2024.11.18

古い家でもリースバックは可能？高く売却する方法等も併せて解説

リースバックは、自宅を売却しながらもそのまま住み続けることができる手段として、近年注目を集めています。相続対策や老後の生活資金の確保、時には債務整理の一環として利用されることもあります。しかし、自宅の築年数が経過している場合、リースバックを利用する際にどのような影響があるのでしょうか？

そこで、本記事ではリースバックについて「古い家」をテーマに解説します。築年数が経過し古くなった自宅でも、高く売却する方法も併せて解説しますのでご一読ください。

古い家をリースバックすることは可能

リースバックは、築年数が経過している家でも可能です。ただし、物件の状態や立地が大きな影響を与えます。投資家は物件の将来的な売却や賃貸収益を考慮するため、築年数が古くても市場価値や建物の状態が良ければリースバックが成立するケースもあります。一方、事故物件や過疎地の物件はリスクが高く、リースバックが難しくなる場合があります。

リースバックは、特に都市部や交通の便が良い地域の物件において成立しやすい傾向があります。こうしたエリアでは、築年数にかかわらず再販や賃貸収益が期待できるため、投資家にとって魅力的です。

リースバックにおける古い家の価値判断基準

リースバックを考える際、物件の築年数は価値判断に影響を与える要因の1つです。では、築年数がどのように評価されるのかを理解するために、物件の価値に影響を与える2つの基準について解説します。

【基準➀】耐用年数

住宅には税務上の減価償却を計算するための「法定耐用年数」が設定されており、これに基づいて資産価値が徐々に減少します。たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、これは税制上の基準であり、リースバック時の評価においては耐用年数のみが判断基準ではありません。物件の立地やメンテナンス状態、周辺市場の需要なども重要です。これらが良好であれば、築年数が古くてもリースバックの成立は十分可能です。

【基準②】耐震性

日本では地震の多発により、物件の耐震性がリースバックにおける重要な要素となります。特に1981年に導入された「新耐震基準」以降の物件は、震度6から7程度の地震に耐える設計となっています。これに対し、1981年以前に建てられた「旧耐震基準」の物件は、耐震性が低いと見なされ、リースバック時の買取価格が低くなったり、取引が難しくなったりすることがあります。しかし、耐震補強が施されている場合や、物件の状態が良好であれば、リースバックが成立する可能性が高まります。

古い家を高く売却する方法

古い家を高く売却するためには、リースバックや他の売却手段を検討することが重要です。この章では、古い家を高く売却するための6つの具体的な方法を紹介します。

【方法①】古家付きの土地として売却する

リースバック以外の選択肢として、「古家付きの土地」として売却を目指す方法があります。この場合、買い手が家をそのまま活かして住む、またはリノベーションして古民家再生を目指すことが可能です。
特に、古民家再生は近年人気があり、カフェや宿泊施設などに活用される例も増えています。土地の価値が高ければ、古い建物でも売却しやすい点もメリットです。

【方法②】更地にして売却する

リースバック以外に、解体後に「更地」として売却する方法もあります。更地にすることで、駐車場や賃貸用地としての活用が見込め、物件の価値が高まる可能性があります。しかし、解体費用がかかるため注意が必要です。

【方法③】リフォーム後に売却する

安く不動産を購入したい方にとっては、古い家も魅力的です。特に古い家がリフォーム済みの場合は、中古物件の中でも価値が高まります。全面的なリフォームは難しくても、経年劣化が目立ちやすい水回りを変えるだけでも関心を持つ方が増えます。

ただし、更地の件と同様にリフォームの費用を売主側が負担する必要があります。特に内装だけではなく、屋根など外装部分も含めた大掛かりなリフォームをする場合、費用が高額になるため難しいケースもあるでしょう。

【方法④】不動産会社に買い取ってもらう

リースバックを選ばず、不動産会社に直接買取を依頼することで、短期間での売却が可能です。より高く売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

【方法⑤】空き家バンクを利用する

空き家バンクに登録し、広く売却先を探すことも1つの手段です。
空き家バンクは各自治体が主体となり、放置された空き家の売却や管理をサポートしています。ただし、場所によっては買い手が見つかりにくいこともあります。

【方法⑥】リースバックを利用する

リースバックを利用することで、古い家を売却しながらもその家に住み続けることができます。
特に、住宅ローンの返済が厳しい場合や、まとまった資金を必要とする場合に有効です。リースバックでは、家賃を支払いながら生活を継続できるため、引っ越しをしなくても良い点が大きなメリットです。

【関連記事】リースバックとは何？わかりやすく仕組み・メリット・デメリットを解説

「リースバックの買取価格」と「建物の築年数」

リースバックで古い家を売却する場合、築年数は買取価格に影響します。一般的に、築年数が経過していると買取価格が下がる傾向がありますが、立地や建物の状態、周辺の市場需要も重要な要素です。これらの要因により、古い家でも高額で売却できる可能性があるため、複数の不動産業者から見積もりを取ることが推奨されます。

また、買取価格はその後の家賃にも影響します。家賃は、「買取価格 × 期待利回り ÷ 12ヶ月」で算出されることが多く、買取価格が高ければ家賃も上がる傾向にあります。しかし、地域の賃料相場や物件の状態なども考慮されるため、一律ではありません。売却価格と家賃が連動するため、計画的に進めることが重要です。

【関連記事】リースバックの買取価格の相場｜家賃相場や事例等も解説

リースバックの利用ができない古い家の特徴

リースバックで古い家を売却しようと思っても、物件の状態や立地によっては利用できない場合があります。リースバックが成立しにくい物件には、以下のような特徴があります。

・過疎地など、需要が低いエリアの物件
人口減少や経済活動が停滞している過疎地では、不動産の需要が極めて低いため、リースバックが成立しにくいです。このような地域では、物件の再販価値も低いため、投資家が敬遠することが多くなります。

・事故物件
過去に入居者が亡くなるなどの事件や事故が起きた物件は、「事故物件」として市場価値が大幅に低下します。心理的嫌悪感があるため、投資家や購入者が避けがちで、リースバックが難しくなります。

・住宅ローンの滞納やオーバーローンの物件
住宅ローンが残っている場合、リースバックの売却代金でローンを完済できない場合があります。このようなオーバーローンの物件では、金融機関や債権者との交渉が必要で、リースバックの成立が難しいことがあります。

・老朽化が進んでいる物件
築年数が古く、老朽化が進んでいる物件は、修繕や維持管理にかかるコストが高いため、投資家にとっての収益性が低くなる場合があり、リースバックが成立しにくいこともあります。特に耐震性が不足している物件は、リースバックが難しくなる場合があります。しかし、耐震補強がされている場合には契約が成立することもあります。