任意売却の固定資産税などの取扱いとは？滞納がある場合の任意売却の流れ等も解説

「任意売却」は、住宅ローンの返済が困難になったときに住宅を市場で売却してローンの返済に充てる方法の1つです。
任意売却が可能かどうかは、固定資産税などの税金の滞納状況や、それに伴う不動産の差し押さえの有無によって異なります。
そのため、任意売却を進める際には、これらの状況を事前に確認し、適切に対処する必要があります。

今回は、任意売却を行う際に、固定資産税などの税金を滞納している場合の具体的な対応策について、わかりやすく解説します。

任意売却とは

住宅ローンの返済が困難になり、売却してもローンが完済できない場合に、債権者（金融機関など）の同意を得て住宅を売却する手続きを「任意売却」と呼びます。

ただし、任意売却を行うためには、すべての債権者の同意を得る必要があります。住宅の売却価格が高いほど、債権者から借りたお金を多く返済できる可能性が高くなるため、合意を得やすい傾向にあります。しかし、売却価格が低すぎたり、複数の債権者間での配分調整が難航したりする場合には、同意が得られないこともあります。

任意売却は、一般の不動産取引と同様の方法で売却できるため、市場価格に近い金額で住宅を売却できる点がメリットです。住宅ローンの返済を滞納し続けると、債権者によって住宅が差し押さえられ、「競売」にかけられる可能性があります。競売では、売却価格が市場価格よりも大きく下がる傾向があります。そのため、競売にかけられる前に任意売却を行うことで、競売よりも高く売却できる場合が多く、結果としてローン残債をより多く返済できる可能性があります。

【関連記事】任意売却とは？わかりやすく解説｜競売・通常売却との違いも

任意売却時の固定資産税確認の重要性

任意売却にあたっては、該当物件に対する固定資産税などの納付が済んでいるかを確認することが重要です。 固定資産税などの税金を滞納している場合、市区町村・税務署によって物件が差し押えられる可能性があります。 

税金の滞納があると、国や市区町村は財産調査を行い、必要に応じて差し押さえや売却を実施し、そこから滞納税を回収します。 固定資産税などの滞納で住宅が差し押さえられた場合、その住宅は公売（行政機関が税金回収のために行う競売の一種）にかけられ、その売却代金から税金が徴収されます。 

まだ差し押さえられていない物件については、差し押さえのリスクを考慮する必要がありますが、任意売却の手続きを比較的スムーズに進めることができます。
一方、すでに差し押さえられている物件は、公売の対象となるため、自由に売却することが難しくなります。
たとえ支払いの見通しが立った場合でも、市区町村や税務署との交渉が必要であり、一定の手続きを経る必要があります。

このように、固定資産税などの滞納や差し押さえの有無によって、任意売却の手続きや進め方は大きく異なります。
そのため、任意売却を進める際には、これらの点を正確に把握しておくことが重要です。

「固定資産税滞納」と「差し押え登記の解除」

固定資産税を滞納すると、市区町村が物件を差し押え、差し押え登記（差し押えたことを登記簿に記録する手続き）が行われます。
差し押え登記は、公売の準備が進んでいることを示すものであり、登記された物件を勝手に売却することはできません。
所有者が売却を希望する場合には、この差し押え登記を解除する必要があります。

差し押え登記を解除するには、債権者である市区町村との交渉が必要です。
通常は、滞納中の固定資産税を一括で納付することが解除の条件となります。
ただし、滞納額が大きく一括での支払いが難しい場合もあります。
そのような場合には、所有者が分割で支払う計画を提示し、誠意ある態度を示すことで、市区町村が差し押え登記の解除に応じることがあります。

ただし、交渉は容易ではありません。
中には厳しい条件を提示する市区町村もあり、一括返済なしでの解除は難航することも想定されます。

こうした市区町村との交渉を円滑に進めるためには、不動産問題に詳しい弁護士に交渉を依頼することが有効です。
専門家に依頼すれば、交渉の成功率が高まり、自分に合った解決策について助言を受けられます。

任意売却後の自己破産と固定資産税の関係

任意売却後も住宅ローンの残債を返済できない場合、自己破産（裁判所を通じて債務の支払い義務を免責してもらう法的手続き）を選ぶことがあります。
自己破産をすると、生活に最低限必要な財産を除くすべての財産を手放すことになりますが、住宅ローンなどの支払い義務が免責されます。

ただし、注意すべき点があります。自己破産をしても、滞納中の税金については支払い義務が免責されません。
たとえば、所有していた不動産に関する固定資産税の滞納分は、自己破産後であっても、元の所有者が支払う必要があります。

自己破産には非免責債権（自己破産しても免除されない支払い義務のある債権）というものがあります。
具体的には、次のような債権が該当します。

・税等の請求権（税金、国民健康保険、国民年金など）
・破産者が悪意で加えた不法行為に基づく損害賠償請求権
・破産者が故意または重大な過失により加えた人の生命または身体を害する不法行為に基づく損害賠償請求権
・扶養義務に関する請求権（婚姻費用、子の養育費など）
・雇用関係に基づいて生じた使用人の請求権および使用人の預り金の返還請求権（未払い給与など）
・破産者が知っていながら債権者名簿に記載しなかった請求権
・罰金、科料、刑事訴訟費用、追徴金、過料

固定資産税の滞納分は、公租公課に該当するため、自己破産をしても支払いが免責されることはありません。

固定資産税の滞納がある場合の任意売却の流れ

固定資産税の滞納がある場合、任意売却の手続きは以下の流れで進めていきます。

1. 住宅ローンの滞納・督促
2. 任意売却を依頼する業者の選定・査定・契約締結
3. 債権者との交渉
4. 差し押さえ登記解除のための市区町村との交渉
5. 物件の販売開始、買主の決定、売買契約の締結

各手順について詳しくみていきましょう。

1.住宅ローンの滞納・督促

住宅ローンの返済が困難になり滞納が続くと、債権者から郵送や電話で督促や催告が行われます。
滞納が一定期間（多くは約3〜6か月）続くと、債権者から「期限の利益喪失（分割払いの権利を失い、残額を一括で請求すること）」が通知され、一括返済を求められることがあります。

これに応じられない場合、不動産は競売にかけられることになります。
任意売却を検討している場合は、この競売で不動産が落札される前に、売却手続きを完了する必要があります。
そのため、任意売却はできるだけ早めに進めることが重要です。

2.任意売却を依頼する業者の選定・査定・契約締結

任意売却を進めるには、まず依頼する不動産業者を選び、問い合わせを行います。

可能であれば複数の業者に査定を依頼し、提示された条件を比較したうえで、最も信頼できる業者を選ぶと良いでしょう。

業者を決定したら、不動産の仲介契約を締結します。

その際には、ローンの残債額や固定資産税の滞納の有無など、売却対象の住宅の状況を改めて確認しておくことが大切です。

3.債権者との交渉

任意売却を進めるためには、金融機関などの債権者と交渉し、売却に対する同意を得る必要があります。

通常、この交渉は契約した不動産仲介業者の担当者が代行します。

4.差し押さえ登記解除のための市区町村・税務署との交渉

固定資産税などの滞納があり、住宅に差し押さえ登記がされている場合、債権者である市区町村・税務署との交渉を通じて解除を求める必要があります。

このような交渉も税理士資格を持つ、リーガル東京にご相談ください。 

5.物件の販売開始、買主の決定、売買契約の締結

債権者の同意を得て、差し押さえ登記の解除（抹消）を行った後、物件の販売を開始します。
購入希望者が現れ、提示価格について債権者の同意が得られた場合、買主が確定し、売買契約が締結されます。

売却によって得た金額は、住宅ローンの返済に充てられます。売却後に残るローン残債については、前所有者が原則として引き続き返済義務を負います。

ローン残債務が支払えない場合は、弁護士にご相談下さい。
リーガル東京では、ローン残債務の返済に対して相談対応をしております。

まとめ

任意売却をスムーズに進めるためには、固定資産税の納付状況を事前に確認しておくことが重要です。

もし滞納があり、物件に差し押さえ登記がされている場合は、支払える範囲で納付を行いましょう。
一括納付が難しい場合には、市区町村と交渉し、分割納付の提案を行ったうえで、差し押さえ登記の解除を依頼することが考えられます。

ただし、金融機関や市区町村などの債権者との交渉には、専門的な知識と交渉力が求められます。
一般の方にとって、これらの交渉は難しい場合があるため、不動産問題に詳しい弁護士に依頼することも検討するのがよいでしょう。

弁護士法人リーガル東京では、債務整理に関するご相談を承っております。
任意売却やリースバックをご検討中の方も、まずはお気軽にご相談ください。
不動産問題に精通した弁護士が、税理士などと連携しながら、最適な解決策をご提案いたします。

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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