2024.12.04

店舗付き住宅はリースバックできる？通常の売却との違いも解説

お手持ちの不動産を売却した後も賃貸借契約を結び、同じ物件に住み続けられる仕組みを「リースバック」といいます。これは、不動産を現金化しながらも住み続けられるため、事業資金の調達や住宅ローンの返済が困難な場合に有効です。ただし、家賃の支払いが必要となるため、慎重な検討が求められます。

では、「店舗付き住宅」でもリースバックは可能でしょうか。本記事では、店舗付き住宅のリースバックについて、売却との違いも含めて解説します。

【関連記事】リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

店舗付き住宅の「リースバック」と「通常の売却」の違い

住宅に関するリースバックの情報は多くネット上に見受けられますが「店舗付き住宅」はリースバックできるのでしょうか。結論から言うと、店舗付き住宅もリースバックは可能です。この章では店舗付き住宅について「リースバック」と「通常の売却」の違いを詳しく解説します。

手間と時間

リースバックと通常の売却では「手間と時間」に大きな違いがあります。店舗付き住宅を売却する場合、まず買い手を探し、売却が成立するまで時間がかかることが一般的です。新たな住居の準備も必要です。

一方、リースバックでは、不動産業者が買い取るため買い手を探す手間が省け、短期間で売却が成立します。店舗付き住宅を家賃の支払いで維持でき、引っ越しも不要です。ただし、物件の条件によってはリースバックが適用されないこともあります。

事業の継続

店舗付き住宅を売却すると、今の店舗を手放すため、事業を継続するには新たな物件を探し契約し、引っ越しや開業準備が必要です。この間に事業が中断し、収入が一時的に途絶えるリスクがあります。

リースバックを利用すれば、家賃を支払うことで店舗を維持でき、引っ越しも不要です。ただし、リースバックでは家賃の支払いが継続するため、その負担が事業に影響するリスクにも留意が必要です。

資金の確保

緊急に事業資金が必要な際には、融資を検討することもありますが、審査が通らない可能性があります。

一方、リースバックは不動産の売却なので、金融機関の審査は不要です。そのため、迅速・確実に資金を調達できます。ただし、売却物件に抵当権が設定されている場合は、事前に解除が必要になる場合があるため注意が必要です。

店舗付き住宅のリースバックに成功したケース

店舗付き住宅のリースバックをされた方は、実際にどのような事情がありリースバックを活用されたのでしょうか。この章で成功したケースを紹介します。

リースバックで住宅ローンを完済し、店舗の事業継続に成功したケース

あるケースでは、店舗付き住宅を住宅ローンで購入し、店舗でサービス業を営んでいました。しかし、事業が悪化し、住宅ローンの返済に悩んでいたのです。
リースバックを検討し、不動産の査定を行ったところ、住宅ローンの残債が1,800万円に対して、不動産の評価額が3,000万円と査定されました。これにより、アンダーローンであることが判明しました。

リースバックを早急に実施した結果、売却代金で住宅ローンを完済できただけでなく、店舗も失わずに済みました。さらに、残金の1,200万円は生活費や店舗の改装費に充てることができました。

融資審査に通らず、リースバックで資金調達に成功したケース

このケースでは、店舗付き住宅で事業を営んでいましたが、事業が悪化しました。融資を申請しましたが、審査に通らず、資金調達が困難な状況に陥りました。そこで、リースバックを検討し、不動産の査定を依頼したところ、高額な売却価格が期待できることがわかりました。

リースバックを実施し、売買が成立した結果、得られた資金で事業の再建に取り組むことができました。その後、経営は安定しました。また、住宅にはお子様が住んでいましたが、リースバックによって自宅に住み続けることができ、転校する必要もありませんでした。

店舗付き住宅のリースバックが難しいケース

住宅ローンの返済や事業の立て直しなど、メリットが多い店舗付き住宅のリースバックですが、知っておきたい「リースバックが難しいケース」もあります。詳しくは以下の通りです。

土壌が汚染しているケース

事業の種類によっては、土地に土壌汚染が発生している場合があります。たとえば、工場やクリーニング業を自宅で営んでいるケースがその一例です。

リースバックを検討する不動産業者は、投資目的で物件を購入し、後に第三者へ売却することも考えています。しかし、土壌汚染があると再度売却するのが難しくなる上、土地の回復に多額の費用がかかることもあります。そのため、土壌汚染が確認された場合、リースバックができなくなる可能性があります。

再売買が厳しいエリアに立地しているケース

リースバックでは、将来的な再売買を前提に不動産を購入します。そのため、過疎地や再売買が難しいエリアにある店舗付き住宅については、不動産業者がリースバックをためらうことがあります。特に過疎地では空き家が増加し、不動産の購入者が少なくなっているため、リースバックを断られるケースもあるのです。

再建築不可物件のケース

リースバックでは、将来の不動産の再売買を考慮して査定が行われます。そのため、「再建築不可物件」と呼ばれる物件は、リースバックを断られることがあります。

再建築不可物件とは、現在の建築基準法における「接道義務（建物が道路に一定の幅で接していなければならないという規定）」を満たしていない物件のことを指します。このような物件は購入時に割安で魅力的ですが、リースバックでは再売買が難しくなるため、デメリットとなります。

未登記の不動産はリースバックできる？

不動産の中には、先代やその前の所有者名義のままの不動産や、未登記部分がある物件もあります。基本的に、未登記の物件ではリースバックを進めることが難しくなります。特に店舗付き住宅では、主要な建物が登記されていても、小屋や増築部分が未登記である可能性があります。
相続登記を行った後であれば、リースバックが可能な場合もあります。未登記部分がある場合は、実際に物件を確認して業者に相談することが重要です。

リースバックを進める際、経験豊富な不動産業者や弁護士に相談することで、未登記物件に関する問題もスムーズに対応できる可能性があります。

まとめ

この記事では店舗付き住宅のリースバックについて、売却との違いや成功・難しいケースにも触れながら詳しく解説しました。店舗付き住宅であってもリースバックは可能です。また、住宅ローンの残債があるケースでも金融機関や保証会社などの債権者と交渉することにより、リースバックが成功する例は少なくありません。

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