リースバックに連帯保証人は不要？必要になるケースや見つからない場合の対処法等を解説

賃貸住宅を借りるために賃貸借契約を締結するにあたって、場合によっては、借主が連帯保証人を立てなければならないことがあります。

連帯保証人とは、借主が債務を履行できなくなった場合に、その債務を代わりに履行する責任を負う人を指します。部屋の貸主は、借主の債務不履行に備え、連帯保証人を立てさせようとするのが一般的です。

では、持ち家を売却した後、その家に賃貸で住むリースバックの場合でも、連帯保証人は必要なのでしょうか。

今回は、リースバックにおいて連帯保証人を立てる必要性の有無を、連帯保証人の概要や保証人との違い、見つからない場合の対処法と併せて、わかりやすく解説します。

 

リースバックは連帯保証人が不要なケースがある

結論から述べると、リースバックで元の持ち家に賃貸で住む場合には、連帯保証人は不要とされるケースが一般的と言われています。

そもそもリースバックとは、所有している不動産を売却し、その後毎月家賃を支払ってその物件に住み続ける取引方法のことをいいます。この取引は、住宅の維持費負担軽減や資金調達、相続対策などの目的で利用されることがあります。

リースバックでは、不動産会社との間で、売買契約と賃貸借契約の両方を交わすことになります。このうち、連帯保証人が必要になる可能性があるのが賃貸借契約です。

アパートやマンションに入居する際の一般的な賃貸借契約では、借主には連帯保証人を立てることが求められます。しかし、リースバックで元の自宅を借りる場合、連帯保証人を必要としない不動産会社が多い傾向にあります。

ただしリースバックでは、連帯保証人を不要とする代わりに、賃貸保証会社の利用を求められることが一般的です。

 

連帯保証人とは

賃貸借契約の締結にあたって必要になる連帯保証人とは、借主が債務を履行できなくなった場合に、その債務を代わりに履行する責任を負う人を指します。

ここでいう債務とは、毎月の家賃の支払いや借主の過失による物件の損傷に対する修繕費などのことです。借主が家賃や修繕費を支払うことができなくなった時には、借主の代わりに連帯保証人がその債務を負い、費用を支払わなければなりません。

賃貸借契約を締結する際には、家賃の不払いなどのリスクに備えるためにも、多くの貸主は借主に対し連帯保証人を立てることを求めます。

ただし、この連帯保証人は誰でも良いというわけではありません。

連帯保証人には、支払い能力が必要です。また、不動産会社や貸主によっては国内在住の親族を求める場合もあります。ただし、親族以外でも条件を満たせば認められるケースもあります。このような条件をクリアし、管理会社や貸主の審査を通過した人だけが連帯保証人として認められます。

 

「連帯保証人」と「保証人」の違い

賃貸借契約では、連帯保証人ではなく、保証人を立てることを求められる可能性もあります。

この保証人は、借主が債務を履行できない場合にその債務を保証する人のことを指します。借主が家賃を支払えなくなった時には、代わりに保証人が支払いを行わなければなりません。

ただし、連帯保証人と保証人は全く同じ立場にあるものではありません。連帯保証人の方が、保証人よりも負う責任は重くなります。

なぜなら連帯保証人は、保証人が有する以下の権利を得ることができないためです。

・催告の抗弁権：貸主から支払いを請求された時に、先に借主本人へ請求するよう求めることができる権利
・検索の抗弁権：差し押さえにあたって、先に借主本人の差し押さえを行うよう求めることができる権利
・分別の利益：複数の保証人がいる場合に、債務を保証人間で均等に分けることができる権利

保証人に上記3つの権利が認められているケースが多い一方で、連帯保証人にはこれがありません。

例えば、物件の貸主からいきなり自分に請求がきた場合、連帯保証人は「催告の抗弁権」を行使して貸主に借主へ請求を促すことができず、直接請求を受け入れなければなりません。

また、差し押さえに際しても「検索の抗弁権」を使って、貸主に借主の財産を先に差し押さえるよう求めることができません。

その結果、連帯保証人はこれらの権利がないため、請求や差し押さえを拒否することができないのです。

このように、連帯保証人の負う義務は非常に重いものです。そのため、連帯保証人には支払い能力や信用力が求められるため、立てるのは決して簡単ではありません。

 

連帯保証人が不要でも「賃貸保証会社」への加入は必要

前述の通り、多くの場合、リースバックでは連帯保証人は不要とされる場合があります。

ただし、多くの不動産会社は、連帯保証人の代わりに、賃貸保証会社へ加入することを条件としています。

賃貸保証会社とは、借主が家賃などを支払えなくなった場合に、「代わりに支払いを立て替えるサービスを提供する会社のことを指します。賃貸保証会社が立て替えた費用は、その後借主が返済していくことになります。

このサービスを利用することで、貸主は連帯保証人なしに家賃不払いのリスクを回避でき、借主も連帯保証人を探す手間を省くことができます。

賃貸保証会社の利用にあたっては、次の2点に注意しておく必要があります。

・審査に通過しなければならない
・保証料の支払いが必要になる

賃貸保証会社を利用するには、まずその保証会社の審査に通らなければなりません。審査は収入や、クレジットカードやローンの利用履歴といった信用情報をもとに行われ、通常は数日で結果が出されます。

また、借主は保証料を負担する必要がある点にも注意が必要です。

保証料の目安は、初回保証料が家賃の50〜100%程度、月額保証料が家賃の1〜2％程度です。ただし、保証会社によっては年間更新料が発生する場合や、異なる料金体系を採用している場合もあるため、契約前に確認が必要です。

 

連帯保証人や保証人が必要になるケース

リースバックの利用にあたって注意しておきたいのは、賃貸保証会社への加入に加えて、連帯保証人や保証人を立てることを求められるケースがある点です。

次のようなケースでは、リースバックで賃貸保証会社に加入しても、追加で連帯保証人や保証人が必要になる可能性があります。

・収入に対し家賃が高い
・収入が不安定である
・住宅ローンや家賃の支払いを滞納した履歴がある

収入に対し、毎月の家賃額が高すぎる場合、また収入が不安定な場合には、家賃滞納のリスクはどうしても高くなります。このリスクに備え、不動産会社が借主に対し、賃貸保証会社への加入に加え、連帯保証人・保証人の確保を求めることは少なくありません。

一般的に、適正な家賃は収入の30％前後とされています。それを超える家賃で賃貸借契約を行う場合、不動産会社が連帯保証人や保証人を求める可能性が高くなります。

また、過去に住宅ローンや家賃、その他支払いを滞納したことがある場合も、信用性の観点から、賃貸保証会社への加入に加え、連帯保証人・保証人が必要になることがあります。

滞納履歴がある場合、賃貸保証会社の審査に通らない可能性もあるため、事前に確認が必要です。

 

連帯保証人が見つからない場合の対処法

不動産会社から連帯保証人を求められたものの、連帯保証人になってくれる人が見つからない場合には、次の対応を検討しましょう。

不動産会社を変更する

不動産会社や契約条件によって、連帯保証人や保証人を必要とするかどうかは異なります。連帯保証人や保証人を求められた場合、不要とする不動産会社に依頼先を変えるのも方法の1つです。

そもそも、リースバックを利用する際は、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、それぞれの条件を比較した上で、依頼先を選ぶことが重要です。この時、連帯保証人や保証人が不要な条件を選べば、探す手間が省けます。

リースバックの売却金額を安くする

リースバックでは賃貸借契約とともに自宅の売買契約も行いますが、連帯保証人や保証人を不要にしたい場合には、売却金額を安くする方法が選択肢の1つとなります。

なぜなら、リースバック後の毎月の賃料は、売却金額をもとに決まるからです。売却金額を安くすれば賃料も安くなり、収入とのバランスが取れるようになる可能性があります。

ただし、売却金額を安くすれば、その分調達できる資金は減ります。理由もなく売却代金を大幅に値下げすることは避けるようにしましょう。

自宅の売却金で家賃を一括払いする

自宅の売却金で、賃貸借契約期間分の家賃を一括払いする方法も検討できます。この場合、毎月の家賃の支払いは必要なくなるため、当然連帯保証人・保証人も必要なくなります。

 

まとめ

通常の賃貸借契約では、場合によっては連帯保証人・保証人を立てる必要があります。

しかし、リースバックの場合、連帯保証人や保証人を必要としない不動産会社が多い傾向にあります。その代わりに、賃貸保証会社への加入を条件とするのが一般的です。

例外的に、賃貸保証会社への加入に加えて連帯保証人や保証人を求められるケースもあります。

しかし、収入と家賃のバランスが取れており、各種滞納履歴がなければ、連帯保証人や保証人を求められる可能性は低いでしょう。

弁護士法人リーガル東京では、リースバックに関するご相談・ご依頼を受け付けています。

不動産に特化した弁護士と税理士が連携し、一人ひとりに最適な対応をご提案します。不動産会社とも提携しているため、スムーズな対応が可能です。

ご自宅の維持費負担や相続にお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください。

 

監修者

氏名（資格）
小林　幸与（税理士・弁護士）

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