権者は競売を申し立てることを検討し、最終的に裁判所を通じて売却手続きを進めることがあります。

不動産の権利関係が複雑

建物と土地の所有者が別であるなど、不動産の権利関係が複雑な場合も、任意売却が難しくなることがあります。所有者同士が協力すれば任意売却も可能ですが、調整が難しい場合は競売が選択されます。

 

競売を回避する方法

所有している不動産が競売にかけられるのを回避する方法としては、次の3つが挙げられます。

任意売却

すでにご紹介した任意売却を検討する方法があります。主要な債権者の合意が取れれば、競売ではなく任意売却という形で手続きを行えます。市場価格に近い金額で売却できる可能性があり、競売よりも有利な条件で不動産を売却できる点がメリットです。

個人再生

個人再生とは、裁判所を通して借金を大幅に減額してもらう手続きのことをいいます。特に「住宅ローン特則」を利用すれば、自宅を手放さずに済む可能性があるため、競売を回避したい人にとって有力な選択肢となります。

一定の財産は手元に残せる可能性がありますが、すべての資産を保持できるわけではありません。

 

まとめ

競売は、抵当権を有する債権者が裁判所を通して強制的に不動産を売却する手続きです。市場相場よりも低い価格で売却されることが多く、住宅ローンの返済が滞った場合に実施されることがあります。

ローン返済が困難になった債務者が競売を避けるためには、任意売却や個人再生の手続きを検討することが有効です。どの方法を選ぶかによってメリット・デメリットは異なるので、選択の前に、それぞれの方法の詳細についてよく理解しておくようにしましょう。

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監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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